就在很多開發(fā)商和杭州人收拾行裝，準(zhǔn)備今天開始的長(zhǎng)假出游時(shí)，昨天一則關(guān)于房貸政策放開的消息，在杭州樓市炸開了鍋。中國人民銀行官方網(wǎng)站公布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)原有的“限貸”政策做出較大調(diào)整。

　　通知中最亮眼的，不外乎以下幾點(diǎn):一是房貸利率最低可打到7折;二是已有一套住房且還清房貸的家庭，可享首套房貸政策;三是有兩套及以上房子的，只要都還清了房貸，也有可能從銀行貸到款。銀行甚至?xí)?duì)外地購房者放開房貸。

　　新政

　　限貸四年，一朝放開

　　通知中，除了第一條的“加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持”，最核心的內(nèi)容基本集中在第二條“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。

　　與之前相比，主要有幾點(diǎn)不同。

　　一、 明確首套房貸最低可首付三成，利率下限為基準(zhǔn)利率的7折。打個(gè)比方，這相當(dāng)于首套房政策回到2009年。

　　二、 對(duì)房貸首套和二套房的認(rèn)定有改變。比如首套，放開之前的政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而現(xiàn)在的政策是“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。

　　二套房貸款的界定是“在已取消或未實(shí)施‘限購’措施的城市，對(duì)擁有二套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”。也就是說，原本想要改善的購房者，之前只能一次性付款，而現(xiàn)在也有了貸款的可能。

　　三、 允許銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。這也意味著，外地購房者不僅在前段時(shí)間的“限購”中松了綁，此次更在“限貸”放開后獲得資金上的支持。換句話說，政府同樣鼓勵(lì)外地投資客的購房需求。

　　購房者

　　買房首付門檻低了

　　雖然央行和銀監(jiān)會(huì)的這則通知，還未落地到各地銀行，但杭州的開發(fā)商和購房者，卻多數(shù)持樂觀態(tài)度。

　　來自文溪鼎園的購房者馬先生，一直在猶豫要不要下單，因?yàn)橐郧岸追抠J要首付6成，而他手頭上又一下子拿不出這么多錢。昨天一聽說政策放開，他馬上打電話至售樓處詢問。按馬先生的算法，只要還掉首套房剩余的20萬元貸款，現(xiàn)在首付三成，就可以少付100多萬元首付款買下這套大戶型。

　　錢江房產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)程健覺得，雖然旗下的水晶瀾軒是千萬元級(jí)的豪宅，但是越有錢的客戶，對(duì)資金成本算計(jì)得越精，之前因?yàn)橄拶J都只能一次性付款，現(xiàn)在能貸款，肯定也會(huì)促使他們?cè)敢庖愿俚某杀緛碣彿?。他認(rèn)為，限貸的放開，其實(shí)是政府借金融之手表態(tài)，讓樓市回歸市場(chǎng)化，政府干預(yù)手段退出，使正常需求得到釋放。而從目前房?jī)r(jià)來看，如果之前“限購”放開是底部區(qū)域形成，那“限貸”放開則是筑底成功，樓市震蕩向上是一件大概率的事件。而眼下的市場(chǎng)，開發(fā)商宜先以去化走量為主。

　　位于城西的坤和和家園求是里組團(tuán)和融創(chuàng)河濱之城，都準(zhǔn)備在10月份首次開盤。對(duì)于限貸政策的放開，他們認(rèn)為，這是購房最好的時(shí)機(jī)。坤和營(yíng)銷總監(jiān)梁細(xì)清說，在意向客戶里，有相當(dāng)?shù)谋壤鋵?shí)在糾結(jié)房貸的問題。多層電梯洋房求是里的125、139平方米大戶型，主要針對(duì)的就是改善型客戶，如果按首套房貸政策，可以降低不少客戶的資金門檻。

　　專家

　　限貸放開是把雙刃劍

　　房貸放開已被傳過多次，此次終于塵埃落定。錢報(bào)智庫專家、中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，房貸放開對(duì)樓市也會(huì)產(chǎn)生部分刺激作用，有助于釋放首套自住房需求和改善性住房需求，對(duì)購買自住型和改善性住房的老百姓而言，帶來的好處是:第一，購買的門檻低了;第二，還款的壓力小了。

　　“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的方向得到初步確認(rèn)，接下來就看各家銀行的實(shí)施細(xì)則了。也就是說，對(duì)于二套房以上的房貸首付比例多少，貸款利率怎么定，更多的由商業(yè)銀行根據(jù)具體情況來制定，銀行對(duì)房貸會(huì)有更多的自主權(quán)?！倍ｍ当硎?，對(duì)央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知，輿論普遍解讀為“首套房貸利率最低7折”，其實(shí)在他看來在目前利率7折的可能性極小，“能有9折就不錯(cuò)了，對(duì)購二套房的客戶來說，3成首付、9折利率已經(jīng)是大利好。”

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛之前表示，此次政策放開是政府明確無誤的救市之舉，力度比解除限購大得多，既給市場(chǎng)輸送了信心，又給市場(chǎng)輸送了資金。

　　浙工大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬分析，利率享受7折或許只能是個(gè)期望。如果沒有中央強(qiáng)制性的壓力，各商業(yè)銀行的最低利率最多能打到8.5折。因?yàn)檠巯碌你y行融資成本相當(dāng)高，如果7折那就會(huì)虧本。如果限購的解除是對(duì)樓市的一種短期刺激，那限貸的放開會(huì)是一種長(zhǎng)期的影響，但是因?yàn)槟壳昂贾輲齑鎵毫Ρ容^大，所以樓市不會(huì)重回2009年的瘋狂。

　　不過，也有專家認(rèn)為限貸放開有可能會(huì)起反作用。融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，此次限貸放開，可能只會(huì)短期內(nèi)刺激成交放量，但中長(zhǎng)期來看并不樂觀。首先，此次新政更多的是放權(quán)給市場(chǎng)，但對(duì)于首套房首付30%的標(biāo)準(zhǔn)并沒有下調(diào)，而是重申最低7折優(yōu)惠利率，最終決定權(quán)仍在銀行。其次，可能進(jìn)一步引發(fā)購房者觀望情緒。央行此次松綁限貸，大大超出市場(chǎng)預(yù)期。但可能適得其反，一方面央行希望促使低迷的房地產(chǎn)迅速復(fù)蘇;但另一方面，此舉可能給市場(chǎng)放出更加恐慌信號(hào)。對(duì)于購房者來說，央行此時(shí)大度出手，足以看出樓市的低迷，從而更加謹(jǐn)慎，并繼續(xù)觀望而不敢輕易入市。