中國經(jīng)濟網(wǎng)上海10月29日訊（記者李治國）目前上海住宅用地資源日益減少，而上海新增工業(yè)用地市場也呈現(xiàn)供求回落，對存量用地開發(fā)以釋放土地資源成為新的探索。因此，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)要建設成為推進“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術、新模式”發(fā)展的“新載體”，打造上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級版。日前，以“產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展”為主題的“上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)沙龍”暨易居論壇在滬舉行。中國房地產(chǎn)風云人物萬通控股董事局主席馮侖應邀在會上作《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與立體城市》的主題演講。

　　上海市經(jīng)濟和信息化委員會副主任徐子瑛在致辭中指出，上海市委、市政府領導高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級工作。去年以來上海市陸續(xù)頒布了一系列政策措施，建立了“上海市工業(yè)區(qū)發(fā)展聯(lián)席會議”，出臺了《上海市工業(yè)區(qū)轉型升級三年行動計劃（2013-2015年）》，開展了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉型升級試點工作，全面拉開了全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級的帷幕。當前上海正處于“創(chuàng)新驅動發(fā)展、經(jīng)濟轉型升級”的關鍵時期，正在全面推進“四個中心”和具有國際影響力的科技創(chuàng)新中心建設。目前約1000平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)既是上海經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，同時也是上海城市空間布局優(yōu)化的重要潛力區(qū)域?？萍紕?chuàng)新、經(jīng)濟轉型、方式轉變、空間統(tǒng)籌、產(chǎn)城融合等都對產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提出了新的要求，加上資金、土地、人口、能耗的剛性約束，機遇和挑戰(zhàn)倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)歡迎專業(yè)化國際化企業(yè)加盟

　　目前上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展差異非常大，有些比較好的園區(qū)如漕河涇、金橋、張江、嘉定等開發(fā)區(qū)，單位平方公里的土地產(chǎn)出超過200億元，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)卻只有20、30億元，這些園區(qū)規(guī)模小，分散，布局不合理，開發(fā)管理水平不足，社會矛盾比較突出，二次開發(fā)的任務非常艱巨。

　　上海市經(jīng)濟和信息化委員會周強處長在主題演講中透露，上海104個區(qū)塊經(jīng)濟總量中，二三產(chǎn)業(yè)的營業(yè)總收入約為5.5萬億，工業(yè)總產(chǎn)值大概是2.4萬億，上繳稅金3962億，工業(yè)利潤1839億。全市104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊平均單位土地的工業(yè)產(chǎn)值是69個億，如果按照企業(yè)已經(jīng)建成的用地來算大概是75個億，除了剔除還有一些已經(jīng)轉型的服務業(yè)來算大概是82億。目前全國的國家級開發(fā)區(qū)產(chǎn)出水平約在70多個億。對于上海所有104個區(qū)塊來看，平均數(shù)不能夠說明問題。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展不平衡，二次開發(fā)的政策以及體制機制亟需完善。

　　徐子瑛強調，經(jīng)過20多年的發(fā)展，上海已經(jīng)培育了一批優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)和團隊，但與上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級的巨大需求相比還不夠，非常需要一大批國內外優(yōu)秀開發(fā)機構和運營團隊來參與和推動發(fā)展；同時，上海也是一個巨大的、具有典型性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)二次開發(fā)、土地二次開發(fā)的市場，可以實現(xiàn)多方共贏。上海將會以開放包容的心態(tài)，積極支持專業(yè)化、國際化的機構團隊來滬發(fā)展，發(fā)揮人才、資金、品牌、服務以及開發(fā)建設經(jīng)驗的優(yōu)勢。

