盡管已然沉寂多年，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(03377.HK，以下簡稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”) 卻似乎并不甘于平凡，在翻過所謂“三座大山（穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展投資物業(yè)、全國區(qū)域布局）”之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式開啟了自己的擴(kuò)張之路。

　　今年以來，從“瘋狂掠地”、12億美元的海外發(fā)債，收購公司再到拓展商業(yè)地產(chǎn)、試水房地產(chǎn)金融與養(yǎng)老地產(chǎn)，謀求高周轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無一不用自己的方式向外界展露著自己的 “野心”。

　　今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額178.4億元，同比飆升96%，但逆市之下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“欠佳”的毛利率成了其不得不面對(duì)的“軟肋”。數(shù)據(jù)顯示，上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率20%，連續(xù)第三年下滑，遠(yuǎn)低于行業(yè)31%的平均水平。

　　顯然，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張之路并不好走。對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來講，除了積極地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略以外，去庫存也成了其面臨的頭等大事。但是，8個(gè)月過后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售額僅完成銷售目標(biāo)的43.5%，在剩下的時(shí)間里，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要完成余下目標(biāo)實(shí)屬渺茫。時(shí)代周報(bào)記者曾試圖聯(lián)系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

　　商業(yè)地產(chǎn)步入收獲期

　　隨著2010年國資委要求非地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中遠(yuǎn)集團(tuán)長達(dá)17年的“愛情長跑”宣布走到了盡頭，而“接棒”的正是中國人壽和南豐控股。至此，褪下了“央企”光環(huán)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，也拉開了其長達(dá)數(shù)年的股權(quán)爭奪的序幕。

　　“去央企化后，資金、資本成了制約遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明曾表示。據(jù)資料顯示，截至2011年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尚有高達(dá)140億元的短期貸款和50億元的土地款需支付，而2009年至2011年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流卻一直是負(fù)數(shù)。

　　為滿足資金需求，除了加速銷售，出售資產(chǎn)以外，融資也就成了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維持運(yùn)營的一根“救命稻草”，但高昂的融資成本卻也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)叫苦不迭。

　　據(jù)資料，截至2012年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的總利息開支高達(dá)29.46億人民幣，而借貸總額為323.93億元，到2013年底，這個(gè)數(shù)字又分別達(dá)到了25.85億元和352.95億元。

　　中國人壽、南豐控股通過融資均先后入主遠(yuǎn)洋，“大當(dāng)家”之位數(shù)次易主，這種變化一度讓遠(yuǎn)洋的股權(quán)結(jié)構(gòu)難以穩(wěn)定，造成管理的混亂。事實(shí)上，“外人”增持股份來撼動(dòng)自己的領(lǐng)導(dǎo)地位，雖然并不是李明所愿意看到的，但為了緩解不堪重負(fù)的財(cái)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也無可奈何。去年11月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次融資近50億元人民幣，至此中國人壽持股增至29.04%；股東南豐集團(tuán)持股增至20.98%。隨著兩者的增持，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)才趨于穩(wěn)定。

　　區(qū)域布局上，“在2011年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)270億元的銷售收入來自9個(gè)城市，而到2012年則來自17個(gè)城市。”李明表示，截至今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的區(qū)域調(diào)整工作已經(jīng)全部完成，為了提高效率，其內(nèi)部還實(shí)行了從原來的“總部—事業(yè)部—城市公司”，到如今“總部—城市公司”的管理變革。

　　商業(yè)物業(yè)上，“經(jīng)過四五年的培育，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了逐漸成熟和收獲的階段，目前遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)持有規(guī)模在100萬平方米左右，今年租金應(yīng)該可以超過10億元，上半年是5億多元。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。目前遠(yuǎn)洋商業(yè)持有面積95%集中在北京，以寫字樓為主。未來每年還會(huì)有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營。

　　日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還耗資近40億元連奪四塊地，加碼商業(yè)地產(chǎn)。

　　隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的變革，其中報(bào)也交出了一個(gè)可觀的答卷。據(jù)資料，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年上半年?duì)I業(yè)額達(dá)到178.4億元，同比增長96%；凈利潤為22.39億元，同比增長58%。而現(xiàn)金流上也有很大改觀，據(jù)資料顯示，截至2014年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)金資源共計(jì)167.91億元。

