北京升學(xué)政策變化使更多家長(zhǎng)開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房

　　學(xué)區(qū)房比關(guān)系路子都靠譜

　　隨著全國(guó)各地相繼取消限購(gòu)政策，央行高調(diào)表態(tài)放水救市，堪比2008年的房地產(chǎn)大拯救終于達(dá)到了最高潮?；仡欉@幾年的嚴(yán)格限購(gòu)、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學(xué)孟母三遷、反復(fù)騰挪的學(xué)區(qū)房；也有極端一些的為了買(mǎi)房離婚、為了貸款離婚；更有高房?jī)r(jià)下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之后成了讓人驚悚的“鬼城”……對(duì)于這些樓市怪現(xiàn)象，北京青年報(bào)記者分別予以了梳理。

　　不僅是學(xué)區(qū)房的高價(jià)和較差的自住功能，現(xiàn)在如何讓自家的孩子在上一個(gè)好小學(xué)的同時(shí)，還能在6年后再上一個(gè)理想的中學(xué)，成了不少想買(mǎi)學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)糾結(jié)的問(wèn)題。但正如一位已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)所說(shuō)，“沒(méi)有十全十美的房子，更何況是學(xué)區(qū)房。只要滿足了基本要求就可以了。”

　　今年9月以后，在一家著名企業(yè)工作的李靜緊急給自己的生活設(shè)定了一個(gè)新的主題：搞定一套學(xué)區(qū)房。李靜的女兒已經(jīng)快4歲，她覺(jué)得起步已晚，迫在眉睫。一個(gè)月來(lái)，李靜的閑暇時(shí)間瀏覽網(wǎng)站的主題從以前的購(gòu)物、旅游迅速切換為房產(chǎn)中介和幼升小論壇，微信、微博聯(lián)系朋友的主要話題也變成：“我想跟你打聽(tīng)一下學(xué)區(qū)房的事?！?

　　像李靜這樣焦慮的家長(zhǎng)還有很多。以前買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，都沒(méi)有后悔的，不用拉下臉面求人，就能讓孩子入了理想的學(xué)校，還可以坐享房?jī)r(jià)飆升的收益?？墒墙衲暧咨『托∩醯恼咦兓?，現(xiàn)在買(mǎi)學(xué)區(qū)房要考慮的因素也多了不少，買(mǎi)還是不買(mǎi)，在哪里買(mǎi)，真是大問(wèn)題。

　　突變

　　新政策讓“原來(lái)那套不好使了”

　　李靜來(lái)自南方一個(gè)小縣城，一路埋頭苦讀、過(guò)關(guān)斬將，在高考時(shí)殺進(jìn)了北大。作為資深學(xué)霸，她深知應(yīng)試教育的苦，不想女兒的童年也像自己一樣沒(méi)有色彩。但是，內(nèi)心的精英情結(jié)也讓她無(wú)法接受女兒進(jìn)入一個(gè)毫無(wú)亮色的普通學(xué)校。

　　此前，李靜對(duì)學(xué)區(qū)房這件事并不太上心，因?yàn)樗诘膯挝慌c東城一家著名小學(xué)有共建關(guān)系。而她周?chē)呐笥岩郧耙餐ㄟ^(guò)各種不同渠道將孩子送進(jìn)了理想的小學(xué)。李靜一直覺(jué)得，她的女兒找間差不多的小學(xué)應(yīng)該不成問(wèn)題，不會(huì)淪落到只能進(jìn)入家門(mén)口的三流小學(xué)的地步。

　　8月底的一天，李靜偶然得知一位“能量頗大”的老同學(xué)的孩子竟然最終只去了家門(mén)口的一家普通小學(xué)，沒(méi)能進(jìn)入早就“打好關(guān)系鋪好路”的名校。原因就是今年北京市的幼升小政策發(fā)生了大變化，原來(lái)的那一套都不好使了。李靜頓時(shí)感到一陣恐慌，她無(wú)法想象自己的女兒進(jìn)入家門(mén)口那間主要是打工子弟的學(xué)校。在簡(jiǎn)單地了解了入學(xué)政策之后，李靜下了決心：買(mǎi)套學(xué)區(qū)房比什么關(guān)系路子都靠譜。

