農(nóng)民的住房能不能變成錢？房子能不能從銀行貸出款？許多農(nóng)民曾經(jīng)這樣發(fā)問。

　　對(duì)于這一問題，安徽省宣城市宣州區(qū)從上世紀(jì)90年代中期就開始作答，他們“悄悄地、大膽地”試點(diǎn)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，使農(nóng)民的房屋可以作為抵押物從銀行貸款。

　　審慎推進(jìn)貸款

　　曾彩富，安徽宣城市宣州區(qū)養(yǎng)賢鄉(xiāng)軍塘村周沖組農(nóng)民。前不久，他以自家170平方米的房子作抵押，向養(yǎng)賢支行貸款15萬元。“我貸款是因?yàn)轲B(yǎng)羊缺錢?！痹矢徽f。

　　現(xiàn)在，像曾彩富這樣的農(nóng)民在宣州不是個(gè)例，他們?cè)谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，如果缺資金，就利用農(nóng)房抵押貸款。2003年至去年11月，宣州區(qū)農(nóng)房抵押貸款額達(dá)11.3億元。

　　上面的數(shù)字清楚說明，在宣州區(qū)，農(nóng)房抵押貸款不是什么新鮮事物，已是一項(xiàng)較為成熟的業(yè)務(wù)。其實(shí)，早在上世紀(jì)90年代，宣州區(qū)就嘗試農(nóng)房抵押貸款了。

　　說起農(nóng)房抵押貸款，林志旺是一個(gè)標(biāo)志人物。1995年3月20日，宣州區(qū)向陽鎮(zhèn)河北村村民林志旺領(lǐng)取了自家房屋的房產(chǎn)證，隨后以該房屋抵押向當(dāng)?shù)匦庞蒙缳J款2萬元，用于自己興辦的雨具廠擴(kuò)大再生產(chǎn)。此后10多年，林志旺和弟弟林志民以各自的房屋為抵押向當(dāng)?shù)匦庞蒙缟暾?qǐng)貸款10余次，累計(jì)貸款近70萬元。林志旺的第一份貸款憑證，現(xiàn)在被保存在宣城市房管局。

　　從林志旺開始，皖南農(nóng)村商業(yè)銀行（原宣州區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社）開始審慎地推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款?！白畛?，選擇國、省、縣、鄉(xiāng)道路兩側(cè)可用于經(jīng)營(yíng)、容易變現(xiàn)、實(shí)際‘商住’兩用的房屋，或符合村莊規(guī)劃的中心村等確權(quán)發(fā)證的房屋開展抵押貸款業(yè)務(wù)?！蓖钅限r(nóng)村商業(yè)銀行副行長(zhǎng)繆宗強(qiáng)回憶說。

　　2000年以后，宣州區(qū)農(nóng)房抵押貸款逐步走向常態(tài)化、規(guī)范化。2011年，宣州區(qū)成為了安徽省農(nóng)房發(fā)證與抵押流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)區(qū)?！艾F(xiàn)在，對(duì)有信貸需求用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，我們經(jīng)過貸前調(diào)查，將他們的房產(chǎn)證和宅基地土地使用證作為抵押物，在房管部門辦理抵押登記，按照房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值不超過50%的比例發(fā)放貸款?！笨娮趶?qiáng)說。

　　盡管農(nóng)房抵押貸款已開展多年，但是依然存在較高的政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，皖南農(nóng)商行對(duì)農(nóng)房抵押貸款一直表現(xiàn)得較為審慎。去年，這一業(yè)務(wù)的貸款額為7000多萬元，今年到現(xiàn)在則不到5000萬元。

　　有一個(gè)問題記者比較關(guān)心：農(nóng)民用農(nóng)房抵押貸款后，錢流向了哪里？幾年前，宣城市房管局對(duì)宣州區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了專題調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房抵押貸款的用途和結(jié)構(gòu)為:種植業(yè)占10%、禽畜養(yǎng)殖業(yè)占15%、水產(chǎn)特產(chǎn)占10%、茶林特產(chǎn)占10%、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)占20%、農(nóng)產(chǎn)品購銷占20%、運(yùn)輸業(yè)占5%、服務(wù)業(yè)占4%，其他工業(yè)及服務(wù)業(yè)占6%。

　　這份調(diào)查結(jié)果與記者采訪了解的情況基本一致。宣州區(qū)農(nóng)民以住宅抵押貸款并不主要用于糧食種植，而是流向了其他很多農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)房抵押貸款支持了當(dāng)?shù)匾淮笈厣a(chǎn)業(yè)的興起。

　　要貸款先辦證

　　在宣州區(qū)，農(nóng)民要用住宅抵押貸款，必須有兩證：宅基地土地使用證和房產(chǎn)證。

　　為農(nóng)民的房屋登記發(fā)證，宣州區(qū)起步很早，困難也不少。1989年，宣州區(qū)就開始了集體土地上房屋的登記發(fā)證工作，隨即遭遇了諸多問題，如規(guī)劃混亂復(fù)雜、用地前置要件合法性界定難，房屋勘丈、權(quán)利人認(rèn)定、業(yè)務(wù)受理等基礎(chǔ)工作量大。

