話題緣起

　　根據(jù)《鐵路中長期發(fā)展規(guī)劃》顯示，到2020年我國高鐵里程達到1.6萬公里以上，加上其他新建鐵路和既有線提速線路，鐵路快速客運網將達到5萬公里以上，連接所有省會城市和50萬人口以上城市，覆蓋全國90%以上人口。中國經濟正加速駛入高鐵時代。

　　“高鐵軌道交通縮短了廣深港之間的距離，廣深港真正形成一小時生活圈，促進珠三角同城化。屆時將會出現(xiàn)一群軌道化生存的新人群，他們上下班更多借助軌道交通，并因此改變每日的作息時間?！敝袊C合開發(fā)研究院城市經營研究中心主任研究員李津逵指出。

　　在此背景下，亞洲最大的火車站——廣州南站應運而生。2014年，隨著深茂鐵路即將動工、廣佛環(huán)線（廣州南站—白云機場段）即將建軌以及近期恒大將在南站建設大型專業(yè)足球場等一系列項目進入動工或規(guī)劃階段，加上之前拍下土地的奧園、萬科、尚泰、路福等地產項目陸續(xù)啟動，廣州南站集體開發(fā)的大序幕正式拉開。

　　■ 地產行業(yè)記者 劉婧雯

　　廣州南拓 5年再造一個核心區(qū)

　　“未來5年內，亞洲規(guī)模最大的火車站——廣州南站將被打造成為以商務商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，是廣州未來5年內新商都文化的最重要、最集中打造的區(qū)域?！?011年番禺“兩大軸線六大組團”新規(guī)劃曝光以來，南站板塊便被視為廣州城市南拓的“明星地”。

　　據(jù)2013年公布的廣州南站最新規(guī)劃顯示，廣州南站總體定位將進一步拓展，將打造成為“華南商貿中心，樞紐樂享活城，嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現(xiàn)代化綜合新城”，其定位高于珠江新城。

　　“新的規(guī)劃將讓南站區(qū)域的長遠投資價值更高?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江分析認為。此次規(guī)劃不僅在原有基礎上有了新的調整，進一步增強了廣州南站商業(yè)用地和潛力價值，同時作為中國高鐵華南核心樞紐站，廣州南站踞珠港澳黃金幾何中心的獨特價值、1小時暢行粵港澳的便利交通條件，使其投資價值潛力進一步上升。

　　根據(jù)規(guī)劃，未來廣州南站板塊將成為一座居住人口約21 .8萬，就業(yè)人口達30 .4萬人的現(xiàn)代化綜合新城。在“新加坡規(guī)劃之父”，同時也是廣州“中新知識城”總體概念規(guī)劃總設計師的劉太格看來，“珠江新城是廣州的CBD，廣州南站卻是整個廣東、珠港澳的CBD?！?/p>

　　據(jù)悉，作為廣州“十二五”期間重點打造的高端商務集聚區(qū)，廣州南站商務區(qū)規(guī)劃范圍約36平方公里，目前該項目核心區(qū)的土地儲備、市政道路設施和公建配套的建設已全部完成。區(qū)域交通便利，半小時出行圈可覆蓋廣州中心區(qū)、佛山中心區(qū)等重要經濟腹地。

　　“南站是最后一塊挨近廣州市中心，處于泛珠三角地理幾何中心，交通發(fā)達，騰挪空間夠大的處女地?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz002285/" target="_blank" title="世聯(lián)行 002285">世聯(lián)行集團首席技術官黎振偉表示，廣州南站的區(qū)位價值毋庸置疑，商圈速建的關鍵在于政府投入和政策配套。

　　配套先行 三四年后片區(qū)或宜商宜居

　　“在規(guī)劃南站時，廣州充分考慮到各類配套設施用地并預留了足夠的空間，我們將引進最好的醫(yī)院、中學、小學、幼兒園、圖書館、商場等公共服務設施，全面提升南站地區(qū)公建配套整體水平和層次，打造宜居宜商的新城區(qū)?！睋?jù)廣州市國土房管局相關負責人介紹。

　　有業(yè)內人士指出，廣州南站與廣州其他板塊的最大不同之處在于其“配套先行”的發(fā)展模式。在2013年10月通過的《廣州南站地區(qū)核心區(qū)城市設計優(yōu)化及控制性詳細規(guī)劃》中提出，廣州南站商務區(qū)將新增38所學校，此外還設置了2所醫(yī)院、1所綜合文化活動中心、3所文化活動中心、1所圖書館和1個體育中心。

　　同時，減少居住用地和地下空間的開發(fā)強度，增加工業(yè)、公共服務和商業(yè)用地，政府促進綜合新城居住氛圍的決心可見一斑。業(yè)界人士認為，隨著政府部門逐步加大該板塊的教育、醫(yī)療等配套建設，無疑將提升該板塊的居住功能，“三四年后廣州南站板塊或宜商又宜居?！?/p>