　　一個(gè)月來(lái)，李靜惡補(bǔ)了很多有關(guān)幼升小的政策，說(shuō)起某某小學(xué)的情況也能如數(shù)家珍。戶口和家都在朝陽(yáng)的她現(xiàn)在已經(jīng)把范圍縮小到了東城和西城兩個(gè)區(qū)?！耙郧耙部紤]過(guò)海淀，但是同事家有些孩子在中關(guān)村牛小，都說(shuō)孩子負(fù)擔(dān)太重了，上了中學(xué)，海淀的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。我不想孩子太辛苦?！?

　　糾結(jié)

　　高價(jià)下難選的學(xué)區(qū)房

　　李靜在心中默默選擇了東城和西城幾家小學(xué)，不乏最熱門(mén)的牛校。東城某學(xué)校附近的一家中介最近給她打來(lái)電話：“您要看的這片學(xué)區(qū)房最近價(jià)格也落了不少，估計(jì)7萬(wàn)就能拿下來(lái)，運(yùn)氣好的話6萬(wàn)5可能就能搞定。去年可都是7萬(wàn)5、8萬(wàn)以上?！?

　　李靜曾經(jīng)看過(guò)幾套學(xué)區(qū)房，十幾年甚至二十多年前的老樓，沒(méi)有電梯和完善的物業(yè)管理，戶型陳舊不便，樓道里堆滿雜物，遍地污漬。可這里就是比那些四環(huán)邊人車(chē)分流的花園洋房社區(qū)還要貴很多。單純從居住角度講，她根本就不會(huì)接受這樣的房子，但是“學(xué)區(qū)房”的光環(huán)仿佛一下子就淡化了這些不足。

　　“如果是一年前買(mǎi)學(xué)區(qū)房，我肯定首先顧慮到價(jià)格和房屋品質(zhì)，可現(xiàn)在考慮的因素要復(fù)雜得多?！崩铎o告訴北京青年報(bào)記者，現(xiàn)在根據(jù)東城出臺(tái)的政策，不能只看眼前的小學(xué)，還要考慮到未來(lái)的中學(xué)：現(xiàn)在住在差小學(xué)邊上，沒(méi)準(zhǔn)可以直升一個(gè)好中學(xué)；而進(jìn)了好小學(xué)，對(duì)應(yīng)的初中卻不理想；住在中等小學(xué)邊上，將來(lái)有可能上好初中，也有可能被電腦派位到差初中。“看來(lái)，政府就是不想讓你把便宜占盡?！?

　　李靜說(shuō)的絕對(duì)是實(shí)情，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)現(xiàn)在都是應(yīng)政策而動(dòng)。據(jù)報(bào)道，2014年入學(xué)的青年湖小學(xué)新生6年后可直升171中學(xué)。消息發(fā)布后，很多家長(zhǎng)為了提前獲得171中學(xué)的敲門(mén)磚，春節(jié)前后就籌劃在青年湖小學(xué)片區(qū)內(nèi)購(gòu)置學(xué)區(qū)房，有的房源一個(gè)月內(nèi)每平方米就漲了三萬(wàn)元。

　　當(dāng)然，并非所有小區(qū)居民都能享受到“學(xué)區(qū)”的利好，因?yàn)?71中學(xué)只包含小區(qū)內(nèi)的3棟樓。于是，小區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)兩極分化。而朝陽(yáng)區(qū)磚角樓北里小區(qū)一位業(yè)主因?yàn)榉孔訉?duì)應(yīng)的重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)被取消，不得不降低售出預(yù)期，將原來(lái)的320萬(wàn)元報(bào)價(jià)調(diào)整為210萬(wàn)元。

