□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　10月，三湘以創(chuàng)區(qū)域紀(jì)錄的樓板價拍得張江某地塊，成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。事實上，從今年9月開始，上海的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了回暖跡象。而今年前八個月，雖然土地市場成交并不理想，但也不乏亮點。從年初的“大寧地王”開始，青浦新城、浦東張江、浦東周康等板塊都有住宅用地高溢價成交。

　　從上述幾個板塊的規(guī)劃和樓市表現(xiàn)來看，“高溢價”地塊頻現(xiàn)成交其實并不意外。張江的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、青浦新城的軌交規(guī)劃以及大寧的商圈能級提升，都在客觀上吸引了房企“角逐”該區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。而隨著樓市基本面的逐漸好轉(zhuǎn)，“高價地塊”對板塊樓市的帶動作用也將進一步顯現(xiàn)。

　　張江板塊

　　高價宅地提升浦東南片區(qū)居住品質(zhì)

　　10月22日成交的張江南區(qū)配套生活基地A3-04地塊應(yīng)至少有60%的全裝修，而三湘在上海開發(fā)的多為高品質(zhì)樓盤，未來該地塊項目的定價可能較高。

　　10月24日下午，筆者來到浦東張江板塊的萬科翡翠公園。由于該項目將于次日開盤，現(xiàn)場看房的客戶絡(luò)繹不絕，隨處可見售樓員帶著七八組客戶進行講解。

　　“這周基本每天都是這樣的情況?！币幻蹣菃T剛剛結(jié)束項目的講解，一邊整理資料一邊告訴筆者。

　　今年以來，張江板塊的公寓項目并無新增供應(yīng)，作為整個張江板塊內(nèi)唯一以公寓為主的新房項目，萬科翡翠公園受到如此追捧并不意外。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，張江板塊內(nèi)，以各大企業(yè)中高層為代表的“高購買力”人群較多，目前區(qū)域的供應(yīng)并不平衡，這些客戶急需高品質(zhì)的改善型樓盤作為他們需求的釋放窗口。

　　而從萬科翡翠公園售樓處提供的信息來看，張江板塊“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀更加明顯。據(jù)介紹，項目本次開盤將推出200套房源，而截至24日下午，認(rèn)籌已經(jīng)達到450組。

　　不但板塊內(nèi)部“供需失衡”，張江板塊被壓抑的需求也在今年間接促進了周邊板塊項目的成交。例如位于川沙板塊的陽光城愉景灣，項目于9月開盤，推出均價29800元/平方米的改善型產(chǎn)品，并奪得9月上海多項銷售桂冠。據(jù)項目相關(guān)人士介紹，項目簽約的客戶中，有近一半來自張江。

　　從這個角度來看，樓板價達到25765元/平方米的張江南區(qū)宅地，不僅將在未來填補區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)改善型樓盤的供應(yīng)缺口，更將輻射川沙、惠南等板塊，促進“南片區(qū)居住品質(zhì)的提升”。

　　周康板塊

　　板塊價值或迎“三級跳”

　　9月17日，周康板塊接連成交兩幅宅地。其中，周浦鎮(zhèn)PDP0-1001單元A-01-02地塊以19001元/平方米的樓板價創(chuàng)造了板塊新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來，周康板塊新建商品住宅成交均價2.62萬元/平方米，同比上漲24.12%。

　　從2011年以剛需項目的高性價比領(lǐng)先全市回暖，到2013年眾多高品質(zhì)項目的不斷涌現(xiàn)，周康板塊已經(jīng)在過去3年里經(jīng)歷了兩次“價值升級”。今年9月，周康板塊拍出的兩幅宅地，雖然溢價率并不算十分突出，但其樓板價已經(jīng)接近區(qū)域新房的成交均價，這或?qū)⒊蔀樵摪鍓K由“中端”邁向“高端”的信號。

　　從規(guī)劃來看，周康板塊可謂“享盡利好”，繼迪士尼、奧特萊斯、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)等規(guī)劃逐步實施之后，在建的軌交16號線也預(yù)計將于今年年底通車。受此影響，大牌房企綠地、萬科、中海、和記黃埔等先后入駐周康板塊，中高端項目“扎堆”呈現(xiàn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，在大牌房企的引領(lǐng)之下，周康板塊近年來“產(chǎn)品再升級”的趨勢較為明顯。

　　龔敏表示，周康板塊今年的成交量有所減少，主要是由于小上海新城、明天華城等價位較低樓盤已經(jīng)售罄。而今年，旭輝緹香苑、綠洲康城金邸等單價3萬元/平方米以上的項目迅速“接盤”，并成交火熱，這反映了該板塊向中高端發(fā)展的趨勢。未來，隨著幾幅“高價地塊”的后續(xù)開發(fā)，板塊的居住價值有望迎來再次提升。

