“樓市的調(diào)整對于金融體系的影響并不大?！北M管今年以來樓市的數(shù)據(jù)并不亮麗，但摩根大通銀行中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認(rèn)為，這輪震蕩調(diào)整，并不會產(chǎn)生很大的金融風(fēng)險。

　　“個貸方面我們一直是非常有信心的，我國個貸的資產(chǎn)質(zhì)量非常好。”朱海斌在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　而對于開發(fā)貸，朱海斌也向記者分析了此類貸款對銀行的最壞影響?！伴_發(fā)貸占整個銀行體系總貸款的6%~7%，目前看整個體系不良貸款的撥備率是2.8%，從這個意義上來說，即使房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)比較明顯的惡化，也是金融體系在短期內(nèi)可以承受的?！?

　　在他看來，中國這一輪房價不會出現(xiàn)非常大的下滑，全國平均跌幅最多在5%~10%。

　　中國房地產(chǎn)報:從年初的各個城市陸續(xù)放松限購，到央行的貨幣政策調(diào)整，再到三部門聯(lián)合發(fā)文提高公積金使用效率，你認(rèn)為這一系列的舉措是不是政府對房地產(chǎn)業(yè)的救市行為?此番房地產(chǎn)業(yè)的震蕩調(diào)整對GDP增速的影響究竟有多大?

　　朱海斌:政策的作用更多是托底。在房地產(chǎn)市場調(diào)整中，托底的概念不是用政策刺激房地產(chǎn)業(yè)，而是通過政策的調(diào)整，盡量放緩房地產(chǎn)行業(yè)下滑的速度，減輕短期對經(jīng)濟增長的負(fù)面影響。

　　房地產(chǎn)調(diào)整對于整個經(jīng)濟增長的影響，從今年來看已經(jīng)非常明顯，明年可能還會有相當(dāng)程度的影響。如果明年房地產(chǎn)投資增速進一步回落到5%~6%之間，大概 對整體經(jīng)濟增速還會有0.7%~0.8%的影響。到2016年，我們預(yù)計房地產(chǎn)投資增速會回穩(wěn)，所以主要的壓力在于今年和明年。

　　中國房地產(chǎn)報:9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，同比增長28%。商品房庫存量進一步擴大，在去庫存的壓力下，房價還有多少下跌空間?

　　朱海斌:這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整無論從時間上還是程度上都會比以往的調(diào)整更加長和深。如果從今年1月份開始算，這個調(diào)整會持續(xù)一到兩年，甚至更長的時 間。我們看到，這一輪的供大于求是全國性而非區(qū)域性的，從這一意義上來說，無論是一線、二線還是三線城市，都出現(xiàn)了或多或少供大于求的局面。

　　從房價調(diào)整來看，我們并不認(rèn)為中國這一輪房價會出現(xiàn)非常大的下滑。這一輪房價高點在4月份，從高點到低點，我們判斷全國性的跌幅最多是5%~10%。

　　中國房地產(chǎn)報:根據(jù)國外房地產(chǎn)調(diào)整來看，大概都有20%～30%的跌幅。你認(rèn)為中國房價下降幅度不大的依據(jù)是什么?

　　朱海斌:在市場需求方面，并沒有出現(xiàn)拐點或者結(jié)構(gòu)性萎縮。未來幾年，住房需求基本上還是比較穩(wěn)定的，大概年均在10億平方米。如果新開工面積做一些調(diào)整，投資上也做一些調(diào)整，到明年年底基本上可在新增供需方面實現(xiàn)平衡。

　　支持中國住房需求的原因，除城鎮(zhèn)化的進程并沒有放緩，另一個很重要的原因在于中國收入的增長。從三季度的報告來看，城鄉(xiāng)居民收入平均增長是8.2%。名 義增速我們預(yù)計在中短期可能會一直維持在10%左右。這么高的收入增長，意味著房價并不需要一個特別大幅度的下跌，可以通過收入增長來慢慢使房價收入比恢 復(fù)到比較正常的水平。海外一些國家收入增長幾乎接近零，有些國家甚至是負(fù)的增長，這是為什么房價調(diào)整幅度更大的原因。而中國居民收入的增長，從某種方面來 說緩解了房價下行的壓力。

　　中國房地產(chǎn)報:樓市的深度調(diào)整對金融體系存在哪些影響?

　　朱海斌:中國房地產(chǎn)行業(yè)對金融體系的影響主要是兩塊:一塊是個貸，另一塊是開發(fā)貸。個貸方面我們一直非常有信心，我國的個貸資產(chǎn)質(zhì)量非常好。即使房價出現(xiàn)更大幅度的調(diào)整，個貸出現(xiàn)高違約率的可能性也非常低。

　　現(xiàn)在關(guān)注的焦點是開發(fā)貸。這一塊應(yīng)該說在目前樓市調(diào)整過程中，可能會出現(xiàn)一部分問題，尤其是在一些中小的開發(fā)商出現(xiàn)倒閉、被整合的情況下。但從整個金融 體系對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的總量來看，我們最近也做過一些計算，整個總量并不是很大，大概目前對開發(fā)商貸款占整個銀行體系總貸款的6%~7%。如果加上影子 銀行，我們的估算是在4萬億元左右，加上銀行體系的開發(fā)貸，占到銀行貸款的總額大概是10%~11%。目前整個銀行體系不良貸款的撥備率是2.8%，從這 個意義上來說，即使房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)比較明顯的惡化，也是金融體系在短期內(nèi)可以承受的，所以金融風(fēng)險并不是目前的主要擔(dān)憂。

　　中國房地產(chǎn)報:近年國家加大保障房的建設(shè)力度，力圖以此解決低收入階層的住房問題。你認(rèn)為國家的住房供應(yīng)體系還會有哪些調(diào)整?

　　朱海斌:在保障房領(lǐng)域，政策執(zhí)行上存在一個誤區(qū)，保障房建設(shè)目前的做法是從中央到地方下攤指標(biāo)。實際上各個地方樓市的區(qū)別非常大，我們的建議是加大一二線城市，尤其是房價比較高的城市，像北上廣深這類城市的保障房建設(shè)力度。

　　但是在一些三四線城市，房價比較合理的地方，政府應(yīng)該減少建設(shè)力度甚至慢慢退出保障房市場。因為在這些市場上，目前已經(jīng)出現(xiàn)了商品房供大于求的局面。保 障房與商品房在定價上并不像一線城市有那么大的區(qū)別。所以很容易在保障房和商品房之間產(chǎn)生一些競爭，或者有一些重復(fù)。這對目前樓市會帶來很大的壓力。從中 長期來看，對那些地方的政府也會造成更大的債務(wù)壓力。通過保障房來解決中低端收入人群的住房問題沒有錯，但是我們的建議是在具體執(zhí)行上應(yīng)該區(qū)分不同的城 市，根據(jù)不同城市房價的水平來做相應(yīng)調(diào)整。