話題緣起

　　10月22日下午，2014年首塊公開出讓的居住用地——位于龍華新區(qū)民治街道的A802-0305號宗地將正式開拍。該地塊土地面積為4.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積為18.65萬平方米，起拍價25.25億元，土地使用年限70年。因其緊靠地鐵四號線白石龍站（以下簡稱“白石龍地塊”），地塊平整且為純居住用地，在深圳土地供應(yīng)相對短缺的當(dāng)下，萬科、中海、佳兆業(yè)等多家品牌房企均表示對該地塊有較大興趣，預(yù)計拍賣當(dāng)天的競爭會相當(dāng)激烈。

　　■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 張 暢 張 君

　　龍華價值幾何，土地拍賣見分曉

　　作為深圳樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，龍華就像地產(chǎn)界的“蘋果6”，歷年的土地拍賣會對房企而言都是一場盛宴。早在2007年，金地集團(tuán)拿下的兩塊龍華住宅用地，總建筑面積153175平方米，總成交價8.61億元。這兩塊地已被開發(fā)為金地上塘道項(xiàng)目，在2009年開盤，早已售罄，目前的二手房均價大概在2.5萬元/平方米。2011年，定向出讓給港鐵的地鐵龍華線上蓋物業(yè)地塊以19.7億元成交，樓面價在9590元／平方米，尚未過萬。但到2013年10月，中海地產(chǎn)以38.2億元競得深圳龍華A816-0050地塊，建筑面積為26.23萬平方米，算上安居房的成本，樓面價接近2.5萬元／平方米，創(chuàng)深圳住宅用地的總價與單價雙料“地王”。而這兩個項(xiàng)目均有望于今年年底入市，在“面粉貴過面包”的不爭現(xiàn)實(shí)之下，項(xiàng)目售價恐不低于3.2萬元／平方米。業(yè)內(nèi)對龍華此次出讓的居住用地亦保持高度關(guān)注，有分析人士預(yù)測白石龍地塊總價將會超過40個億，樓面地價起碼2.2萬元／平方米以上，甚至2.6萬元／平方米，或成為今年深圳又一“地王”。

　　在2012年期間，龍華的房價均價還在1.5萬元左右，去年開始突破2萬元，到了今年更是上漲到2.5萬元左右。地價上漲幅度之大，足以證明龍華區(qū)域未來的前景蘊(yùn)含巨大的價值空間，開發(fā)商繼續(xù)看好龍華片區(qū)未來的發(fā)展，而置業(yè)者還有不少介入機(jī)會。

　　利好不斷，新中心龍華再飛躍

　　龍華作為深圳城市的地理版圖中心，其發(fā)展一直備受矚目。前不久，新彩通道通車，意味著“英雄難過梅林關(guān)”成為歷史，對普通深圳市民而言，家在龍華，生活將更舒適、工作更便利。

　　現(xiàn)在，龍華還是深圳城市的交通中心。深圳北站除了具備深港口岸功能，銜接京廣深港高鐵、廈深高鐵、地鐵4號線、5號線、6號線、長途汽車站、公交汽車總站之外，還與多條市政快速干道相連，通行條件優(yōu)越，成為亞洲最大的城際客運(yùn)樞紐。預(yù)計不久后，廣深港高鐵可實(shí)現(xiàn)15分鐘從北站到香港西九龍CBD，深圳北站的口岸功能將極大拉動經(jīng)濟(jì)效益，從而影響整個區(qū)域的發(fā)展。而北站商務(wù)中心區(qū)1000萬平方米的建筑規(guī)模、400米地標(biāo)級寫字樓等規(guī)劃設(shè)計正加速進(jìn)行，使深圳北站未來的價值更具想象空間。

　　隨著福田CBD商業(yè)業(yè)態(tài)及人居供給面積進(jìn)入飽和，龍華片區(qū)的地位和優(yōu)勢日益突出，龍華新區(qū)成立至今不到3年，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)速度驚人，千億配套逐步落實(shí)。3萬平方米佐阾商業(yè)中心、10萬平方米九方購物中心、8萬平方米Cococity等大型商業(yè)中心先后開業(yè)；今年新區(qū)新增公辦學(xué)位10890個，4所新校9月開學(xué)，同時，新區(qū)還將新增普惠性幼兒園20所，教育資源逐步完善；未來，醫(yī)療方面將有3所綜合性醫(yī)院，10所社區(qū)健康服務(wù)中心，文體方面將有藝術(shù)中心、圖書館、交響音樂中心等15個文化單位和2所綜合體育活動中心陸續(xù)投入使用。

