鄭永勝

　　溫州市兩級(jí)法院多年以來堅(jiān)持農(nóng)房買賣合同有效的觀點(diǎn)，審理了大批農(nóng)村房屋合同買賣糾紛，有力地維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，收到了良好的社會(huì)效果。

　　所謂的農(nóng)房是指建造在農(nóng)村集體土地上的房屋，領(lǐng)有集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書的合法建筑物。根據(jù)民法理論，認(rèn)定合同無效一般基于如下因素，一是看訂立合同時(shí)當(dāng)事人是否屬于無權(quán)處分；二是看合同的標(biāo)的物是否屬于禁止流通物或限制流通物；三是看是否違反了國家法律和行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定。

　　從農(nóng)房的情況看，出賣人的房屋一般都屬于村民合法建造并領(lǐng)有房屋所有權(quán)證書和集體土地使用權(quán)證書，出賣人出售房屋不屬于無權(quán)處分。同時(shí)，農(nóng)村房屋屬于生活資料的一種，不是法律規(guī)定的禁止流通物或限制流通物。

　　《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@表明，法律并不禁止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，便喪失了再申請宅基地的權(quán)利。《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。該條款也表明，如果宅基地是不能轉(zhuǎn)讓的，那么國家就不會(huì)通過法律規(guī)定要求及時(shí)辦理變更登記。而判斷合同無效主要基于《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。從目前的情況看，尚沒有國家法律和行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定農(nóng)房是不能交易的。從最高法院的司法解釋看，也沒有作出農(nóng)村房屋買賣合同無效的規(guī)定。

　　省高院1992年《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》第四條第5項(xiàng)規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”

　　1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布國辦發(fā)（1999）39號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》下發(fā)后，不少法院的審判開始轉(zhuǎn)向“合同無效論”，但溫州市兩級(jí)法院仍然嚴(yán)格遵循民法原理和按照法律規(guī)定，審慎穩(wěn)妥地執(zhí)行“合同有效論”的觀點(diǎn)，審理了大批案件。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年至2005年，瑞安、甌海、蒼南三地法院就受理了農(nóng)村房屋買賣案件350件，其中許多案件的當(dāng)事人借口農(nóng)房買賣非法要求宣告合同無效，其背后的真實(shí)原因是由于房價(jià)上漲，當(dāng)事人想通過訴訟退房從而謀取更大的利益。

　　農(nóng)房買賣有效，有利于貫徹誠實(shí)信用原則，不違背法律規(guī)定，有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序，因此溫州中院原則上確立合同有效。但有兩個(gè)例外，一是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法的規(guī)定，對于宅基地買賣，一律宣告無效；二是對于沒有審批手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房交易合同，一律宣告無效。

　　由于司法導(dǎo)向正確，違反誠信的當(dāng)事人不能通過訴訟得到非法利益，溫州地區(qū)的農(nóng)房買賣案件呈現(xiàn)逐年降低的趨勢，現(xiàn)在每年進(jìn)入二審的案件平均在10件以下，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。