　　這種局面讓李靜更加困惑和猶豫?，F(xiàn)在東西城的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)已經(jīng)讓自己不堪重負(fù)，如果決策失誤，孩子上不了好中學(xué)，豈不更加痛心？每每想到這里，她就愈發(fā)糾結(jié)。不過(guò)不管怎樣，李靜決定還是要提高看房速度，爭(zhēng)取早日讓自己脫離焦慮糾結(jié)的苦海。

　　務(wù)實(shí)

　　買(mǎi)學(xué)區(qū)房“犧牲點(diǎn)”不算什么

　　相比李靜的猶豫糾結(jié)和無(wú)法妥協(xié)的名校情結(jié)，張帆的學(xué)區(qū)房購(gòu)房之旅就顯得很輕松，前后只用了不到半個(gè)月就順利簽下買(mǎi)房合同。

　　張帆的兒子今年剛上幼兒園，學(xué)區(qū)房的事也被提上議事日程。張帆一家和父母都住在豐臺(tái)的一個(gè)小區(qū)，但小區(qū)附近沒(méi)有什么好學(xué)校。家庭會(huì)議之后，全家設(shè)定了理想學(xué)區(qū)房要符合的標(biāo)準(zhǔn)：首先是位于西城，因?yàn)槲鞒堑男W(xué)中學(xué)整體質(zhì)量較高，而且相對(duì)比較均勻，少有兩極分化的學(xué)區(qū)；其次是區(qū)重點(diǎn)就可，不追求熱門(mén)牛校；三是房屋總價(jià)不超過(guò)350萬(wàn)元，最好有三居室，方便老人一起居??；四是最好離現(xiàn)在住處不遠(yuǎn)，即使父母不跟自己住，也可以兼顧。

　　因?yàn)槟繕?biāo)明確，張帆很快就找到了學(xué)校和房子。學(xué)校是原來(lái)宣武區(qū)的一所區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，口碑不錯(cuò)；房子離學(xué)校走路就幾分鐘，離現(xiàn)在的住處也就不到6公里，總價(jià)320萬(wàn)元，單價(jià)大約4.7萬(wàn)元每平米，70平米的小三居。當(dāng)然，房子很老舊，沒(méi)有像樣的客廳餐廳，但是這些缺點(diǎn)靠裝修都可以彌補(bǔ)。

　　對(duì)于這套學(xué)區(qū)房，張帆表示很滿意：“沒(méi)有十全十美的房子，更何況是學(xué)區(qū)房。只要滿足了基本要求就可以了?，F(xiàn)在樓市不太景氣，這個(gè)價(jià)錢(qián)應(yīng)該算是低谷了，即使從投資升值的角度看也應(yīng)該劃算?！?

　　張帆承認(rèn)自己是一個(gè)很務(wù)實(shí)的人。他身邊也有一些同事和朋友的孩子在實(shí)驗(yàn)二小、中關(guān)村一小這樣的牛校上學(xué)。他知道那些朋友為此付出的代價(jià)，但覺(jué)得自己承受不起也不想承受。有的人一擲千金用錢(qián)砸出一條路，有的人本也算有頭有臉，為了孩子上學(xué)卻不得不低聲下氣四處求人?！昂⒆拥慕逃龖?yīng)該在能力范圍內(nèi)解決，不能強(qiáng)努，否則大人孩子都受苦?！辈痪们埃粋€(gè)上司的孩子因?yàn)椴贿m應(yīng)牛校，在糾結(jié)掙扎了兩年后，還是轉(zhuǎn)學(xué)去了私立學(xué)校。這件事愈發(fā)使張帆堅(jiān)定了自己的信念。

　　買(mǎi)下了學(xué)區(qū)房，張帆全家又拴上了房貸的枷鎖，每月15000元的房貸倒也在承受范圍內(nèi)，但全家不再可能像以往那樣經(jīng)常瀟灑地出國(guó)旅游，也不能隨心所欲地購(gòu)買(mǎi)心頭所好。“比起孩子的教育和前程，這點(diǎn)兒犧牲真不算什么?！?