　　周強表示，希望優(yōu)秀團隊，像新加坡的工業(yè)園區(qū)裕廊、央企的招商局等大型國有企業(yè)，像大連億達、華夏幸福等開發(fā)機構，還有萬通、綠地和萬科等原來傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)商，歡迎他們在轉型過程中進入到上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，按照2040年、2050年的眼光來打造三十年、四十年不落后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　萬科上海地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭華在隨后的交流發(fā)言中認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以分成三個階段，一是資源整合階段，需要集聚更多的資源包括政府、企業(yè)，更多的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟資源集合在一起。二是開發(fā)建設，交由專業(yè)公司去做，提高工作效率。三是后期的服務，包括配套服務，這個一定是非常有能力的資本公司，或者非常有能力的運營商。

　　城市化進程中探索產(chǎn)城一體模式

　　本次論壇邀請到被譽為“地產(chǎn)思想家”的萬通控股董事局主席馮侖作《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與立體城市》的主題演講。他闡釋立體城市的四個特征：第一、強調縱向規(guī)劃，節(jié)約土地，提高居住密度；第二、產(chǎn)城一體化，用產(chǎn)業(yè)帶動居住、商業(yè)從而帶動娛樂、公共服務和公共設施等，即帶來產(chǎn)業(yè)、空間和物業(yè)的關系；第三，節(jié)能環(huán)保是重點，尋求高密度可持續(xù)的城市做節(jié)能環(huán)保的解決方案；第四、需要優(yōu)質的社會管理，因為密度提高后，會對安全、公共福利、反恐、很多基層組織的治理提出更高要求。整體而言，立體城市是高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)發(fā)展的一種城市。立體城市是萬通在城市化進程當中提出的一種緊湊型、產(chǎn)城一體可持續(xù)發(fā)展的模式。

　　在立體城市中如何做到自我平衡和產(chǎn)業(yè)帶來自己的需求，從而支撐城市的發(fā)展？第一、高就業(yè)系數(shù)；第二、高需求彈性；第三、高增長初期。依據(jù)這三個標準，萬通的立體城市也選擇了三個與之跨界融合的產(chǎn)業(yè)：醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、教育與研發(fā)產(chǎn)業(yè)、都市立體農(nóng)業(yè)。立體城市是不動產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)引進的結合，不動產(chǎn)開發(fā)商來做硬件，產(chǎn)業(yè)企業(yè)來做運營，做軟體，租賃開發(fā)商未來的房子，然后二者之間有一個風險共擔的方式，從而解決產(chǎn)業(yè)進入的問題。

　　著名房地產(chǎn)經(jīng)濟學家、易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授在演講中提出城市化分為四個層面：即城市群，大城市，中小城市和鎮(zhèn)。而城市群作為一個重要的推手，它是我國城市化戰(zhàn)略當中一個重要的舉措。因為中國太大，經(jīng)濟的體量也大，要維護中國的發(fā)展要有一定規(guī)模，一定分量的推手，這個推手就是城市化。今天產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，完全符合我們整個經(jīng)濟社會發(fā)展的趨勢，這個發(fā)展趨勢就是以城市群帶來的整個城市化的推進和我們引領型城市更新和發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型是符合我們整個產(chǎn)城融合的需要。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，如果能夠在一個更廣闊的視野，并且抓住集中要點，再輔以相關產(chǎn)品具體的設計并找到適當?shù)穆窂?，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)空間一定是很大的。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界定模糊有待完善

　　當前，國家正有序漸進地推進全面深化改革，一系列圍繞使“市場在資源配置中起決定性作用”的制度和政策陸續(xù)出臺，其中與上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)密切相關的就是國有資產(chǎn)改革和工業(yè)用地制度改革。在論壇“頭腦風暴”式的交流環(huán)節(jié)中，與會代表發(fā)表真知灼見，針對存在的種種不合理現(xiàn)象和問題，提出了對策思路。