　　有城市競爭力研究專家認(rèn)為，未來，龍華是深圳的商業(yè)中心、商務(wù)中心以及人居中心。以深圳北站為中心，規(guī)劃中的北站商務(wù)中心和總部經(jīng)濟(jì)基地將集聚大量人流、物流、商務(wù)流、信息流及資金流，極大促進(jìn)新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為深圳新經(jīng)濟(jì)增長極。由于新區(qū)規(guī)劃政策好，建設(shè)起點(diǎn)高，道路通暢，使得很多高新企業(yè)愿意往龍華片區(qū)轉(zhuǎn)移，可能5年后，深圳的大量白領(lǐng)和企業(yè)高管上班、居住都在龍華，龍華成為整個深圳白領(lǐng)、高端消費(fèi)人群最為集中的區(qū)域之一。

　　龍華樓市邁入國際人居時代

　　政府投資2000億打造龍華新區(qū)，1461億打造北站商務(wù)中心區(qū)及深圳總部經(jīng)濟(jì)基地的雄心和各個利好的兌現(xiàn)，讓深圳人逐步認(rèn)同龍華片區(qū)的中心價值，包括深圳地理中心、交通中心、文化產(chǎn)業(yè)中心、綜合商業(yè)中心和高端人居中心等。龍華樓市也正實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變的飛躍，大批高端項(xiàng)目在此拔地而起，如特發(fā)和平里、華業(yè)玫瑰四季、星河傳奇、港鐵天頌、中海錦城等，帶動區(qū)域人居升級。

　　2013年，位于龍華中央生活區(qū)的特發(fā)和平里開盤首戰(zhàn)告捷，開發(fā)商介紹， 一期住宅首推1136套房源當(dāng)天就有近3000名購房者到場，熱銷逾八成，其推盤量及到場人數(shù)均創(chuàng)下龍華新區(qū)的歷史新高。2014年6月，特發(fā)推出和平里公寓，作為龍華唯一不限購不限貸的商務(wù)公寓再度受追捧。45萬平方米地鐵入戶大盤、高檔精品住宅、花園式小區(qū)等成為特發(fā)和平里的標(biāo)簽，項(xiàng)目成為龍華中央生活區(qū)龍勝片區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤代表。據(jù)最新消息，和平里二期升級新品樣板房將于周六開放。于今年8月中入市的華業(yè)玫瑰四季也頗受市場關(guān)注，項(xiàng)目開盤首推690套產(chǎn)品遭瘋搶，隨后兩次加推，共計推出810套，當(dāng)天成交750套，現(xiàn)場銷售率超九成。華業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“項(xiàng)目整體均價實(shí)現(xiàn)2.3-2.6萬元/平方米，甚至低于同片區(qū)多個項(xiàng)目二手房的價格，但這并不代表項(xiàng)目不夠好，玫瑰四季是華業(yè)地產(chǎn)在深圳打造的第六朵‘精品玫瑰’，無論是戶型設(shè)計還是選材用料都花了很多心思”。此外，項(xiàng)目馬路對面即是中航九方購物中心。

　　而接下來，龍華新區(qū)的人居氛圍將更加成熟，生活商業(yè)等配套將直接與國際接軌。據(jù)悉，星河傳奇的建筑設(shè)計仿造了迪拜帆船酒店樓面線性打造，全部是以幕墻主導(dǎo)的產(chǎn)品線，樓體高度達(dá)到120米，將刷新整個片區(qū)的天際線。項(xiàng)目3萬平方米Coco系商業(yè)或帶來福田Cocopark式的繁榮。而去年中海拍下的龍華地王已打造成中海錦城項(xiàng)目，將以全系精裝產(chǎn)品面市，為置業(yè)者省卻裝修煩惱和時間成本。此外，還有港鐵進(jìn)軍深圳的首個項(xiàng)目港鐵天頌，項(xiàng)目全面融入港式經(jīng)營理念，屆時將引入港鐵物業(yè)管理服務(wù)、具有香港特色的商場、國際幼兒園等，大大提升龍華新區(qū)人居國際化水平。

　　未來更有鴻榮源、中洲、金地、保利等地產(chǎn)巨頭強(qiáng)勢進(jìn)駐，共同打造龍華國際人居新住區(qū)。正在規(guī)劃中逾100萬平方米的海岸城綜合體、中洲集團(tuán)約101萬平方米地標(biāo)性城市綜合體、德業(yè)基約134萬平方米城市綜合體、鴻榮源壹城中心約200萬平方米都市綜合體等超大綜合體將于明后年集中亮相，催生龍華深圳北站商圈、關(guān)口商圈和紅山站商圈三大成熟商圈的同時推動片區(qū)物業(yè)價值的大幅躍升。

　　區(qū)域代表項(xiàng)目

　　特發(fā)和平里

　　開發(fā)商：特發(fā)集團(tuán)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)大浪街道和平路與布龍路交匯處