　　毛利率連續(xù)三年下滑

　　在翻過了所謂“三座大山”之后的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，顯得斗志昂揚(yáng)。

　　今年年初后的短短數(shù)天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)便分別搶下北京房山、昌平和門頭溝三塊地，耗資73億元人民幣。

　　時(shí)至8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次出手奪下位于北京通州區(qū)的四塊地，總價(jià)約為39.39億元。粗略統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年拿地總額已超112億元。而據(jù)透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的拿地預(yù)算是150億元。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2014年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備為2232.4萬平方米。

　　“雖然略有激進(jìn)，但是也算是戰(zhàn)略性補(bǔ)倉。”睿信致誠管理咨詢總經(jīng)理郝炬告訴時(shí)代周報(bào)記者。在募資上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年7月成功發(fā)行了5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共計(jì)12億美元的美元債券，折合人民幣約74億元，這也是今年以來中國地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的最大規(guī)模。

　　“發(fā)債并不是為了去拿地，而是希望借這次評(píng)級(jí)的契機(jī)，逐漸調(diào)整目前公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，遠(yuǎn)洋計(jì)劃在未來逐漸降低境內(nèi)融資所占的比重，并提高成本較低的境外融資占總債務(wù)的比例。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年底的內(nèi)債外債比例大概是8:2，我們希望通過幾年的調(diào)整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負(fù)債從目前比重的1/3降到1/4以下。”

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴(kuò)張的“雄心”顯然并不止于此。

　　9月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布其全資附屬公司北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)東新地”）收購中山市大信彩虹家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中山大信”）51%的股權(quán)，中山大信將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的非全資附屬公司。此前6月，遠(yuǎn)東新地收購了中山市遠(yuǎn)見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)，兩個(gè)公司共耗資2.82億元。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)迅猛擴(kuò)張的背后，雖然業(yè)績飆升，但其降至“冰點(diǎn)”的毛利率卻也成了其不得不正視的問題。據(jù)資料顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年上半年的毛利率為20%，相比于去年同期的24%，又再次下降了4個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是其毛利率第三年連續(xù)下滑了。

　　中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，在如今樓市行情不好的情況下，房價(jià)難以提升，企業(yè)毛利率自然不看好。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的解釋是，現(xiàn)在毛利率已經(jīng)觸底，今年毛利率將有所提高。對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來講，其所深耕養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)大都還處于一個(gè)孵育期，短期之內(nèi)很難見到利潤回報(bào)或者快速回款，而住宅方面地價(jià)成本正不斷地提升，而房價(jià)短期之內(nèi)難有回升，雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)行高周轉(zhuǎn)模式，但成效與否，還是要靠其成本控制和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　完成全年銷售目標(biāo)壓力大

　　毛利率欠佳的同時(shí)，今年的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也面臨著巨大的去存貨壓力。

　　據(jù)資料，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年上半年協(xié)議銷售額132.3億元，同比驟減26%。截至8月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額174億元，相比于其400億元的銷售目標(biāo)，僅完成43.5%。對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來講，若想用僅剩的4個(gè)月完成今年大半的銷售目標(biāo)，壓力可想而知。

　　郝炬表示，之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度相對(duì)比較慢，另外今年上半年樓市比較低迷，信貸緊縮，購房者觀望情緒濃重，業(yè)績不佳是很正常的事情。

　　下半年，北京市場依舊是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的主力軍，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京區(qū)域全年的銷售目標(biāo)為120億元。”據(jù)了解，除了遠(yuǎn)洋天著，新天地、萬和四季以及悅山蝶墅同樣于9月有新盤推出。例如，遠(yuǎn)洋萬和四季、悅山蝶墅等項(xiàng)目均是低于周邊價(jià)格入市。以悅山蝶墅為例，該項(xiàng)目共有5棟樓，總計(jì)100套房源。

　　然而，8月，作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的北京樓市2014年以來庫存量持續(xù)上升，去化時(shí)間17.33個(gè)月。郝炬說，今年上半年，眾多房企的銷售目標(biāo)完成度都不好，為了沖業(yè)績，房企之間預(yù)計(jì)還有一場“血戰(zhàn)”。

　　“因而，要在剩下不到3個(gè)月時(shí)間里，完成200億元以上的銷售業(yè)績，對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來講還是有很大的壓力?！敝型额檰栱?xiàng)目總監(jiān)朱文嘉認(rèn)為。