　　除了技術(shù)性問題，還有觀念問題。由于農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)受到限制，農(nóng)民看不到辦證的現(xiàn)實(shí)功效，對(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并不熱心。在他們眼中，祖祖輩輩都居住的房屋，“沒有證也沒有人搶去”。他們認(rèn)為，自己的宅基地和房產(chǎn)又不準(zhǔn)自由買賣，產(chǎn)權(quán)證又有何用？

　　盡管條件不成熟，宣州區(qū)還是努力穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)房登記發(fā)證。他們?cè)诟鬣l(xiāng)鎮(zhèn)政府成立了房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室，接受農(nóng)村房屋登記的申報(bào)受理工作，為了增強(qiáng)此項(xiàng)工作的權(quán)威性，把農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記中的登記收件、勘丈繪圖、申報(bào)資料初審等環(huán)節(jié)，委托各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代辦，由市房管局進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與管理。

　　針對(duì)基礎(chǔ)工作量大的問題，宣州區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)共安排專職人員200多人，區(qū)財(cái)政安排撥付專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，用于農(nóng)村房屋的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、勘丈繪圖以及申請(qǐng)受理、初審、公示等工作。

　　為了激勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記的積極性，宣州區(qū)采取多種措施進(jìn)行服務(wù)?？紤]到部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)路程較遠(yuǎn)、交通不便等因素，為方便農(nóng)村申報(bào)房屋登記，他們?cè)诮灰状髲d設(shè)立快捷通道，提供“一站式”服務(wù)。只要產(chǎn)權(quán)清楚，申報(bào)資料齊備，當(dāng)天內(nèi)辦結(jié)。

　　后來，當(dāng)?shù)亟鹑诓块T的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)量逐步增大，農(nóng)民切切實(shí)實(shí)看到了申請(qǐng)房屋登記的現(xiàn)實(shí)功效。宣州區(qū)農(nóng)房登記發(fā)證得以迅速推開。截至去年11月底，宣州區(qū)首批試點(diǎn)的5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)64個(gè)行政村共4.8萬戶農(nóng)民申請(qǐng)了農(nóng)房登記發(fā)證，其中完成審核登記、權(quán)證制作的近2.3萬戶。再加上此前的發(fā)證量，宣州區(qū)共核發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證3.79萬本。

　　無法還貸怎么辦

　　在宣州區(qū)采訪農(nóng)房抵押貸款的過程中，記者一直在思考個(gè)問題：一旦農(nóng)民無法還貸，該怎么辦？有沒有好的辦法來解決這個(gè)問題，銀行通過什么途徑來規(guī)避出現(xiàn)不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)？

　　由于《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地抵押轉(zhuǎn)讓有著種種限制，宣州區(qū)農(nóng)房抵押存在一定法律障礙，這種障礙放大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，司法部門無法就農(nóng)房抵押貸款給予強(qiáng)有力的支持，造成銀行放貸后處于缺乏有效法律保障的尷尬境地。這是皖南農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)展農(nóng)房抵押貸款要面對(duì)的最大問題。這個(gè)問題決定著銀行開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)動(dòng)力、積極性以及規(guī)模，更決定著這項(xiàng)惠農(nóng)業(yè)務(wù)的未來。

　　帶著疑問，記者不止一次向皖南農(nóng)商行的工作人員問及，“一旦出現(xiàn)還貸困難，該如何處理農(nóng)民用于抵押的宅基地？”

　　“總體來說農(nóng)民還是比較講誠信的。但是如果出現(xiàn)不良貸款，我們其實(shí)沒有太好的辦法處理?！别B(yǎng)賢支行行長(zhǎng)程玉甫坦言。今年，養(yǎng)賢支行就有一筆用農(nóng)房做抵押的不良貸款。他們的做法是：銀行工作人員、鄉(xiāng)司法所干部和村委會(huì)干部共同到貸款農(nóng)民家中做工作，反復(fù)勸說，最后通過分期還貸的方式解決了問題。

　　養(yǎng)賢支行處理不良貸款的做法，也正是皖南農(nóng)村商業(yè)銀行一貫的做法。不過，現(xiàn)在有了一些變化。宣州區(qū)建立了政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)皖南農(nóng)商行農(nóng)房抵押發(fā)生的不良貸款予以補(bǔ)償?！暗珨?shù)額較小，作用不是很大?！笨娮趶?qiáng)說。

　　為更有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，皖南農(nóng)商行目前只能從自身做起。他們更多地將防范風(fēng)險(xiǎn)的努力放在貸前審查，把好“三關(guān)”：一是審核關(guān)。以還款意愿強(qiáng)、無不良記錄為前提，按照農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、自籌資金情況是否合規(guī)等進(jìn)行調(diào)查、建檔。二是審貸關(guān)。皖南農(nóng)商行與房管部門商定，比照城市房屋抵押登記受理要件辦理，要求提供抵押房屋價(jià)值的確認(rèn)和集體經(jīng)濟(jì)組織同意的證明材料等，并由雙方共同負(fù)責(zé)把關(guān)后，將房屋權(quán)利人過戶到貸款機(jī)構(gòu)。三是監(jiān)督關(guān)。對(duì)房產(chǎn)抵押貸款戶逐筆建立臺(tái)賬，專人管理，嚴(yán)防“重貸輕收”。

　　我們相信，通過政府、銀行、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織等共同努力、大膽實(shí)踐，一定能找到解決這些問題的好途徑，農(nóng)房抵押貸款一定能從目前的星星之火變?yōu)榱窃畡?shì)。