央行新政發(fā)布半個月，各大商業(yè)銀行相繼公布細則，利好消息連連。盡管“利率優(yōu)惠”實際操作力度還有待觀望，但新房、二手房市場已經發(fā)生顯著變化，一掃持續(xù)近一年的低迷。面對開始徐徐轉暖的樓市，亟待完成全年目標的開發(fā)商們也迅速趁熱打鐵，祭出各項大招，以搶跑出貨。

　　成交量普漲

　　近日，工行、農行、建行、中行以及招商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行正式發(fā)文開始執(zhí)行房貸新政，并分別出臺了具體措施。雖然對于貸款利率來說，下降的幅度很可能低于預期。然而，信貸新政對于扭轉購房者預期、刺激需求端的購房熱情已經開始顯現(xiàn)。

　　經過了國慶長假，10月第2周（10月6日-10月12日）北京市住宅網簽量受網簽滯后性因素影響，依然處于低位。但受利好因素影響，市場實際合同簽訂量（含未網簽）已經出現(xiàn)明顯上漲勢頭。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院依據(jù)住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計：第41周北京市住宅網簽總量為2723套，環(huán)比增長39.8%，同比下滑41.4%。其中，住宅新房網簽量為1669套，環(huán)比增長95.2%，同比下滑28.4%；二手房網簽量為1054套，環(huán)比下滑3.57%，同比下滑54.57%。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，同一天，北京市調整了普通住宅標準，在這兩則利好的影響下，目前北京樓市在市場實際合同簽訂量方面已經出現(xiàn)了強勢回暖勢頭。在此情況下，由于網簽數(shù)據(jù)滯后，市場在近期的交易量變化情況難以通過網簽情況進行反映。

　　“目前的簽約數(shù)據(jù)實際反映的是9月上半月市場成交情況。但從國慶期間購房者心理調查看，部分需求已經害怕再次踏空開始看房入市，預計在后市各地細則落地后，成交量有望明顯復蘇?！敝性禺a首席分析師張大偉分析認為：網簽數(shù)據(jù)滯后，信貸松綁政策對市場影響逐漸體現(xiàn)。

　　從銷售一線反饋的情況顯示，救市政策已經明顯影響到樓市。融科智地北京董事總經理張筱菁告訴記者，融科九章墅國慶期間來訪人數(shù)較之前上漲一倍，“7天的時間就完成了我們一個月的銷售目標”。龍湖地產相關負責人表示，國慶假期期間，北京龍湖在售項目共迎來萬余組客戶到訪，日均到訪逾千組，性價比突出的好望山更是實現(xiàn)了單日最高9套的認購業(yè)績，“改善型置業(yè)者看房熱情明顯提高”。

　　對于房企而言，大量的庫存仍然是繞不開的難題，上海易居房地產研究院10月13日發(fā)布了《9月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%，庫存呈現(xiàn)“飆升”的增長態(tài)勢。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經突破9萬套，達91265套，創(chuàng)下30個月來的新高。

　　“面對全年目標的壓力和變幻莫測的市場，在接下來的三個月，如何在營銷上下功夫，將考驗每一家房企的內功?！币晃粯I(yè)內人士表示。

　　□供應

　　厲兵秣馬沖刺年度業(yè)績

　　假期疲軟的北京住宅市場，在節(jié)后的首個周末并未出現(xiàn)大幅反彈，樓市供應仍顯乏力。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（10.6-10.12）北京共有兩個樓盤入市，分別為昌平區(qū)的蔚云府和房山區(qū)的首開熙悅山瀾庭，兩個項目累計新增供應570套，與節(jié)前一周（9.22-9.28）相比下降46%，累計新增供應面積達4.4萬平方米，與節(jié)前一周相比大幅下跌60%。

　　盡管單周的數(shù)據(jù)令人略有失望，然而調查發(fā)現(xiàn)，各大開發(fā)商明顯提高推盤節(jié)奏，珠江地產在北京除了四季悅城以及東都國際項目在售外，近日推出四季悅城的

