□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）

　　9月底出臺(tái)的“央四條”，終于在房貸套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上由之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”。從支持合理需求的角度看，這一個(gè)必要的“糾偏”。不過，也應(yīng)防范從“一刀切”式緊縮轉(zhuǎn)向沒有原則的放松。

　　2010年的“國(guó)十條”及二套房貸細(xì)則在套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要利用商業(yè)貸款購(gòu)過房，即便名下無(wú)房，再購(gòu)房仍按二套認(rèn)定。之后央行又出新政，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

　　顯而易見，之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”嚴(yán)重誤傷了合理的自住需求——當(dāng)?shù)厝说摹爸脫Q需求”和外地人的首套房需求?！把胨臈l”改變了這一嚴(yán)重傷害合理需求的現(xiàn)象，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，尤其惠及二套普通房。同時(shí)又規(guī)定：在已取消或未實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)擁有二套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。這等于解除了“三套及以上停貸”的禁令。

　　筆者認(rèn)為這一點(diǎn)力度偏大，而且將首付比例和利率的執(zhí)行權(quán)大幅放給了商業(yè)銀行。近日有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定包括：名下二套或以上住宅、無(wú)貸，現(xiàn)可認(rèn)定為首套，首付只需三成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。按此規(guī)定，如果一個(gè)家庭已持有10套房，且沒有房貸，再買第11套房，也可以執(zhí)行首套房貸款政策。就怕在央媽銀爸姑息縱容之下，商業(yè)銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。

　　在肯定“認(rèn)貸不認(rèn)房”是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個(gè)建議：為了防范少數(shù)人頻繁賣房再買房，可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購(gòu)房不能享受首套房貸款政策，首付比例最低六成，利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是有限度地限制貸款次數(shù)。如此，則能較好地兼顧“支持合理購(gòu)房需求與抑制投資投機(jī)購(gòu)房需求”，從而避免房貸政策“一緊就死，一放就亂”。樓市調(diào)控，是門藝術(shù)，管理層，不可不慎之。