央廣網(wǎng)財經(jīng)9月30日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，房地產(chǎn)行業(yè)盡顯疲態(tài)，金九銀十不再火熱，各地出臺的限購措施也紛紛松動。

　　來自三亞的最新消息顯示：三亞已經(jīng)制定了放開限購方案，計劃從明天開始執(zhí)行。也就是說全國范圍內(nèi)執(zhí)行限購的城市只剩下了北上廣深四個一線城市。在此前商品房價格過快上漲的時候，中央對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施也越來越嚴(yán)厲，而各地對于購買商品房的限制越來越多，限貸、限購都在不斷的加碼。一定程度上，一系列的限制措施的確對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行了調(diào)控，但是，限購這樣的行政手段來管理市場也引起了不少人的質(zhì)疑。

　　限購措施是否起到了應(yīng)有的作用？我們又應(yīng)該如何來看待這項措施？浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對此解讀。

　　丁建剛：限購措施是從2010年4月17號開始，大面積鋪開是2011年的1月27號，到現(xiàn)在為止至少三年半多的時間，有些城市已經(jīng)是四年多的時間了。我們現(xiàn)在再來回顧限購政策，盡管有很多理由，當(dāng)時房價上漲過快等等，但是毫無疑問這是一個很少用這樣嚴(yán)厲的行政手段來干預(yù)市場，但是我們用了，而且用的時候過長，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個非常嚴(yán)峻的局面，從成交量和價格上都出現(xiàn)了根本的逆轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市中，到8月份已經(jīng)只有一個城市上漲，一個城市持平，68個城市下跌。從當(dāng)今來看，限購措施早就應(yīng)該退出。我認(rèn)為一線城市也應(yīng)該盡快的退出歷史舞臺，一線城市退出可能會有順序，比如廣州深圳可能會更早一些，最后一個退出的一定是北京。其實現(xiàn)在市場理論上，我認(rèn)為退出根本沒有什么問題了，限貸是一個經(jīng)濟手段，而限購措施非常明確是一個行政手段。限貸也有不合理之處，比如一些二套的認(rèn)定，二套房實際上不支持改善型需求，也需要調(diào)整，但是限貸這個措施絕無可能回到原來愛貸幾套貸幾套這樣的歷史階段去了，所以限購和限購是不一樣的。從現(xiàn)在的市場表現(xiàn)來看，我認(rèn)為不久的將來一線城市也會退出限購。

　　限購等一系列行政手段對控制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展起到了一定的效果。之前在特定時期出臺相關(guān)措施也是必要之舉。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢發(fā)生變化，及時對調(diào)控政策進行調(diào)整也正當(dāng)其時。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的起起落落之后，我們也可以清晰的看到，把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)還是要以市場的基本規(guī)律為基礎(chǔ)，在下一步的調(diào)控過程中需要因勢利導(dǎo)，發(fā)揮市場在資源配置中的根本性作用，這樣才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

　　之前為了控制房價的過快上漲，我們使用了很多特殊的手段，限購就是其中之一。不過從這項政策出臺，人們就發(fā)現(xiàn)這是一把雙刃劍，雖然限購可以對市場進行強有力的影響，但是限購也會誤傷一些有購房需求的消費者?；仡櫹拶彽牡门c失，這項政策是不是起到了應(yīng)有的效果？經(jīng)濟之聲特約評論員，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　楊紅旭：從當(dāng)時的情況來看，限購是有一定歷史價值的，因為整個調(diào)控從2003年開始，2004年升級，2005年、2006年進一步升級。到了2010年整個樓市非常瘋狂，房價漲幅非常之大，中央使用了很多的手段之后效果不明顯，所以說嘗試使用了限購、限貸、限價這種行政干預(yù)手段，這是一個歷史背景。因為限購是一種行政干預(yù)手段，所以說它的效果更明顯、更直接，要比調(diào)整稅收信貸更直接，見效更快。所以到了2011年下半年，整個樓市就快速降溫，房價下跌了。所以從整個限購歷史發(fā)展趨勢來看，在2011年特殊時段它是有一定作用的，而且是比較明顯的。但是，另外一方面確實是誤傷了部分需求，所以任何事情要分兩面來看待。就目前而言，市場降溫國家政策導(dǎo)向也發(fā)生變化，限購?fù)顺鰵v史舞臺，也具備了市場條件和政策條件。

