優(yōu)惠實(shí)在，促銷新穎。今日開幕的2014秋交會(huì)上，不少樓盤可謂下足了功夫。但從今年參展的170余樓盤看，更多開發(fā)商鉚足了勁兒在產(chǎn)品上，大量創(chuàng)新產(chǎn)品得以亮相。全明、大陽臺(tái)、挑空露臺(tái)、可變空間……這些耳熟能詳?shù)淖盅?，已從早期的廣告詞成為了購房者挑選房子的參照標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，洋房、別墅、高層3大住宅形態(tài)中，同類型物業(yè)購房者低齡化趨勢越發(fā)明顯，購買實(shí)力加強(qiáng)，而他們?cè)诠δ苄枨笊细仄焚|(zhì)個(gè)性。因此，在市場供應(yīng)量爆發(fā)的今天，重慶樓市正在創(chuàng)新尋求突圍。

　　重慶晨報(bào)記者 李強(qiáng) 報(bào)道

　　高層

　　依托贈(zèng)送，緊湊滿足功能性

　　高層產(chǎn)品在保證功能的前提下，正步入“小時(shí)代”。

　　銘騰機(jī)構(gòu)調(diào)研報(bào)告顯示，從標(biāo)準(zhǔn)層（指平面布置相同的住宅樓層）和梯戶比兩大指標(biāo)來看，2010年的T6（1層6戶）標(biāo)準(zhǔn)層面積為567平方米，而目前T18（1層18戶）的標(biāo)準(zhǔn)層面積為954平方米，戶數(shù)增多，標(biāo)準(zhǔn)層面積增大。

　　龍湖地產(chǎn)重慶公司營銷總監(jiān)兼策劃中心總監(jiān)羅政表示，高層產(chǎn)品的潛在客群是首置型剛需，他們對(duì)首付、月供的承擔(dān)能力有限。同時(shí)，他們更追求房間的功能化，會(huì)選擇兩房和三房為主。

　　因此，當(dāng)前高層產(chǎn)品的面積正在做“小”，40平方米做兩房，60—70平方米做三房，通過“一房+小功能房”、“兩房+小功能房”、小露臺(tái)等贈(zèng)送，以滿足房屋的功能化。同時(shí)，整個(gè)戶型功能偏緊湊化，傳統(tǒng)的客廳開間為4.2米，現(xiàn)在做到3.2米—3.5米，有的甚至做到了2.9米。

　　以龍湖·拉特芳斯“上空”為例，產(chǎn)品采用挑高設(shè)計(jì)，套內(nèi)45—53平方米的空間開拓出110平方米左右的使用空間。主力戶型為三臥室?guī)б旅遍g、觀影室、化妝間，適合家庭成長的各種功能空間需求；而在金科“小系列”里，戶型被命名為“1+X”和“2+X”，“1”就是一房，“2”是兩房，“X”就是無限的可變空間，可順應(yīng)居者在相對(duì)長的一段人生周期里的人口、功能需求的變化。

　　在重慶六韜地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李晶看來，在面積不變的情況下，功能性的增加必然是以犧牲舒適性為代價(jià)的。房間面積變小、開間變窄、采光面變小、梯戶比增加都是集約化趨勢的體現(xiàn)。

　　洋房

　　變高變胖，梯戶比增大

　　銘騰機(jī)構(gòu)調(diào)研報(bào)告顯示，在功能穩(wěn)定的前提下，當(dāng)前洋房樓棟正在變高、變胖，梯戶比增大，且放棄了層層退臺(tái)，“11+1”、“T3”、“T4”產(chǎn)品逐步增多。同時(shí)，為做大容積率，圍合、半圍合洋樓產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。此外，洋房的全躍層產(chǎn)品也在增多，閣樓利用充分，實(shí)現(xiàn)了“高贈(zèng)送”。