　　新一期產品——珠江銀座中心?！半S著新政細則落地，市場逐漸回暖，我們選擇推出新的產品來滿足市場需求?！敝榻禺a相關人士表示。

　　借助這股東風，各大房地產企業(yè)均厲兵秣馬，進入沖刺年度業(yè)績的最后三個月。據(jù)了解，泰禾已經為此做好了充分的準備，北京泰禾長安中心、上海泰禾紅橋、福州泰禾金尊府和福州院子、泉州東海泰禾廣場泰禾首璽、尤溪泰禾紅峪等多個新項目或新組團都即將入市，確保全年250億銷售目標實現(xiàn)。

　　據(jù)悉，龍湖地產也加快了推盤速度。國慶長假期間，開放了龍湖滟瀾山升級作品滟瀾新宸·“長橋墅”樣板間，彌補北五環(huán)城市別墅空缺，推售350-410平方米聯(lián)排別墅，5天逾5000人蒞臨樣板園區(qū)。同時，將于10月中旬加推一期銷售火爆的龍湖·長城源著二期，主力戶型為40-80平方米，洋房50萬起，疊院100萬起。位于順義的龍湖·好望山，也于近日開放了實景園區(qū)，220-340平方米疊拼別墅在售，據(jù)悉年內還將有最后一批加推。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年10月份包括北京周邊共有37盤入市，其中北京有24個項目，北京周邊則有13個項目相繼開盤。

　　□價格

　　以價換量仍為主流

　　價格對購房者來說依然是考量的主要因素，雖然有新政的重大利好，但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企還是持有謹慎樂觀的態(tài)度，以價換量依然是目前不少房企的共同策略，甚至有個別項目低于預期入市，但也有一些項目的優(yōu)惠幅度縮小，價格微漲。

　　“低開一萬，五折買四環(huán)”的廣告語吸引了業(yè)內的關注，位于舊宮的中冶·德賢公館宣傳稱，其售價為36000元/平方米起，該價格低于其預期的開盤價格。同時，該價格也低于同區(qū)域同品質的樓盤價格，“別人家的房子賣8萬，我們只要一半。”其打價格牌的宣傳語打動了不少購房者。據(jù)悉，該項目位于南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋東南角800米，由11棟低密住宅樓組成，一期計劃推售房源為136平方米三居和178平方米四居。

　　東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，目前很多房企還是之前的策略，沒有太大的改變?！拔覀冞€是以價換量，價格方面還沒有太大的變化，目前的售價和新政之前保持一致。”

　　但記者在調查中也發(fā)現(xiàn)，一些項目的漲價沖動較為強烈。亞豪機構的統(tǒng)計顯示，上周末開盤的首開熙悅山瀾庭均價為21500元/平米，較前一期開盤價格微漲3%，開盤優(yōu)惠也從“1萬抵5萬”變?yōu)椤?萬抵3萬”。另據(jù)記者了解，東壩區(qū)域的某項目銷售人員表示，目前售價還沒有調整，但不排除漲價的可能。東六環(huán)外某剛需項目營銷負責人表示，“價格會隨行就市?！?

　　“在十一前夕央行發(fā)布房貸新政以及北京調整普通住宅認定標準兩大利好的背景下，市場各方對樓市的悲觀預期有所轉變，新入市樓盤價格優(yōu)惠幅度也開始收窄。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。

　　在她看來，開發(fā)商在銷售業(yè)績、庫存壓力的影響下，仍會以“跑量”為主，信貸新政激發(fā)的新增購房需求主要利好改善型市場，而北京成交價格在30000-50000元/平方米的商品住宅僅占市場成交量的15%左右。因此，政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，支撐北京房價上漲的動力不足，使得四季度北京樓市整體成交將呈現(xiàn)出“量漲價穩(wěn)”的態(tài)勢。

　　□策略

　　花樣翻新只為銷售

　　在營銷模式上，在創(chuàng)新與跨界理念之下，眾多房企在營銷方式上推陳出新，全方位刺激成交。

　　長假剛結束，合生創(chuàng)展就推出“全民賒房”活動，在合生摩爾公館準備了50套面積約為85平方米的立體三居，亟須婚房的愛侶們經過簡單的意向登記，就有可能免費入住。幸運的客戶只需交納少額定金，即可獲得一定期限的免費試住權并在售樓現(xiàn)場挑選全新的家電組合禮包以及免費世紀婚宴。免費試住到期后若客戶決定購買此房源，定金轉化為購房支出，完成購房手續(xù)，若客戶不想購買此房源，定金無條件退回。

