樓市快評(píng)

　　龔名揚(yáng)

　　最近兩周，隨著央行“9·30新政”的逐步落地，房地產(chǎn)市場前景被看好。

　　在這樣的市場行情下，東莞有不少樓盤都在放量加推新品，連最近幾年頗為沉寂的運(yùn)河片區(qū)也不甘寂寞加推新品。

　　據(jù)了解，本月1日田禾·盧浮公館營銷中心正式對(duì)外開放，推田禾·塞納河畔二期新品，共推出489套洋房、263套SOHO公寓，或?qū)⒂谀陜?nèi)開盤入市；10月6日，恒大御景首批開盤，4至7棟共計(jì)446套新品推向市場；去年開盤入市的富通自在城，現(xiàn)在也正在加推3棟和6棟的新品。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月運(yùn)河片區(qū)的供應(yīng)量近1500套。而且，隨著恒大兩個(gè)新盤的發(fā)力，這一區(qū)域的置業(yè)形象也有所提升，運(yùn)河片區(qū)的房地產(chǎn)市場迎來了春天。

　　然而，不應(yīng)忽略的是，運(yùn)河片區(qū)的商品房項(xiàng)目，除了恒大華府是主推大戶型之外，其余的幾乎都主推中小戶型，瞄準(zhǔn)剛需市場，承接中心地段外溢的購房需求。這一方面顯示了這一區(qū)域正在跟著主導(dǎo)市場走，另一方面也反映出，運(yùn)河片區(qū)與相距不遠(yuǎn)的南城樓盤相比，依然缺乏競爭力。

　　事實(shí)上，運(yùn)河片區(qū)在一定程度上存在著交通瓶頸，加之開發(fā)時(shí)間較早，如今土地資源短缺，只能寄望于“三舊”改造。但運(yùn)河片區(qū)也有其獨(dú)特優(yōu)勢，如完善的生活配套和成熟的居住氛圍，以及諸如建設(shè)小學(xué)、莞城中心小學(xué)和可園中學(xué)等優(yōu)質(zhì)的教育資源。

　　運(yùn)河片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該如何重塑競爭力？筆者認(rèn)為，運(yùn)河片區(qū)，尤其是地處莞城街道的這一部分，可以利用地處東莞文化中心的優(yōu)勢，發(fā)力文化地產(chǎn)，從而與其他片區(qū)形成差異化的競爭。

　　文化地產(chǎn)是近幾年地產(chǎn)界頗為熱門的概念。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段，目前東莞的絕大部分樓盤都是如此。而文化地產(chǎn)應(yīng)該是以文化和生活方式為核心，用文化提升和固化建筑的價(jià)值。

　　文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。

　　其實(shí)運(yùn)河片區(qū)試水文化地產(chǎn)早有先例。10年前開始開發(fā)的樓盤萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)是一個(gè)“三舊”改造的項(xiàng)目，項(xiàng)目的原址是一個(gè)氮肥廠。這個(gè)樓盤在開發(fā)的時(shí)候，保留了原有的部分廠房結(jié)構(gòu)，在小區(qū)的公共區(qū)域保留了一節(jié)當(dāng)年工廠的煙囪，以及有150多年歷史的香樟樹，同時(shí)將小區(qū)內(nèi)街與運(yùn)河進(jìn)行連接……這樣的設(shè)計(jì)理念，將東莞運(yùn)河片區(qū)當(dāng)年的工業(yè)文化融入了小區(qū)建設(shè)之中，從而使得整個(gè)項(xiàng)目有著強(qiáng)烈的故事感。

　　可以說，這一項(xiàng)目是東莞文化地產(chǎn)的典范之作，只是近年來已經(jīng)很少見這樣的項(xiàng)目，熱衷于追求看起來“高大上”的歐式建筑風(fēng)格，而對(duì)中國文化、嶺南文化以及本地文化置若罔聞。也正因?yàn)槿绱?，如今的樓盤總給人“千樓一面”印象，除了向購房者強(qiáng)調(diào)地段、戶型、采光、價(jià)格之外，似乎已經(jīng)沒有別的故事可說了。

　　過去有不少廠房的運(yùn)河片區(qū)，以后將是東莞“三舊”改造的重點(diǎn)，今后這一片區(qū)的土地供應(yīng)也是以改造用地為主，因此這些地塊有其自身的底蘊(yùn)。如果能夠合理利用原有的資源，再結(jié)合東莞本土的文化，應(yīng)該能夠打建成一些頗具特色的小區(qū)吧？如果這樣的小區(qū)不是一個(gè)、兩個(gè)，而是有多幾個(gè)、甚至連片的話，這一片區(qū)也將變得有所不同了。當(dāng)然，這寄望于規(guī)劃部門的統(tǒng)籌部署。

　　坊間流傳著一句話：“昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化。”經(jīng)過系統(tǒng)規(guī)劃的文化地產(chǎn)，或?qū)⒅厮苓\(yùn)河片區(qū)樓盤的競爭力。