　　李晶表示，重慶洋房市場出現(xiàn)了高層化和集約化的趨勢。其中，高層化趨勢除了體現(xiàn)在樓層拔高之外，還體現(xiàn)在外立面向高層靠攏，“退、露、錯(cuò)、挑”等特點(diǎn)已很難看，取而代之的是與高層一樣整齊的外立面。而洋房戶型也出現(xiàn)了高層化和集約化的趨勢，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了套內(nèi)面積60平方米左右的迷你洋房，以及2梯4戶的點(diǎn)式洋房。

　　別墅

　　兩極分化，各領(lǐng)風(fēng)騷

　　2014重慶別墅市場正呈現(xiàn)出“兩極分化”。一方面，重慶首個(gè)“90墅”出現(xiàn)，銷售面積86平方米，可實(shí)得卻達(dá)到了240平方米，通過“低總價(jià)、高贈(zèng)送”贏得市場；另一方面，以龍湖兩江新宸“紫宸”為代表的純獨(dú)棟別墅組團(tuán)，作為千萬級(jí)的高端別墅，其憑借7.7億元的認(rèn)購，賣出了全市一年半的千萬級(jí)別墅銷售總和。

　　羅政表示，高端別墅在設(shè)計(jì)上，將更多地去考慮“奢侈享受”?！敖Y(jié)合高端客群的生活、商務(wù)、社交細(xì)節(jié)要求，我們將商務(wù)交際、小型會(huì)所、接待3大功能融入，給予居者無盡的享受空間。同時(shí)，還會(huì)將廚房分層，比如上層為中式廚房，下層為西式廚房。”羅政說。

　　與此同時(shí)，別墅產(chǎn)品也呈現(xiàn)出“經(jīng)濟(jì)化”，通過控制面積，多贈(zèng)送，從而控制總價(jià)?！斑@類產(chǎn)品多以疊拼或‘背靠背’的形式出現(xiàn)，如復(fù)地花嶼城、法藍(lán)西莊邸等。”李晶表示。

　　而萬科城曾推出的“洋房化”別墅產(chǎn)品更是將這種理念發(fā)揮到了極致。通過巧妙設(shè)計(jì)，在5層樓高的建筑內(nèi)，每個(gè)單元可以放入4戶“別墅”，且每一戶都可以享受到別墅才能享有的獨(dú)門入戶、花園、露臺(tái)等空間?？梢哉f是別墅的“洋房化”，也可以說是洋房的“別墅化”。

　　聲音>

　　專家提醒：

　　創(chuàng)新戶型，且買且珍惜

　　提到樓市產(chǎn)品創(chuàng)新，優(yōu)地美營銷機(jī)構(gòu)董事長沈光明給出了一個(gè)基于市場的觀點(diǎn)，就是消費(fèi)者渴望更“大”更“多”的空間，開發(fā)商就得絞盡腦汁“送出”更多的面積。“正由于需求越來越多樣化，購房標(biāo)準(zhǔn)越來越細(xì)致化，能突圍創(chuàng)新、贏得銷售的產(chǎn)品正變得越來越稀少?！鄙蚬饷髡f。

　　建筑設(shè)計(jì)師樸祥志介紹，“隨著今年7月全新《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的發(fā)布實(shí)施，對(duì)當(dāng)前很多所謂的‘偷面積’絕招帶來巨大殺傷力。例如陽臺(tái)贈(zèng)送不得超過房屋面積的17%、商住產(chǎn)品高度設(shè)計(jì)不得超過5米、客廳和餐廳可以挑高但不能超過35%等。也就是說，開發(fā)商能拿出來贈(zèng)送的空間也越來越少，樓市產(chǎn)品的創(chuàng)新變得越來越難。

　　不少專家和業(yè)內(nèi)人士均表示，雖然當(dāng)下樓盤都努力在往創(chuàng)新之路前行，但是好的產(chǎn)品正越來越稀少，消費(fèi)者且買且珍惜。