　　9月25日，碧桂園打出“史上最強讓利風暴”促銷宣傳。據(jù)消息稱，即日起碧桂園老業(yè)主憑1元錢在項目銷售中心或IEC(國際展銷中心)即可換購1張面值1萬元的購房券，可按已購產品的類型兌換相應數(shù)量。其中，洋房業(yè)主最多可換購10張(即10萬)，別墅(含200平米以上大平層及復式單位)業(yè)主最多可換購30張(即30萬)，鉆石墅業(yè)主最多可換購50張(即50萬)。購房券可由業(yè)主自用，亦可轉贈使用。

　　□心理

　　以漲價“忽悠”購房者出手

　　每一次的樓市利好都是樓盤銷售人員推銷樓盤的利器，此次的央行新政也不例外。

　　“現(xiàn)在的價格跟之前一樣，但看房的人很多，您看您什么時候方便過來看？現(xiàn)在還不買，過一段時間可能就調價了。”通州某樓盤的銷售人員說。

　　同樣的說辭，記者在多個項目的銷售處均能聽到，打心理戰(zhàn)，促使購房者入市的銷售說辭屢試不爽?！艾F(xiàn)在央行都出手救市了，你還認為房價會跌嗎？你放心，只會漲不會跌，不信你等著看看，大家都不傻，看到這個信號肯定都趕緊入市買房了，買房人多，漲價是必然的?！贝笈d某項目也在強調房價不會下跌的預期。

　　事實上，害怕漲價再度買不上房確實是眾多購房者最擔憂的因素，以漲價為說辭顯然能直接擊中購房者的心理防線。

　　“我最近一有空兒就在看房，不管是新房還是二手房都看，只要價格合適的我就打算買了。”正在四處看房的王小姐（化名）說。據(jù)王小姐介紹，她沒有任何購房經驗，所有的信息基本上都是銷售人員告訴她，她半信半疑地回去在網上查查，“他們說的也都確有其事，只是我不知道那個政策對房價的影響會有多大，但對于我這種付首付比較困難，錢不多的剛需來說，還是必須趕在漲價之前買的，一耽擱可能就再也買不上了?！?

　　多位業(yè)內人士告訴記者，此次新政對剛需來說更多的影響就是信心的提振，以及向好的預期，銷售人員顯然抓住了這一契機，不斷灌輸購房者對樓市的信心，借此敦促其盡快出手。

　　□觀點

　　泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男：

　　現(xiàn)在更需要專業(yè)化

　　過去有些企業(yè)可能閉著眼睛都能掙錢，但現(xiàn)在更需要專業(yè)化，不是說有房子就好賣了，而是要精耕細作出產品，從這個角度來講，市場在調控中拐彎。恰恰是這種拐彎，給了致力于打造高品質和差異化產品的泰禾更多的機會。

　　東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬：價格不會有大的變動

　　央行新政更為重要的是從國家層面釋放了一個積極的信號，影響市場的預期和信心，但真正釋放的需求是一部分改善型需求，這部分需求對市場的拉動作用有限，因此現(xiàn)在很難判斷能給市場帶來多大的影響。從目前的市場情況來看，無論是剛需項目還是改善項目，來電量和來訪量都有明顯的增加，購房者也開始主動地問價格、政策、戶型等信息，能明顯感覺到購房者心理的微妙變化，但成交量并沒有明顯的改觀，因此，目前不能斷定新政對成交量將會有多大的影響。在這樣的背景下，多數(shù)開發(fā)商還是持謹慎樂觀的態(tài)度，主要方向還是以價換量，從目前一段時間來看，價格不會有太大的變動。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅：四季度成交量將上升

　　普宅標準的上調提振市場信心、商業(yè)銀行落實央行松綁個人房貸的政策刺激改善型客群出手。隨著政策層面的雙重利好傳導至樓市需求層面，一方面會強化購房者看待后市的信心，另一方面也實際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動處于觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交，預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。

　　融360信貸專家徐瑾：不存在房價暴漲的條件

　　放松限貸之后，勢必會釋放出大量的潛在購買力進入樓市，而購房者對于房貸的需求將會倍增，在維持當前需求平衡尚有困難的情況下，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足暴漲的需求。當前全國范圍內，供過于求已成定局，各地在“千方百計去庫存”，并嚴格控制土地供應數(shù)量。所以，從供給需求關系來看，當前也不存在房價暴漲的條件。