本報記者 施曉義 胡丹

　　慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道

　　——摘自十八屆三中全會《全面深化改革若干重大問題的決定》

　　記者近日在溫州樂清市看到的一份農(nóng)房買賣材料，讓大多數(shù)中國農(nóng)民羨慕。這是一份承諾書——本人現(xiàn)有兩處以上房屋，愿將其中一處坐落于白石街道街口村的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，今后不再向村集體申請宅基地，本人愿就上述承諾承擔法律責任。

　　在這份承諾書上簽字的是，街口村農(nóng)民黃香（化名）。

　　伴隨這份承諾書的還有一份證明——茲證明本村村民黃香（化名）現(xiàn)有兩處以上房屋，經(jīng)村委會研究同意該村民將其中一處坐落于本村懷和街47號的房屋予以轉(zhuǎn)讓。

　　證明的落款是街口村村民委員會。

　　這兩份文件，是溫州樂清市實施農(nóng)房跨村交易的格式文本。填寫之后，甩稻巖村農(nóng)民伍贊賢得以順利購入另一個村農(nóng)民黃香的農(nóng)居。

　　2011年，溫州成為新時期首批全國農(nóng)村改革試驗區(qū)，試驗主題就是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，其中就包括對農(nóng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的試驗。

　　農(nóng)房交易，在我國長期以來被限定在本村范圍內(nèi)，但溫州在樂清率先試驗為跨村交易配以完備的官方手續(xù)。盡管這項改革行事低調(diào)，一直以來“埋頭做事，從不聲張”，但在當下之中國仍不失為春雷乍響，舉國關(guān)注。

　　十八屆三中全會的《決定》字字鏗鏘有力，令溫州為之一振，也為溫州深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革指明了方向。

　　沉睡資產(chǎn) 創(chuàng)業(yè)資本

　　距離聞名中外的樂清市北雁蕩山不遠處，有一座名為甩稻巖的山，農(nóng)民伍贊賢的家便在山上的甩稻巖村。山路崎嶇，出門辦事兒做生意頗多不便。一直夢想著搬下山的一家人，終于買下了山腳下的街口村一幢4層小樓，并辦妥了房產(chǎn)證和土地證。

　　據(jù)街口村村委會主任陳永欽介紹，因為經(jīng)商辦企業(yè)，該村有人常年客居他鄉(xiāng)，還有人繼承了老屋或因城市改造、道路拆遷等擁有不止一處農(nóng)房，都有賣房需求?！拔覀兇褰煌ǚ奖悖耧L淳樸，最近幾年買房住到我們村來的已有50多戶?！?/p>

　　這種在城里司空見慣的交易，卻開了我國農(nóng)房產(chǎn)權(quán)制度改革的先河。這既是為了方便農(nóng)民的生產(chǎn)生活，也有著更深層次的考量。溫州市委副秘書長、農(nóng)辦主任王蛟虎說：“農(nóng)房只能在本村買賣，顯然不利于農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)。”

　　溫州市中級人民法院民一庭庭長鄒挺騫也認為，農(nóng)房只有在買賣流通中，才能實現(xiàn)更多財產(chǎn)權(quán)。

　　我省三農(nóng)問題專家顧益康也指出，允許農(nóng)房跨村買賣，進一步拉平了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民在財產(chǎn)處置上的不平等待遇，對于縮小城鄉(xiāng)二元差距、推進城鄉(xiāng)一體化，都意義巨大。

　　農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)的抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，改革環(huán)環(huán)相扣。早在上世紀80年代后期，溫州樂清、瑞安等地已開始探索讓農(nóng)民像城市居民那樣，用自家房產(chǎn)獲得抵押貸款。樂清市城南街道石馬南村進士路83弄8號，是農(nóng)民張立元的兩層磚混小樓。在他家，他告訴記者，幾年來用這套面積158平方米的房子向樂清農(nóng)商銀行做了五六次抵押貸款。“我是做道路綠化生意的，這種貸款方式比向親戚朋友借錢方便多了！”他說，中介的評估價是100萬元，一般可貸50萬元。

　　據(jù)樂清農(nóng)商銀行營業(yè)部副總經(jīng)理陳金知介紹，有些沿街農(nóng)民房可獲貸款100多萬元，這對重商的樂清農(nóng)民來說，實在是簡單、方便又實惠。

　　在樂清、瑞安等地，農(nóng)房抵押貸款已普遍展開。瑞安農(nóng)村銀行已累計向7000多戶發(fā)放農(nóng)房抵押貸款。2014年6月，溫州農(nóng)房貸款余額達81.1億元，其中樂清43億元、瑞安32億元。