　　青浦新城

　　軌交規(guī)劃引大牌房企“搶駐”

　　青浦新城一站大型社區(qū)62A-02A地塊于今年2月被泰禾摘得，樓板價為12577元/平方米，溢價率達到93%。今年年底，在該地塊上打造的泰禾紅橋就將開盤，價格待定。

　　去年，青浦新城板塊的成交均價已經(jīng)超過了2萬元/平方米。而在年初軌交17號線環(huán)評公示之后，泰禾以12577元/平方米的樓板價，經(jīng)過百余輪競價拿下青浦新城一站大型社區(qū)62A-02A地塊，可以看作是青浦新城樓市在2014年的一個縮影。

　　軌交的規(guī)劃，加速了房企搶占青浦新城這一“價格洼地”的步伐。目前，該地塊周邊已經(jīng)聚集了仁恒、綠地、招商等大牌房企。不少樓盤已經(jīng)于今年開售。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年以來，青浦新城板塊新建商品住宅的新增供應(yīng)量達到90.7萬平方米，同比上漲了279%。

　　目前，泰禾在該地塊上開發(fā)的泰禾紅橋項目售樓處和樣板房已經(jīng)公開，筆者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，該項目全部為精裝修交房，并配備了地源熱泵、新風(fēng)、PC工藝等科技系統(tǒng)。據(jù)售樓處預(yù)計，項目的開盤價格將可能達到2.5萬/平方米。

　　“目前來看，軌交的規(guī)劃使青浦新城房價的上漲速度明顯加快。”陸騎麟表示，“今年，以均價1.5萬元/平方米的崧澤華城秀景苑為代表的區(qū)域內(nèi)低價樓盤都已基本售罄。除此之外，區(qū)域內(nèi)其他樓盤的成交均價大都達到了2.5萬元/平方米以上，比去年有明顯的上升?！?/p>

　　“雖然目前青浦新城的房價上漲很快，但未來仍有繼續(xù)上漲的可能?！敝性禺a(chǎn)高級經(jīng)理龔敏表示，“軌交利好可能會逐漸減弱，但目前板塊內(nèi)大牌房企云集，在未來優(yōu)質(zhì)項目聚集的情況下，板塊價值有望進一步提升?！?/p>

　　閘北大寧

　　“地王”促板塊能級提升

　　今年1月，方興地產(chǎn)以101億元奪得閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，折合樓板價達47609元/平方米，這一價格超越了當(dāng)時板塊內(nèi)4萬元/平方米左右的新房報價。

　　“大寧地王”誕生至今，板塊內(nèi)的新房成交均價上漲迅速。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來，大寧板塊新建商品住宅成交量為2.12萬平方米，成交均價4.02萬元/平方米，同比上漲18.62%。

　　在成交均價近兩成的漲幅背后，是大寧板塊居住能級的提升。如果說“大寧地王”給板塊帶來的是一種強烈的看漲預(yù)期，閘北環(huán)大寧商圈被規(guī)劃為市級商業(yè)中心則被業(yè)內(nèi)視為是可以迅速兌現(xiàn)的重大利好。

　　目前，板塊內(nèi)已建成大寧國際商業(yè)廣場、上海馬戲城、上海多媒體谷、大寧綠地、大寧中心廣場二期、寶華國際等項目，久光百貨、地下空間等也正在加緊建設(shè)。

　　陸騎麟表示，從內(nèi)中環(huán)各板塊近年來的表現(xiàn)來看，同時具備了規(guī)劃優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)項目的板塊價值往往能夠快速提升。

　　“比如楊浦區(qū)提出‘知識楊浦’的概念，進行大規(guī)模舊城改造，并在新江灣城諸多優(yōu)質(zhì)項目的帶動下逐步發(fā)展成為中高端宜居板塊。另外，長風(fēng)板塊打造生態(tài)商務(wù)區(qū)之余，也受到中海紫御豪庭及雅戈爾長風(fēng)8號兩個地王項目影響，帶動了整個區(qū)域的品質(zhì)提升。因此，‘大寧地王’的后續(xù)開發(fā)對板塊價值的帶動作用是可以預(yù)見的。”陸騎麟如是稱。

　　今年以來，大寧板塊內(nèi)僅有象嶼大寧悅府一個新開樓盤，其4.7萬元/平方米的報價已經(jīng)明顯超過了板塊新房的成交均價。未來，隨著“大寧地王”效應(yīng)的不斷發(fā)酵，大寧板塊有望駛上能級提升的快車道，向高端宜居板塊邁進。