繼限購松綁后，約束房地產(chǎn)市場潛力釋放的另一個政策限貸也開始松綁。有市場分析人士認為，此次限購限貸的松綁對房地產(chǎn)市場起到一定的提振作用。在部分中小企業(yè)拋售的情況下，不少房地產(chǎn)基金迅速拉開接盤的架勢，開啟并購的盛宴。

　　近日，德信資本舉行了“德聚盈1號——德信·天朝房地產(chǎn)并購基金”的新聞發(fā)布會，該并購基金以深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地產(chǎn)項目為投資標的，對外募集不超過5000萬元人民幣的資金，目前資金已經(jīng)募集完畢。

　　當下，并購基金被越來越多的地產(chǎn)基金所青睞。在深圳，如新富資本、聯(lián)合創(chuàng)投等私募機構(gòu)都紛紛推出自己的地產(chǎn)并購基金項目。德信資本董事長陳義楓認為，當前房地產(chǎn)市場分化加劇，整合提速，房地產(chǎn)基金可發(fā)揮扶強汰弱的作用，并購基金大有可為。

　　地產(chǎn)并購基金迎發(fā)力良機

　　德信資本董事長陳義楓認為，如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新常態(tài)，在政策和市場兩個因素的合力作用、共同演繹下，使得地產(chǎn)行業(yè)未來將轉(zhuǎn)向“窄幅波動、緩慢上升”的長期趨勢。從周期上看，兩年以內(nèi)將小幅走弱，但下探幅度有限，行業(yè)不會出現(xiàn)崩潰崩盤的現(xiàn)象，預計2015年下半年弱周期將會結(jié)束并開始復蘇。

　　本次限貸政策的調(diào)整，也在陳義楓研判市場走勢的預期之內(nèi)。陳義楓認為，此次政策出臺，是從金融角度松綁房地產(chǎn)，將提升市場購買力，改善房企的流動性。將有力對沖下行壓力，平復弱周期下探的幅度，避免出現(xiàn)樓市大起大落的局面，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　陳義楓認為，在當前這樣一個市場走勢切換為新常態(tài)與弱周期疊加的市場環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)的分化在加劇，整合速度明顯加快，這一輪的并購浪潮需要巨大的資金供給，這對房地產(chǎn)并購基金而言，是發(fā)力的重要時機。作為房地產(chǎn)基金，可以在行業(yè)整合中扶強汰弱，深度參與到并購當中去。

　　房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入存量時代，并購成為永恒的主題，也會帶來機會，產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機會。此外，聯(lián)合創(chuàng)投董事長徐志強還告訴記者，有些大型的房企或上市公司想快速回籠資金，地產(chǎn)基金進行一次性買斷其下部分物業(yè)，再進行包裝銷售，也給地產(chǎn)基金帶來很大的機遇，因此對于房地產(chǎn)基金而言，眼下將會迎來新一輪的并購潮。

　　傾向選擇一線城市優(yōu)質(zhì)項目

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍，地產(chǎn)并購成了房地產(chǎn)基金和大型房企的“香餑餑”。

　　據(jù)介紹，德信資本此次推出的并購基金“德聚盈1號——德信·天朝房地產(chǎn)并購基金”的投資標的是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地產(chǎn)項目，該項目位于深圳最大副中心龍崗區(qū)的核心地段，最大主干道旁、地鐵口臨街商鋪，預計銷售均價在5萬元/平方米左右，相對同地段商業(yè)物業(yè)，處于中低價位。

　　據(jù)德信資本天朝項目總經(jīng)理林俊浩介紹，德聚盈1號——德信·天朝房地產(chǎn)并購基金，最高募集資金余額不超過人民幣5000萬元，在認繳投資的前二天即完成70%的募集，目前，該款基金已經(jīng)封閉，并已投資到項目中。資料顯示，該款基金的還款來源是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”并購項目的銷售回款逾7000萬元；此外，天朝集團旗下深圳魯班大廈、深圳英郡年華、深圳御府名筑等項目，可實現(xiàn)銷售回款逾2.5億元，約為本基金規(guī)模的5倍。

　　這種由產(chǎn)業(yè)公司作為收購發(fā)起人，獲取項目后進行包裝、管理、增值，風控要點都在交易對手即收購發(fā)起人身上，類似于“局部參與模式”的信托項目。陳義楓表示，選擇這類業(yè)務(wù)一要選擇一線城市的項目，二要選擇好的合作伙伴。他還表示，當前這個項目主要是提供融資，如果日后見到好的項目，也可能會和合作伙伴一起成立子公司，把項目接下來。

　　據(jù)了解，在該并購基金項目中，德信資本要求天朝集團先取得項目所有權(quán)，再用募集資金去對接，以確保并購過程不出問題。

　　年化收益率可達40%

　　一方有資金無地產(chǎn)開發(fā)團隊，另一方有團隊卻缺乏資金，兩者對接合作便促成了地產(chǎn)并購基金的誕生。事實上，房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目并購的中堅力量，并且在里面挖掘到“金礦”。

　　徐志強介紹，目前多數(shù)并購基金都是采用債權(quán)模式，少數(shù)采用“債權(quán)+股權(quán)”的模式，未來或許有更多的基金會參與一些股權(quán)型基金，或者買斷一些大型房企的部分物業(yè)，進行整合出售，從中可賺取差價，甚至進行物業(yè)證券化資本運作?！笆召忂^來的項目可以打到七折或八折，以一年為周期，40%—50%的利潤是沒問題的?！标惲x楓也表示，做房地產(chǎn)并購，比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能達到百分之三四十。“今年有資金壓力或經(jīng)營指標壓力的開發(fā)商多起來了，這種情況下有資金能買到好的便宜貨”。

　　從多個并購基金的投資項目來看，多為商業(yè)項目，徐志強告訴記者，之所以選擇商業(yè)項目是因為并購項目的操作時間最好不要超過一年，否則成本就會很高。“商業(yè)項目不限購，去化速度會快一些，而且區(qū)域和位置好的項目投資價值是比較穩(wěn)定的?！钡?，并購基金的范圍可以很寬泛，甚至是一線城市一些位置好的舊廠房、舊樓宇都可以成為并購的對象。

　　如何甄別一個優(yōu)質(zhì)的并購基金？徐志強給投資者的建議是：首先要看該基金投向標的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價格狀況，其次是要看基金管理方和項目方的實力。而陳義楓則提出兩點考核因素：第一，并購基金的交易結(jié)構(gòu)有沒有風險裸露的問題要關(guān)注；第二，并購往往意味著短周期，如果說風險敞口可以很好地解決，收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點是特殊之處。