　　農(nóng)房是普通農(nóng)家最看重的財產(chǎn)，溫州農(nóng)村改革率先破題農(nóng)房產(chǎn)權(quán)制度，不僅廣受農(nóng)民歡迎，也必將在我國農(nóng)村改革史上留下濃墨重彩的一筆。

　　峰回路轉(zhuǎn) 柳暗花明

　　回望歷史，溫州農(nóng)房產(chǎn)權(quán)制度改革的這一抹亮色，來得并不容易。

　　在瑞安市房屋登記中心主任吳年琥的記憶里，解放以來農(nóng)房跨村交易就存在，過戶手續(xù)也可以辦。當時有個“四分表”，農(nóng)民買賣房屋只要征得村里、鎮(zhèn)上及房管等部門同意就可以。

　　上世紀九十年代之后，情況發(fā)生了變化。首先是，宅基地不能抵押了。1995年《擔保法》實施，明確耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。2007年施行的《物權(quán)法》，對此亦有明確規(guī)定。

　　再后來，明確了農(nóng)房不能跨村交易。2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記管理辦法》規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理。

　　不能跨村交易，農(nóng)房流轉(zhuǎn)的價值就大打折扣，抵押貸款的前置條件也受到影響。對創(chuàng)業(yè)熱土溫州來說，這真是巨痛襲身——數(shù)十億元抵押貸款放出去了，不能跨村買賣，這些貸款就可能變成無法收回的爛賬。

　　2009年1月，考慮到實際情況，溫州做出了一份靈活的會議紀要：農(nóng)戶申請農(nóng)房抵押貸款時需有房屋所有權(quán)證和集體土地使用證，抵押農(nóng)房的受讓對象可以為土地所在縣（市、區(qū)）的農(nóng)業(yè)戶口人員。

　　這，等于悄無聲息地出了一紙解禁令。

　　緊接著，樂清在一份加快農(nóng)村改革發(fā)展的實施意見中明確，對持有集體土地使用證和房產(chǎn)證的農(nóng)村房產(chǎn)，允許在全市金融機構(gòu)抵押，允許在市域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人口間轉(zhuǎn)讓。

　　此策一出，樂清農(nóng)房轉(zhuǎn)讓再度活躍。近5年來，樂清發(fā)生農(nóng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓14230宗，其中跨村交易占36%。

　　瑞安雖然沒有放開農(nóng)房交易，但吳年琥回憶說，考慮到老百姓的實際情況，依據(jù)《繼承法》，對涉及到贈與、繼承、受遺贈農(nóng)房的情況，無論是否跨村、是否農(nóng)村戶口，瑞安都給予辦理。

　　率先進行改革，為法律修改提供實踐依據(jù)——這正是國家在溫州設(shè)立農(nóng)村改革試驗區(qū)的意義所在。

　　看到《決定》的一瞬間，溫州中院副院長鄭永勝心中升騰起一股暖流?！岸嗄陙斫?jīng)手的農(nóng)房交易糾紛案，溫州中院始終堅定地支持農(nóng)房買賣合法有效，但業(yè)內(nèi)認識頗有不同，存在不少非議，如今總算盼到了最有力的支持?！彼f。

　　盡管現(xiàn)實意義重大，但在法理層面，這項改革仍待進一步厘清。省農(nóng)辦副主任邵峰提出，農(nóng)房所有權(quán)屬農(nóng)戶，交易沒有障礙，但農(nóng)房下面的宅基地是農(nóng)民集體所有的，農(nóng)戶擁有的僅為“使用權(quán)”。農(nóng)房包括宅基地的轉(zhuǎn)讓，如何在法理層面走完相應的程序，是我國農(nóng)村改革的待解之題。

　　移居新村 心愿待解

　　甩稻巖山腳下的街口村有原住民610多戶，耕地200多畝。60歲的伍溫榮開開心心地和兒子伍贊賢從山上的甩稻巖村，一起搬進了街口村。

　　樂白公路、白中公路等工程打算在該村征地五六十畝，街口村準備不再像以往那樣把征地補償款一分了之。村委會主任陳永欽說：“我們準備建房出租，收入用來興建老年公寓，畢竟60歲以上的農(nóng)民已有386人了。”