　　前景

　　市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房“逆市上揚(yáng)”

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，全市二手住宅成交均價(jià)累計(jì)下跌6.5%。其中，市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格年內(nèi)累計(jì)微漲0.3%，區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房與一般住宅分別下降3.6%與7.8%。

　　從均價(jià)的差別來(lái)看，2014年上半年重點(diǎn)學(xué)區(qū)房(市重點(diǎn)和區(qū)重點(diǎn))的成交均價(jià)與非重點(diǎn)學(xué)區(qū)房相差1.4萬(wàn)元，價(jià)差幅度達(dá)到39.8%，高于2013年上半年的1.1萬(wàn)元和37.5%的幅度。從成交占比情況來(lái)看，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，教育資源最好的市重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房，是淡市下唯一實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)的房源，這在一定程度上體現(xiàn)出了學(xué)區(qū)房的保值性。

　　從多家二手房中介重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交面積檔位看，70平方米以下的1-2居室成交占比最高，為62.3%，高于全市平均水平15.7個(gè)百分點(diǎn)。從重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交單價(jià)檔位來(lái)看，單價(jià)在5萬(wàn)至7萬(wàn)的成交占比為45%，高于全市30.4個(gè)百分點(diǎn)。另外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的套均總價(jià)約為352萬(wàn)，高出一般住宅約60萬(wàn)元。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的張旭認(rèn)為，學(xué)區(qū)房與普通住宅不同，一是學(xué)區(qū)房由于其保值性更強(qiáng)而更具有投資性；二是學(xué)區(qū)房自住功能差。由于學(xué)區(qū)房多為老房子，不僅建筑年代久遠(yuǎn)，且戶型差，多數(shù)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主大多不以考慮自住為主，多為獲得入學(xué)資格。小戶型總價(jià)低，購(gòu)房者容易承擔(dān)，所以最受歡迎，年內(nèi)跌幅也最小。文/本報(bào)記者 程婕

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　　北京9月二手住宅成交量環(huán)比回升

　　新華社電(記者 孔祥鑫)根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月，北京市二手住宅共成交9109套，環(huán)比上升8.4%，同比下降29.1%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，北京市二手住宅共成交25573套，與第二季度相比上升21.7%，與去年同期相比下降25.6%。市場(chǎng)成交情況出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭分析，9月，北京市二手住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)緩慢回升。進(jìn)入第三季度以后，市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)，成交量連續(xù)3個(gè)月保持8000套以上水平。隨著市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，業(yè)主預(yù)期也發(fā)生轉(zhuǎn)變，降價(jià)意愿和入市積極性都有所下降。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)方面，9月北京市二手住宅成交均價(jià)為每平方米26450元，環(huán)比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均價(jià)1-9月累計(jì)降幅為10%。

　　張旭表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，房?jī)r(jià)水平和市場(chǎng)預(yù)期分別成為影響客戶和業(yè)主入市心理的主要因素。第二季度以來(lái)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下降使得當(dāng)前房?jī)r(jià)水平符合了部分購(gòu)房者的承受能力，促使其入市意愿增加。成交量的穩(wěn)步回升以及信貸政策的松動(dòng)都影響了業(yè)主以及購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　此外，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月北京市住宅租金均價(jià)為每套3869元，環(huán)比小幅回落1.8%，同比去年同期漲幅僅為2.5%。在租賃市場(chǎng)成交量方面，9月成交量環(huán)比上月回落近一成，與去年同期相比增長(zhǎng)11%。

　　從偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，在租賃房源和客源情況方面，9月北京市租賃市場(chǎng)新增房源環(huán)比增加12%，新增客源方面環(huán)比小幅回落7.2%，租賃市場(chǎng)供求關(guān)系明顯趨于平衡。