　　2014年，隨著深茂鐵路的即將動工、廣佛環(huán)線（廣州南站—白云機場段）的即將建軌、廣州南站核心區(qū)地下空間調整方案的通過、南貴廣兩高鐵廣東段的鋪軌及近期恒大將在南站建設大型專業(yè)足球場等一系列項目進入動工或規(guī)劃階段，廣州南站正式進入快速發(fā)展軌道。

　　與此同時也有不少業(yè)內人士認為，當年身處廣州市中心的珠江新城尚需十年時間才發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，廣州南站要真正發(fā)展起來還有很長的路要走。

　　對此合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，“雖然目前南站板塊的客流量還不算很多，只要肯守，這個片區(qū)未來的發(fā)展前景是很好的。廣州南站中期的設計人流量為8000多萬人/年，未來它將是珠三角的交通樞紐，如果不是炒短線，值得投資者關注。”

　　品牌房企進駐 帶動區(qū)域價值升級

　　截至2013年底，萬科、敏捷、尚泰、發(fā)現(xiàn)、路福等多家發(fā)展商已進駐該板塊，并陸續(xù)啟動開發(fā)，2014年南站板塊將進入多家品牌地產商的集中開發(fā)時期。

　　據(jù)悉，繼今年初番禺地王頻現(xiàn)，新單價地王達1.9萬/平方米，為南站板塊年內土地推地定下基調，在奧園、萬科、保利、恒大等大鱷房企的帶領下，南站板塊很快又將迎來新一輪土地出讓高峰，今年四季度南站核心區(qū)將推出13宗地塊的劇烈角逐。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月保利以8億競得廣州南站周邊鐘村街漢溪村地塊，成交樓面均價約18694元/平方米，“此次廣州南站樓面地價或超2萬元/平方米?！睒I(yè)界人士分析認為，“以目前廣州南站樓盤均價1.7萬/平方米左右的價格區(qū)間來看，在世界級CTD（中央車站區(qū)）規(guī)劃及中國經濟駛入高鐵時代等利好下，3年內或將走向4萬/平方米的價值高地?！?/p>

　　眾多品牌地產發(fā)展商近年來紛紛扎堆，有力拉動了南站板塊的區(qū)域價值升級，以奧園、保利等為代表的新商業(yè)地產運營商更顯得勢頭更足。其中，以奧園商業(yè)為代表的現(xiàn)代互動型商業(yè)模式在南站板塊區(qū)域的商業(yè)運營中，表現(xiàn)得理念更先進，更符合未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。

　　以南站中軸區(qū)推出首盤——奧園越時代項目為例，秉承奧園一貫的創(chuàng)新復合理念地產開發(fā)理念，采用“展貿+零售”創(chuàng)新綜合業(yè)態(tài)，以商鋪、公寓為主，產品包括平層公寓、LOFT復式公寓以及獨立產權臨街鋪。據(jù)開發(fā)商介紹，去年10月首期開盤，2小時內700多套公寓房源基本售罄，成為廣州2013年唯一開盤日光的投資型項目。

　　對此業(yè)界人士分析認為，南站物業(yè)備受青睞的主要原因，除了南站土地稀缺、供應量偏少以外，南站的發(fā)展前景，也是大批搶喝“頭啖湯”的買家們最為看中的因素。相比深圳前海片區(qū)目前動轍5萬/平方米以上的樓價，南站物業(yè)有望成為深圳投資市場上的“新寵”。

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　　“廣州南站板塊”的前世今生

　　2011年10月廣州市土地開發(fā)中心舉行研討會議，正式披露廣州南站商務區(qū)目前建設及規(guī)劃情況。據(jù)稱，南站核心區(qū)的土地儲備、時政道路建設、公建配套已全部完成，預計5年左右核心區(qū)將基本建設成型。

　　2012年5月在公布的2012年市轄區(qū)建設用地供應計劃中，番禺新客站區(qū)域共出讓13宗地，其中將出讓居住、商住用地共6宗，容積率從3.0-至9.0不等，商業(yè)金融用地共7宗，包括敏捷等于年初競拍的地塊。

　　2013年7月公布廣州南站新規(guī)劃，廣州南站總體定位將進一步拓展，成為“華南商貿中心，樞紐樂享活城，嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現(xiàn)代化綜合新城”，其定位高于珠江新城。

　　2013年10月第二屆廣州市城市規(guī)劃委員會第十八次會議審議通過《廣州南站地區(qū)核心區(qū)城市設計優(yōu)化及控制性詳細規(guī)劃》。根據(jù)規(guī)劃，廣州南站商務區(qū)將采取“配套先行”戰(zhàn)略，新增38所學校，減少居住用地和地下空間的開發(fā)強度，增加工業(yè)、公共服務和商業(yè)用地，

　　2014年起 隨著深茂鐵路的即將動工、廣佛環(huán)線（廣州南站—白云機場段）的即將建軌、廣州南站核心區(qū)地下空間調整方案的通過以及近期恒大將在南站建設大型專業(yè)足球場等一系列項目進入動工或規(guī)劃階段，廣州南站真正踏上了快速發(fā)展的道路。