　　中共寶山區(qū)委常委、副區(qū)長夏雨認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉型發(fā)展現(xiàn)在面臨很多瓶頸，關鍵在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位不明晰，政策不明確。這主要是因為我們現(xiàn)行的土地規(guī)劃政策嚴重滯后于我們產(chǎn)城融合，政策要跟上轉型的需要，要創(chuàng)新，核心又是整體的規(guī)劃，是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)劃建設等等方面的平衡，以及我們政府、企業(yè)等各方利益的博弈。工業(yè)用地的盤活，需要集思廣益，尤其需要市場化的開發(fā)商參與。三十年的實踐經(jīng)驗告訴我們，市場化的品牌開發(fā)商和有思想、有智慧、有眼光的企業(yè)家才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展成功的關鍵。

　　上海電氣（集團）總公司副總裁武躍軍認為，以前土地功能轉型未必要進行土地轉性，我們已經(jīng)有2.5產(chǎn)業(yè)用地，沿襲這么長時間，應該總結歸納，不合理的部分加以限制，合理的部分進行發(fā)揚。而新政的推出是逼著國企自己做開發(fā)，一改以前做資源整合者的定位，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)也能介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是做工業(yè)還是商業(yè)，是由市場來決定的。土地新政需兼顧土地市場的通脹，市場化的運作和企業(yè)的實際情況。有關政策出臺也能夠多聽各方意見，特別是市場的呼聲。

　　上海儀電集團總裁蔡小慶認為，一個城市必須要有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如果沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是消費者，都是居住人，沒有工作哪來的消費能力，哪來的集聚？以前我們講工業(yè)區(qū)是給終端企業(yè)，只能建廠房，完全排斥工業(yè)房地產(chǎn)，這個肯定是行不通的。我們原有的土地規(guī)劃以及相關政策需要及時根據(jù)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況進一步調整。解決轉型的核心問題是給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一個合法的“身份”，企業(yè)既用不著打擦邊球，政府也不用那樣防治。兩者利益有一個很好的兼顧，符合市場規(guī)律，讓市場主體能夠做得下去?，F(xiàn)在統(tǒng)一新政有新意，有好處，出發(fā)點也能被理解，但這里面確實有很多不夠完善的地方。這個政策如果普遍沒法操作，必然就是企業(yè)跟政府博弈，最終對經(jīng)濟發(fā)展不利。

　　上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司董事長郁敏珺則表示，作為民營企業(yè)，這方面政策的影響比較少，每一次也都是企業(yè)在真正的經(jīng)濟浪潮中發(fā)展，把實際的問題反映到政府各個部門。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能從一開始都是規(guī)范的，改革開放本身也有很多的政策是滯后于產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展步伐的，后續(xù)再打補丁來補的，這個“補”不要這么倉促，不要前后不搭，否則損害會較大。而最大的損害就是停了，不能干了。

　　聯(lián)東集團上海公司總經(jīng)理陳晨認為，上海的新政會促使上海的企業(yè)往長三角其他城市轉移。長三角有很多優(yōu)秀城市，很多優(yōu)惠條件，很多上海企業(yè)愿意走出去，特別是今年7月1日實施新政以后，聯(lián)東集團長三角地區(qū)的銷售量上升了15%—29%左右。

　　作為論壇主持人，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱不斷總結嘉賓的發(fā)言，在這個問題上有他自己的獨到見解。他說，除了住宅地產(chǎn)，其余都應當稱之為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。應當將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的界限模糊掉，在產(chǎn)業(yè)用地中，不管是商業(yè)、辦公、還是工業(yè)，都是以前的說法和界定，其實今天的界定已經(jīng)不再明確，互相的界限都很模糊，商業(yè)算消費產(chǎn)業(yè)，辦公更是大多數(shù)產(chǎn)業(yè)最主要的載體，應當全歸于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將更利于市場的操作。

　　順應互聯(lián)網(wǎng)時代打造智慧園區(qū)

