微妙的限貸

　　限購放松作用有限，限貸松綁成為各方預(yù)期中的政策調(diào)整下一步。四大行總行的曖昧表態(tài)，各地分行陸續(xù)出現(xiàn)的“投石問路”，都預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策將會發(fā)生某種變化。

　　新金融記者 劉君

　　放松傳聞

　　限購放松之后，作為調(diào)控政策另一重要手段的限貸政策成為各方關(guān)注的焦點，各種放松傳言也適時出現(xiàn)。9月下旬開始有傳聞稱“首套房認定標準將放松”，表示“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。鼓勵首套房貸款，二三套也可恢復(fù)至基準利率。

　　早在8月份，就有消息爆料上海建行未獲批的內(nèi)部文件，其中提及將嘗試放松限貸，重新認定首套、二套房貸標準，提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%)。隨后，上海農(nóng)行也有類似傳聞被爆出，但兩者均迅速被上述銀行否認。

　　值得一提的是，雖然央行沒有對傳聞進行表態(tài)，但作為傳聞主要相關(guān)方的四大行，卻在近期密集發(fā)布相當(dāng)“曖昧微妙”的表態(tài)。中行表示，總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。農(nóng)行表示，將進一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率，優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領(lǐng)域的合理信貸需求。此前表態(tài)的建行則建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。工行則稱依舊積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。

　　在上述回應(yīng)中，四大行可以說是既沒否認也沒承認房貸放松，尚處矛盾之中。“早在今年5月份，央行研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作，并提出‘央五條’措施，優(yōu)先支持首套房貸，但是時至今日，仍然沒有得到全面落實?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示，主要原因一是銀行通過貨幣基金等渠道得到的資金成本較高，不愿意下浮房貸利率；二是對房地產(chǎn)市場走向存在觀望情緒。

　　隨著央行對影子銀行、同業(yè)競爭等整頓措施的拉開，余額寶等貨幣基金收益率逐漸降低，客觀上為商業(yè)銀行房貸利率下浮提供了機會。

　　地方呼吁

　　這邊廂各大銀行還在謹慎猶豫，那邊廂一些地方政府卻已經(jīng)把信貸松綁寫進了文件之中。9月22日，福州發(fā)布文件，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月15日，湖北省住建廳的文件則明確首套房貸款利率下限最低可至基準利率的七折。

　　從目前各地方政府發(fā)布的新一輪救市政策來看，主要內(nèi)容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸價格。作為并無銀行的管理權(quán)限的地方政府，依然要求銀行降低貸款利率。在業(yè)內(nèi)人士看來，一是為了給本地房地產(chǎn)市場信心，增加市場購房者購房預(yù)期；二是給銀行施加壓力。

　　現(xiàn)在的情況是，盡管部分城市銀行首套房貸利率開始出現(xiàn)“點式”松動，但范圍仍然有限，并且大多數(shù)是有條件的，有的銀行門檻相對較高，甚至以購房客戶在貸款銀行的金融資產(chǎn)為條件，房貸利率并沒有出現(xiàn)全面松動。

　　比如8月份上海農(nóng)業(yè)銀行有條件松動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行已經(jīng)悄然打折，7月份以來，該行一手房首套房貸款160萬以上就可以享受基準利率的九六折，二手房首套房貸款160萬元以上也可以享受基準利率的九四折，貸款160萬元以下統(tǒng)一是九六折；民生銀行首套房貸款利率開啟八五折的優(yōu)惠，但是需要客戶在民生銀行擁有500萬元以上的金融資產(chǎn)。除了上海農(nóng)行、匯豐銀行、民生銀行以外，廣州、深圳、青島等其他城市的大多數(shù)銀行也已經(jīng)不再對首套房貸款執(zhí)行利率上浮，甚至出現(xiàn)青島有銀行可以直接九折利率發(fā)放首套房貸的情況。

　　房地產(chǎn)貸款政策接下來會如何走，還要看地方政府和銀行之間的博弈。

　　首套爭議

　　在四大行的回應(yīng)中，建行特別強調(diào)應(yīng)該完善首套房認定標準。據(jù)張宏偉介紹，早在去年下半年，上海的部分樓盤(多數(shù)是優(yōu)質(zhì)的樓盤)就曾獲得銀行優(yōu)惠政策，針對兩套住房的購房群體，只要房貸余額還清，就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦邊球’，并不是在公開可執(zhí)行的文件下操作的，執(zhí)行的銀行和時間也會根據(jù)貸款對象(包括開發(fā)商和購房者)而不一樣?！?

　　張宏偉表示，全國范圍內(nèi)的限貸政策松動尤其是“認貸”標準全面松動目前尚難。主要原因在于“認貸”的全面松動對于市場刺激力度較大，不符合本輪房地產(chǎn)調(diào)控的思路，短期內(nèi)不適合采用這樣的方式刺激房地產(chǎn)市場。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，如果首套房標準只認貸不認房，可能出現(xiàn)擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款的情況，勢必引發(fā)爭議。目前最可能出現(xiàn)的結(jié)果就是，銀行未來不會對房地產(chǎn)貸款政策“一刀切”，會根據(jù)貸款對象的不同，去差別化執(zhí)行首套房認定標準。