住建部、財(cái)政部、人民銀行等三部委近日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，與此前央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(“央四條”)有異曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房貸款成本，助推住房消費(fèi)金融發(fā)展，做實(shí)居民合理住房需求，實(shí)現(xiàn)樓市去庫(kù)存、去泡沫。

　　“央四條”提出了盤(pán)活存量房貸資源(“還清再貸”和MBS)、發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)金融債券等措施。這些措施不僅從增量和存量?jī)蓚€(gè)角度，增加銀行可貸資金的供給，緩解了房貸對(duì)銀行流動(dòng)性的壓力，而且能將銀行低收益存量房貸置換出來(lái)，可以激勵(lì)銀行發(fā)放低成本的住房貸款。然而，旨在增加房貸資金供給的MBS和定向增加低成本房貸資金的專(zhuān)項(xiàng)金融債券，事實(shí)上難以在中短期內(nèi)擔(dān)當(dāng)大任。

　　當(dāng)前最關(guān)鍵的是增加規(guī)模化低成本的可貸資金，而住房公積金無(wú)疑是最佳選擇之一。從資金規(guī)模上看，截至2014年3月，全國(guó)實(shí)際繳存住房公積金職工達(dá)1.06億人，繳存總額6.47萬(wàn)億元，沉淀的余額就有3.27萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，全國(guó)范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達(dá)50%，而目前存量個(gè)人住房貸款也僅僅才10萬(wàn)億元，閑置公積金相當(dāng)于存量房貸的1/3強(qiáng)。

　　再看資金成本，公積金專(zhuān)戶存款利率僅為2.33%，不僅低于同期限一般存款利率，更低于大眾理財(cái)收益率。而公積金本身就是政策性住房金融，一貫實(shí)行“低存低貸”的原則。如果將這一大筆低廉的資金與合理住房需求(如首次購(gòu)房和改善購(gòu)房)對(duì)接起來(lái)的話，無(wú)疑將極大降低購(gòu)房者的貸款成本。但是，目前公積金奉行“屬地化”封閉運(yùn)營(yíng)原則，造成各地利用強(qiáng)度(貸款/繳存總額)反差太大，大城市和東部地區(qū)利用強(qiáng)度大，而中小城市和西部地區(qū)利用強(qiáng)度小，無(wú)法像銀行資金一樣在各地之間調(diào)劑余缺。所以，一邊是類(lèi)似于廣州、廈門(mén)等地因公積金“額度荒”不得不限制提取和貸款；一邊是廣大中小城市公積金大量閑置，躺在賬戶上睡大覺(jué)。

　　因此，此次“公積金貸款新政”有兩個(gè)目的：一是當(dāng)?shù)毓e金要充分利用，降低合理住房需求的購(gòu)置成本；二是調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。貸款申請(qǐng)最低公積金繳存期從原來(lái)的12個(gè)月降到6個(gè)月、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等，都是為了充分利用，降低本地合理住房需求的貸款成本。而實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定，則是為了調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。

　　就目前來(lái)看，第一個(gè)目的相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，第二個(gè)目的實(shí)現(xiàn)起來(lái)比較難?；诠e金屬于繳存?zhèn)€人的基本原則，當(dāng)個(gè)人因工作變動(dòng)和家庭搬遷而離開(kāi)繳存地時(shí)，正常的轉(zhuǎn)移接續(xù)已經(jīng)在全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵是公積金能夠像銀行間資金拆借一樣，異地互認(rèn)和互貸，這才能調(diào)劑余缺，讓公積金在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)起來(lái)，發(fā)揮供應(yīng)低成本房貸資金的作用。但是，由于此舉會(huì)減少流出地的繳存余額，降低增值收益，不僅降低對(duì)于地方保障房建設(shè)、農(nóng)田水利和義務(wù)教育等方面的支持，也減少了地方公積金中心可支配的管理費(fèi)用，地方在這方面的積極性不足。

　　因此，應(yīng)該在公積金專(zhuān)戶存款利率和社會(huì)平均收益率之間，應(yīng)建立一種流入流出的補(bǔ)償機(jī)制，這樣既能增加繳存者的利息收入，也能增加公積金的增值收益，還能發(fā)揮低成本資金的作用，降低房貸成本。既然社保資金可以克服重重障礙，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)，發(fā)揮政策性住房金融的公積金具有大社保資金的范疇，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)人口流動(dòng)的趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