　　項(xiàng)目特色：特發(fā)和平里位于深港中軸核心地段、龍華中央生活區(qū)，入戶大堂直接通往地鐵4號線龍勝站。該項(xiàng)目為高檔精品住宅花園式小區(qū)，II期總建筑面積為22.6萬平方米，主力戶型為88-180平方米三房四房非拼合產(chǎn)品。產(chǎn)品在I期的基礎(chǔ)上全面升級，采用豪宅標(biāo)配，最大化公共空間，戶戶帶景觀陽臺及大面積落地凸窗。

　　目前，特發(fā)和平里I期已入伙，商鋪已招商，麥當(dāng)勞、華潤超市等知名商家搶先進(jìn)駐，45平方米“和”文化生活大城已成。項(xiàng)目不僅擁有七大主題園林與社區(qū)中央泳池，還配置了4500平方米15班公立、龍華新區(qū)最大社區(qū)幼兒園。10月18日，II期88-180平方米精裝樣板房開放，同步升級VIP。

　　中海錦城

　　開發(fā)商：中海地產(chǎn)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)中心騰龍路與簡上路交匯處

　　項(xiàng)目特色：項(xiàng)目作為中海地產(chǎn)第六代精品產(chǎn)品的代表作，總建筑面積26.23萬平方米，無縫接駁地鐵4號線上塘站，周邊福龍路、布龍路、新區(qū)大道等多條城市主干線縱橫，形成立體化交通網(wǎng)。此外，項(xiàng)目自帶5.3萬平方米商業(yè)配套，周邊聚集160萬平方米大型商業(yè)體量。項(xiàng)目將成為龍華中心新一代全配套精裝綜合體。另悉，項(xiàng)目主打72至115平方米精裝單位，10月18日將開放營銷中心及樣板房。

　　星河傳奇

　　開發(fā)商：星河集團(tuán)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)上塘路與民塘路交匯處

　　項(xiàng)目特色：星河傳奇是星河集團(tuán)25周年之際又一力作，是集住宅、街區(qū)商業(yè)、商務(wù)公寓、酒店、幼兒園等多種物業(yè)形態(tài)為一體的輕商業(yè)生活體。項(xiàng)目建筑面積約45萬平方米，以80-170平方米三房至六房高拓戶型為主。星河傳奇仿迪拜帆船酒店樓面線性打造的120米高樓體，泰式園林、國際高端酒店、3萬平方米COCO系商業(yè)、3200平方米幼兒園、六星級架空層泛會所等都是較大亮點(diǎn)。目前，項(xiàng)目營銷中心已開放，預(yù)計將于12月開盤。

　　港鐵天頌

　　開發(fā)商：港鐵集團(tuán)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)布龍路以西、和平路以北

　　項(xiàng)目特色：項(xiàng)目建筑面積近21萬平方米 ，無縫連接港鐵龍勝站。項(xiàng)目將提供約1700套住宅及1萬平方米商場，港鐵天頌承襲港鐵先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，全面引入港鐵式物管服務(wù)、香港特色商場、國際幼兒園。項(xiàng)目通過商業(yè)、住宅與公共交通的無縫連接創(chuàng)造舒適便捷的城市生活，營造高端的國際化生活體驗(yàn)。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計將于近期開放營銷中心。

　　華業(yè)玫瑰四季

　　開發(fā)商：華業(yè)地產(chǎn)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)人民路與騰龍路匯合處

　　項(xiàng)目特色：華業(yè)玫瑰四季是華業(yè)地產(chǎn)繼東方玫瑰花園、南海玫瑰花園1期/2期/3期、玫瑰郡后在深圳的第六個“玫瑰系”產(chǎn)品，以“精品玫瑰”定位。項(xiàng)目總建筑面積約17萬平方米，以ART-DECO風(fēng)格為主，主力戶型產(chǎn)品包括45-130平方米一房至五房，并規(guī)建有獨(dú)立占地3998平方米幼兒園。玫瑰四季坐享紅山成熟商圈，包括沃爾瑪、九方購物中心、佐鄰香頌商業(yè)街等。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目累計銷售套數(shù)近千套，本周末將推出壓軸單位68-129平方米2-5房新品。

　　潤達(dá)圓庭

　　開發(fā)商：鵬潤達(dá)投資

　　項(xiàng)目地址：龍華新城新區(qū)大道與人民路交匯處東側(cè)

　　項(xiàng)目特色：項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米，商業(yè)面積約3萬平方米，距離地鐵4號線紅山站僅3分鐘步程，全部規(guī)劃為小戶型單位，主打剛需。入市時間待定。

　　卓能OPUS

　　開發(fā)商：香港卓能集團(tuán)

　　項(xiàng)目地址：龍華新區(qū)布龍公路與油松路交匯處

　　項(xiàng)目特色：項(xiàng)目是香港卓能集團(tuán)在深圳開發(fā)的首個住宅項(xiàng)目，總建筑面積約15萬平方米，由7棟12-18層住宅組成，涵蓋77至131平方米二至五房。據(jù)悉，項(xiàng)目營銷中心將于近期開放。