　　我國經(jīng)濟從上世紀90年代進入信息化、互聯(lián)網(wǎng)時代以后，除了現(xiàn)在生活、消費、教育開始互聯(lián)網(wǎng)化，與此同時互聯(lián)網(wǎng)特別是移動互聯(lián)化將對我們的產(chǎn)業(yè)布局、生活方式將帶來更加深刻的變化。徐子瑛指出，在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的環(huán)境下，現(xiàn)有的商辦模式，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)布局模式是否順應了未來互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，這一系列問題需要我們前瞻性地進行思索和考慮，有利于使我們未來開發(fā)的房產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)更加適應互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟背景下的發(fā)展。這需要我們進一步凝聚共識，看到未來整個城市轉型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展對工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的需求。

　　周強也強調，搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關鍵是在產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生了新的變化，制造業(yè)、服務業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新。我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么來進行跨界協(xié)同創(chuàng)新的載體，這是面臨的重大問題。在制造業(yè)、服務業(yè)和信息化融合的前提下，現(xiàn)在新的產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展。就園區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，產(chǎn)業(yè)是最基礎的，我們要的不僅僅是地產(chǎn)空間的發(fā)展，更重要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這是最根本的目標。新一代的信息技術革命與新產(chǎn)業(yè)革命發(fā)展已經(jīng)成為趨勢，德國的工業(yè)4.0，美國的工業(yè)再工業(yè)化等，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，將使我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著新的發(fā)展和新的突破。

　　蔡小慶認為，現(xiàn)在主要是以物聯(lián)網(wǎng)為特征的新一代信息技術的產(chǎn)業(yè)，按照這個思路打造智慧城市的整體解決方案，在我們的園區(qū)里面也打造智慧園區(qū)，給這個園區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚、給企業(yè)提供一個很好的增值服務。

　　漕河涇開發(fā)區(qū)總顧問、企業(yè)協(xié)會會長陳青洲介紹，近幾年漕河涇開發(fā)區(qū)堅持了一個高新技術發(fā)展戰(zhàn)略，堅持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新，堅持以三大園區(qū)作為抓手，今天提升到生態(tài)園區(qū)、智慧園區(qū)和國際化園區(qū)的發(fā)展，逐步向建設產(chǎn)業(yè)基地、科技成果轉化基地、出口基地還有高技術的輻射基地，多種所有制在開發(fā)區(qū)平衡發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化以突破融資瓶頸

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模非常大，無論是前期建設，還是后期招商、運營都需要投入大量資金，但其投資回報期則長達幾年甚至十幾年，傳統(tǒng)的銀行貸款已不能完全解決資金問題，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新渠道。

　　與會者紛紛談及，目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資存在一些瓶頸，現(xiàn)在整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展從一級開發(fā)到二級開發(fā)到運營，投融資的產(chǎn)業(yè)鏈并沒有完全打通，當中有政策等方面的因素，希望通過開發(fā)機構和金融機構的緊密合作，能夠打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)從一級開發(fā)、二級開發(fā)到運營的投融資產(chǎn)業(yè)鏈，這里每一個環(huán)節(jié)都可以有很多創(chuàng)新，希望在將來能夠有所突破。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展比較流行的PPP模式，PPP原來是公共基礎設施領域的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也可以按照廣義的PPP的方式來做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投融資模式的創(chuàng)新。

　　蔡小慶認為，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式靠兩個方面，一是靠土地的一級開發(fā)，另外是靠招商以后企業(yè)產(chǎn)生的稅收，政府給予的稅收，概莫如此。而兩種盈利模式都有巨大的問題，在上海這個問題已經(jīng)非常明顯。

　　對此，丁祖昱總結認為，在美國幾乎所有類型的金融機構都會參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。對于中國來說，促進金融工具與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盡快結合至關重要，應當盡快開發(fā)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化或REITS類的金融產(chǎn)品，來支撐整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來運營，特別是支持非銷售型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期運營。如果沒有這些金融支持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作模式也只能是選擇開發(fā)-銷售模式。