央行于9月30日公布的限貸放松政策已滿1月。記者近期走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，受這一政策影響，深圳樓市不同細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)不同的走勢(shì)，住宅市場(chǎng)，無(wú)論是改善型的大戶型還是中小戶型的剛需戶型，都呈現(xiàn)成交活躍、部分業(yè)主反價(jià)的情況。而原來(lái)在限購(gòu)政策下，一直替代住宅的商務(wù)公寓市場(chǎng)則面臨回調(diào)。

　　購(gòu)房者入市明顯增多

　　二手房日均成交月環(huán)比翻倍

　　即將過(guò)去的10月，深圳住宅的一、二手市場(chǎng)均迎來(lái)了收獲，改善需求大幅釋放，帶動(dòng)了剛需戶型的回暖。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，新政至今深圳一手住宅項(xiàng)目供應(yīng)總量已經(jīng)超過(guò)9月的全年最高點(diǎn)。而借著新政為改善型需求帶來(lái)的利好，南山、羅湖區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤(pán)紛紛加快入市步伐。在10月新開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上的中高端樓盤(pán)多達(dá)6個(gè)，其中華潤(rùn)城、中海九號(hào)公館在400套以上大體量推盤(pán)的情況下，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本售罄。

　　“從在售項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)看，新政之后深圳自然在售樓盤(pán)的周均訪客及成交量相比新政之前增長(zhǎng)近五成”，深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛告訴記者，無(wú)論是剛需項(xiàng)目還是中高端項(xiàng)目，訪客及成交情況均明顯好于新政前期。

　　“是兩項(xiàng)利好推動(dòng)購(gòu)房者入市”，中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，一是新政實(shí)施后，10月房?jī)r(jià)迅猛反彈，業(yè)主反價(jià)頻頻，甚至一口反價(jià)超過(guò)10%，令買房者不得不抓緊時(shí)機(jī)入市，以防價(jià)格漲得更快。二是10月22日龍華再現(xiàn)地王，樓面地價(jià)高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)預(yù)期漲價(jià)空間巨大，這也使得龍華片區(qū)成交異?；钴S，帶動(dòng)剛需占比回升。

　　深圳中原方面提供的數(shù)據(jù)顯示，央行新政出臺(tái)后，市場(chǎng)各方預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向樂(lè)觀，代表市場(chǎng)信心的中原經(jīng)理指數(shù)和報(bào)價(jià)指數(shù)雙雙上漲。10月以來(lái)訪客量平均增幅兩三成，而二手住宅日均成交量環(huán)比9月增長(zhǎng)106%，前期市場(chǎng)上處于觀望的客戶開(kāi)始加速成交。

　　二手房福田寶安成交最活躍

　　而從物業(yè)類型來(lái)看，“9·30”新政對(duì)改善型需求的利好影響，在二手房市場(chǎng)中表現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2013—2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比約為30%。而在新政之后的一個(gè)月內(nèi)，該類型成交占比已大幅攀升近5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到34.9%，創(chuàng)下全年最高記錄。此外，總價(jià)在500萬(wàn)—800萬(wàn)元的高端住宅也同樣受益于首付資金門檻的大幅降低，成交占比環(huán)比9月提升約1%。

　　而來(lái)自中聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，中大戶型成交占比在持續(xù)上漲。其中60—90平方米面積段占38.6%，主要集中在福田、南山區(qū)域，學(xué)位房最為明顯，如南天大廈、長(zhǎng)安花園、諾德假日花園、金麒麟花園等；90—144平方米面積段占比繼續(xù)增加，上周高達(dá)35.1%，換房效應(yīng)相當(dāng)明顯，寶安、龍崗大戶型成交活躍，如金地梅隴鎮(zhèn)花園、 錦繡江南、鴻隆廣場(chǎng)、中海怡翠山莊、信義假日名城等。

　　而在區(qū)域上，記者從中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場(chǎng)中，近期成交量占前五的片區(qū)分別為寶安的寶城、新安、龍華，以及福田的白沙嶺和南山的南頭?！皩毎哺Ｌ镆廊蛔顬榛钴S，其中福田成交占全市的46%，寶安占29%，兩個(gè)區(qū)域占全市總成交的75%?！毙ば∑奖硎?，福田是改善置業(yè)者最青睞的區(qū)域，特別是學(xué)位房片區(qū)，如白沙嶺、景田、石廈等；寶安則是剛需置業(yè)者的天堂，寶城、新安、龍華性價(jià)比較高。

　　而王飛則提到，南山部分片區(qū)的成交也相當(dāng)搶眼。據(jù)其介紹，前海、后海、蛇口等片區(qū)中存在大量中高端、大戶型的社區(qū)，居住環(huán)境完善或者發(fā)展前景較好，無(wú)論是以小換大還是關(guān)外換關(guān)內(nèi)的購(gòu)房者，都能從中選到滿意的房源。10月南山區(qū)的改善型住宅成交量在全市中的占比接近三成，遠(yuǎn)大于前9個(gè)月22%的平均水平。

　　規(guī)避限購(gòu)的商務(wù)公寓如今遇冷

　　而從政策實(shí)施近一個(gè)月來(lái)看，一線城市與三四線城市形成天壤之別，一邊是熱火朝天，一邊是繼續(xù)出刺激政策。這充分說(shuō)明一線城市從不缺乏需求，價(jià)格更是漲多跌少?！澳切┬抡蠡嘏钛杆佟⒊山蛔罨钴S的恰恰是那些限購(gòu)限貸政策曾執(zhí)行最嚴(yán)厲的地方?！贝饲叭f(wàn)科總裁郁亮在接受記者采訪時(shí)表示。

　　而在深圳市場(chǎng)，與住宅市場(chǎng)供需回暖相比，商務(wù)公寓不限貸的優(yōu)勢(shì)在新政之后有所減弱，成交受阻。據(jù)悉，商務(wù)公寓是在深圳限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商推出的“不限購(gòu)不限貸”產(chǎn)品，在二套房首付七成的政策下，商務(wù)公寓無(wú)論套數(shù)都是首付五成，因此受到不少購(gòu)房者的歡迎，一度在深圳成交活躍。

　　而在此輪限貸政策放松后，根據(jù)深圳中原研究中心對(duì)部分在售公寓項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，公寓項(xiàng)目的訪客量與新政前持平，但無(wú)論是低端還是高端項(xiàng)目，成交量均出現(xiàn)下滑。尤其是那些戶型、價(jià)格、定位與周邊住宅項(xiàng)目相似的樓盤(pán)，在新政出臺(tái)之后客戶紛紛被分流，成交降幅更加明顯。

　　據(jù)悉，10月份新開(kāi)盤(pán)的三個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目均采用小步伐推盤(pán)的策略，開(kāi)盤(pán)推售體量都在200套上下，且成交熱度遠(yuǎn)不如住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)隨著政策的演進(jìn)，商務(wù)公寓不限購(gòu)、不限貸的光環(huán)將逐漸消失，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、價(jià)格等核心因素將成為成敗的關(guān)鍵。