對于商業(yè)性質(zhì)公寓產(chǎn)品而言，央行松綁限貸似乎不是什么好消息。商業(yè)性質(zhì)公寓興起于住宅限購之后，因其類住宅的產(chǎn)品特色，加之此類產(chǎn)品面積普遍較小，總價較低，又有“不限購、不限貸”的特殊優(yōu)勢，從住宅市場轉(zhuǎn)跑道而來的投資客趨之若鶩。但今年的商業(yè)性質(zhì)公寓新貨供應(yīng)量達歷史高位，并且多是集中在商務(wù)氛圍較弱的外圍區(qū)域，市場上的供需關(guān)系失衡，商業(yè)公寓的投資價值備受質(zhì)疑。

　　文/圖/表：記者 王雯倩

　　據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，全市商業(yè)性質(zhì)公寓共有6687套新增供應(yīng)，并有4506套商業(yè)公寓成交。

　　庫存高企

　　去化周期高達11個月

　　盡管整體成交量不低，但由于從去年下半年開始，廣州市的商業(yè)公寓便進入了新貨供應(yīng)井噴期，受制于市場有限的投資購買力，公寓市場陸續(xù)積壓了較大的庫存量。截至9月份，全市商業(yè)公寓產(chǎn)品的庫存約15728套，去化周期高達11個月，明顯超出6~8個月的合理水平。

　　房價點評網(wǎng)廣州高級分析師肖文曉指出，供求關(guān)系決定了年底公寓市場仍然會是“以價換量”的態(tài)勢。特別是在調(diào)控政策逐漸松綁的情況下，如今限貸已松綁，若再放開住宅限購，勢必會影響到投資者購買公寓的投資熱度。

　　降價促銷

　　幅度最高達20%以上

　　“今年5月以后，公寓市場的環(huán)境就很不好，我們8月份降價15%，很快走了三十多套貨?，F(xiàn)在價格不但沒有回調(diào)，還繼續(xù)小幅度下探，但成交量卻很難再有起色?！币晃皇袇^(qū)商業(yè)公寓項目負責人告訴記者，由于市場上同類型的產(chǎn)品眾多，而客戶量卻在減少，此前掀起的“價格戰(zhàn)”所起到的促銷效果正在消減。

　　對此，肖文曉亦表示，從“金九銀十”公寓的銷售情況來看，廣州商業(yè)性質(zhì)公寓的價格普遍較前期有所下調(diào)，與今年的高位水平相比，降價幅度最小的也有3%~5%，最高的可達20%以上。不過，這類降價幅度特別大的公寓產(chǎn)品多少有些特殊情況，有的是產(chǎn)品有差異或者是清理尾貨，有的則另有文章。譬如個別樓盤要求買家必須先與酒店簽訂一份裝修合同，然后酒店每月再返回一定金額的租金給買家，“最終算起賬來，實際的降幅不一定有數(shù)據(jù)顯示的那么多。”

　　后市被看淡

　　即將步入供求兩衰局面

　　“市面上高性價比的商業(yè)公寓產(chǎn)品，大多都有‘偷面積’，而且以Loft戶型為主。隨著建筑規(guī)范的不斷完善，‘偷面積’的漏洞會被堵上。從這個角度來看，目前市場上的部分商業(yè)公寓，可謂是‘絕版’產(chǎn)品?！焙细惠x煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，商業(yè)性質(zhì)公寓的供應(yīng)井噴期即將過去，整個市場將從現(xiàn)在的供大于求步入供求兩衰的局面。

　　產(chǎn)品的稀缺性常被發(fā)展商標榜為樓盤優(yōu)勢，從供應(yīng)井噴到“絕版”的商業(yè)公寓產(chǎn)品，其含金量是否有望得到提高呢？

　　多位業(yè)內(nèi)人士都對商業(yè)公寓的前景和出路感到擔憂。廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出，商業(yè)公寓供應(yīng)量較大的外圍區(qū)域，雖投資門檻較低，但未來轉(zhuǎn)手風險較高，“從公寓的租客群體來看，多是中高端的年輕消費者。這部分客戶更愿意留在配套齊全、上下班方便的市中心居住，外區(qū)公寓對其吸引力不大，客源不足將制約郊區(qū)商業(yè)公寓的租金水平和物業(yè)升值情況。”

　　“雖說現(xiàn)在市場上公寓盤降價比較猛，但買家還是要謹慎入市?！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，“商業(yè)公寓屬于非‘剛需’的投資品，受經(jīng)濟大環(huán)境影響較大，市場一片大好時，這類產(chǎn)品就有升值的可能，但當市場行情不濟時，商業(yè)公寓的投資價值很可能快速貶值” 。

　　“抄底”需謹慎

　　優(yōu)先考慮中心區(qū)域公寓盤

　　面對市場上商業(yè)公寓的“降價潮”，部分投資客都想趁機“抄底”。眼下是出手的好時機嗎？

　　在黃韜眼中，郊區(qū)公寓的升值前景已經(jīng)被發(fā)展商“注水”，他奉勸投資客三思而后行。他不大看好將郊區(qū)公寓盤改作連鎖酒店，因為當前酒店業(yè)的生意不佳，即便在廣交會期間，市區(qū)路段的酒店生意亦是不復(fù)往年，“酒店業(yè)對經(jīng)濟大環(huán)境更依賴亦更敏感，郊區(qū)公寓改成酒店后，恐難有充足的市場需求?！?/p>

　　黎文江指出，對于投資客而言，如果手上資金較為充裕，現(xiàn)階段倒可以優(yōu)先考慮地段優(yōu)越的中心區(qū)域公寓項目。倘若手上資金有限，部分地處新商圈的郊區(qū)公寓，也可以作為候選。不過，按照目前的商業(yè)公寓租金回報率來看，市中心板塊如珠江新城，商業(yè)公寓的租金回報率也僅介于3.5%~5%。，郊區(qū)板塊因客源稀少，更是毫無租金回報率可參考借鑒。因此，無論是購買中心區(qū)還是郊區(qū)的商業(yè)公寓，投資客都需要做好長期持有的準備。

　　而在趙卓文看來，目前市場上的商業(yè)公寓產(chǎn)品的投資價值都一般，投資者若想入市“抄底”，除了看價格外，還需要留心產(chǎn)品的可出租性、轉(zhuǎn)手難度以及物業(yè)管理和經(jīng)營團隊實力。

　　肖文曉亦提醒，投資者在做公寓投資的時候，需要從開發(fā)商的品牌實力、投資回報率、升值潛力綜合考慮投資項目，建議優(yōu)先選擇市區(qū)以及一些有規(guī)劃利好（比如地鐵上蓋）的項目入手，第一位考慮的應(yīng)該是項目的投資價值，而不是售價高低。