　　本來對街口村無欲無求的伍溫榮聞此便有了一個心愿：自己的晚年最好能住進這個老年公寓。對此，陳永欽顯得有些無奈：目前看只能先滿足本村村民的要求，其次是新村民的要求。

　　村主任的話顯然暗含這樣一層邏輯：從法理上講，伍溫榮還是原來那個甩稻巖村集體經(jīng)濟組織的成員，而不是街口村集體經(jīng)濟組織的成員，在享受村集體經(jīng)濟福利時，暫時還無法和街口村村民完全一致。

　　記者了解到，街口村距離高鐵樂清站不遠，村所在的白石街道將打造旅游街區(qū)，附近的大貓垟工業(yè)區(qū)據(jù)說也要遷出去，這里的生態(tài)環(huán)境無疑將越來越好，希望移居此地的外村人恐怕不會少。

　　更深層次的問題是，將來伍溫榮們的心愿該如何實現(xiàn)呢？他們會不會有更多的心愿呢？如果新村民人數(shù)超過了本村人，村民自治該通過何種形式才能做到一碗水端平？

　　邵峰分析，農(nóng)房交易實際上帶來了宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，使非本集體經(jīng)濟組織成員擁有了只有本集體經(jīng)濟組織成員才能擁有的“用益物權(quán)”，這勢必帶來鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)和利益格局的重大變化。而新的治理結(jié)構(gòu)是什么，仍在探索之中。

　　未解之題 仍待改革

　　改革之題，還需改革來解?！澳壳?，除樂清外，其他縣市區(qū)的跨村交易還待放開。”王蛟虎說。

　　放開跨村交易，有著現(xiàn)實需求。泰順縣司前鎮(zhèn)溪口村，剛剛給兒子在新房里辦了喜酒的農(nóng)民蘇志海，心里還有塊石頭放不下——這座3層樓還沒正式辦理過戶手續(xù)，只有民間契約一張。

　　蘇志海小心翼翼地拿出壓在箱底的民間契約給記者看，文本為傳統(tǒng)豎排，載明了房屋買賣過程，并有立契人、受買人、憑中人的簽字畫押。溪口村村支書張國根等作為憑中人見證了這樁買賣。

　　農(nóng)房跨村交易私下一直在進行，就是辦不了合法手續(xù)。據(jù)泰順縣農(nóng)辦介紹，不少偏遠集鎮(zhèn)的農(nóng)民希望搬到離縣城近一些的地方生活。

　　吳年琥也印證了這一觀點。他所在的房屋登記管理中心，每年都有不少人來咨詢農(nóng)房跨村交易，希望能夠辦出合法手續(xù)。

　　泰順縣委主要負責人心里推演著的一盤棋，也需要農(nóng)房跨村交易來完成。該縣有徐岙迪村、百福巖村等一批漂亮的古村落，如果當?shù)剞r(nóng)民愿意退出、有實力的農(nóng)民企業(yè)主愿意進入，就可以把老屋改造成有特色的鄉(xiāng)村酒吧、咖啡館，形成慢生活旅游街區(qū)。泰順有14萬人在外經(jīng)商，引資回流的條件很好，只欠政策“東風”。

　　無論是農(nóng)民，還是地方政府，都期待著跨村交易能放開。其實，準確地說，樂清已實行了四五年的跨村交易也只是個“土政策”，還沒有上頭的紅頭文件坐實。因此，樂清把關(guān)于設(shè)立“省級農(nóng)村改革試驗區(qū)”的報告打到了省里，就是要獲取一把尚方寶劍，即授權(quán)進一步完善農(nóng)房及宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的機制創(chuàng)新。

　　“大家可能會有一些擔心，認為放開會出現(xiàn)居民一窩蜂跑到農(nóng)村買房的情況，其實不然?！?溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司總經(jīng)理董文立說，農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施配套比城里差，居民有一個適應的過程。再說，買了舊農(nóng)房并不意味著可隨意拆建，還是需要審批的。

　　農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際上是宅基地使用權(quán)有償退出問題。邵峰認為，這項改革涉及誰可以買、可以買多少、賣房農(nóng)戶成員權(quán)怎么辦、買房者有沒有集體經(jīng)濟組織成員權(quán)、偏遠區(qū)域農(nóng)房能不能交易、如能交易有悖城市化怎么辦等一連串問題，十分復雜，可謂當今中國最難解問題之一。

　　記者在溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺網(wǎng)站上看到，《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》涉及的12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，目前還以耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、村集體經(jīng)濟的營業(yè)用房招租居多，難覓農(nóng)房交易標的的蹤影。