　　經(jīng)濟之聲：而在明天三亞取消限購之后，全國限購的城市就只剩下北上廣深四個一線城市了。前面浙報傳媒地產(chǎn)研究院的丁建剛院長認(rèn)為，這四各城市也會逐步的放開限購，因為畢竟還有限貸在這里，您是不是認(rèn)同這樣的判斷？

　　楊紅旭：我認(rèn)為四個一線城市也會大幅放松乃至退出，這個跟限貸關(guān)系并不是很大，有沒有限貸它們都會退出。因為這個主要是兩個因素，第一個因素，中央調(diào)控樓市的方針發(fā)生變化了，由過去的更多使用限購、限貸這種行政干預(yù)手段轉(zhuǎn)向市場機制手段，而且中央現(xiàn)在整個經(jīng)濟調(diào)控都是更加傾向于讓市場發(fā)揮決定性作用，這樣總的一個指導(dǎo)方針和樓市指導(dǎo)方針都發(fā)生了變化。第二個是46個城市當(dāng)中，44個已經(jīng)取消了，所以在大部分城市已經(jīng)取消的情況之下，雖然一線城市有一些特殊性，但這個特殊性不能掩蓋全局性，全局性決定了限購政策要退出中國的歷史舞臺，四個一線城市可以晚一點，有個過渡期，但最終也會跟其他城市一樣會退出。所以一個是中央政策調(diào)控的導(dǎo)向發(fā)生變化，一個是絕大部分兄弟城市都已經(jīng)取消了，就沒必要持續(xù)站崗了，你可以再站一段崗，但是沒必要持續(xù)站崗了。

　　經(jīng)濟之聲：最終我們還是要靠市場的手段來進行調(diào)節(jié)的。當(dāng)然隨著這種房地產(chǎn)的回落，從目前的情況來觀察，您覺得這種回落的趨勢是不是還會繼續(xù)？

　　楊紅旭：回落還在持續(xù)，因為這次回落是從今年初開始明顯回落的，每一次樓市調(diào)整都會持續(xù)三個季度到一年左右的回落期。這次到目前是持續(xù)了三個季度，因為這次中國宏觀經(jīng)濟面、貨幣面包括樓市的庫存面都比以前要差一些，嚴(yán)峻一些，所以說這次整個市場回落估計要到明年。比上半年和下半年才能見到底部，所以以前的時候可能調(diào)整三個季度，這次可能需要調(diào)整九個季度左右。目前要看整個市場，包括銷售、房價括土地市場和新開工等指標(biāo)，目前還沒有見底，底部預(yù)計明年可能是在某個時點，二、三季度可能會探明底部。

　　經(jīng)濟之聲：取消限購政策短時間內(nèi)不會對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一個明顯的影響？

　　楊紅旭：總體上是這樣的，而且事實已經(jīng)證明了，因為大部分城市已經(jīng)取消了，取消之后除了少數(shù)城市有一個成交脈沖之外，大部分城市其實沒有持續(xù)的放量。這樣效果非常不明顯，即便四個一線城市現(xiàn)在取消，我也不認(rèn)為一線城市市場會由降溫轉(zhuǎn)為升溫，因為靠這個政策還沒有那么大能量。

　　經(jīng)濟之聲：接下來未來我們規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，您覺得可以動用的工具會有哪些？

　　楊紅旭：這個話題比較大，現(xiàn)在中央導(dǎo)要逐步建立長效機制，長效機制分為四個方面，合理的住宅發(fā)展規(guī)劃包括棚改、公租房等等。另外就是合理的稅收手段，目前要進行房地產(chǎn)稅立法，在稅務(wù)環(huán)節(jié)增加稅種，還有信貸要更加合理長期化，對合理的住房需求有一些長期的住宅信貸支持手段。第四就是在土地改革，包括土地年度指標(biāo)規(guī)劃方面要更加細(xì)致化，土地的供應(yīng)要跟整個房地產(chǎn)需求有個匹配度。尤其是大城市，這樣整個市場才能夠有一個持續(xù)向上的發(fā)展，而不是短期之內(nèi)市場熱了，然后非常著急的進行救火，然后給它施以重要的政策，要有長效機制，能夠保證整個市場呈現(xiàn)一種健康穩(wěn)定的發(fā)展。