本周，國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場調整的累積效應進一步顯現(xiàn)，對相關領域生產(chǎn)、投資和消費的影響加大。1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長13.2%，比1—7月份回落0.5個百分點。

　　在私募股權市場中，房地產(chǎn)基金一直扮演著重要角色。私募股權房地產(chǎn)投資基金，一般指專注于房地產(chǎn)領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產(chǎn)資金進行并購或開發(fā)的投資模式。也可以簡單理解為投資于房地產(chǎn)行業(yè)的私募基金。作為私募基金的一種，房地產(chǎn)基金由于其投資周期和退出方式的差別而單獨成類。

　　在限購紛紛取消、房地產(chǎn)市場調整效應顯現(xiàn)的當下，私募股權房地產(chǎn)投資基金市場也出現(xiàn)自身結構性調整和產(chǎn)品創(chuàng)新。數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了2013年規(guī)模與投資案例數(shù)的增長之后，2014年上半年，地產(chǎn)基金市場愈發(fā)平穩(wěn)。在創(chuàng)新運營模式的同時，一些房地產(chǎn)基金也將目光投向海外市場。事實上，地產(chǎn)基金與房企從來都是各有訴求。房地產(chǎn)基金關注的是回報率、周轉期，以及承受的風險。而房企關注的則是資金成本以及對項目的控制力。金融資本與地產(chǎn)結合，會有哪些新玩法？

　　 年化投資回報率近25% 高于平均值

　　私募股權房地產(chǎn)投資基金，一般指專注于房地產(chǎn)領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產(chǎn)資金進行并購或開發(fā)的投資模式。清科分析師苗旺春介紹，可以簡單理解為投資于房地產(chǎn)行業(yè)的私募基金。當然由于房地產(chǎn)項目本身的投資周期和退出方式同其他行業(yè)有差別，所以一般單獨成類。

　　清科研究中心的調查顯示，2014年上半年整個私募房地產(chǎn)基金僅完成接近44億美金的基金募集。而2013年全年這一數(shù)據(jù)為106.7億美元，如果下半年情況沒有明顯改善，今年全年可能出現(xiàn)負增長。這樣的情況與2013年有很大不同。數(shù)據(jù)顯示，在金融行業(yè)的強有力推動下，房地產(chǎn)基金的規(guī)模與數(shù)量在2013年呈極速增長之勢。2013年，伴隨著房地產(chǎn)市場的由冷轉熱及IPO停擺等因素，房地產(chǎn)私募基金迎來了較大的發(fā)展。2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量同比增幅超過40.0%，總量達到132支;從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長，幅度達到79.1%， 募資總額達到106.67億美元。

　　清科集團執(zhí)行副總裁、清科研究中心董事總經(jīng)理符星華說：“根據(jù)2012—2014年上半年持續(xù)跟蹤的情況，2014年上半年中國房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍這樣一個回報倍數(shù)，內部收益率保持在25%—27%的水平，國內房地產(chǎn)基金依然屬于回報非常高的品類。同時，中國的創(chuàng)業(yè)投資和私募股權投資基金的年化回報率，平均是在19.3%，和創(chuàng)業(yè)投資和私募股權投資基金的平均回報率對比，我國房地產(chǎn)基金的回報目前還維持在一個高位?！?/p>

　　機構間交易活躍度提升

　　符星華介紹，中國私募房地產(chǎn)基金市場有幾個典型特點：第一是在資金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本資金進入到了市場；其次，資金來源更加廣泛，包括非常多的險資，富有的個人包括大學的一些捐贈資金也參與其中；專家管理方面，專業(yè)房地產(chǎn)管理機構越來越多，交易成本也在降低；同時，投資者進入房地產(chǎn)基金的股權交易更具流動性，機構間交易和二級市場已經(jīng)建立了三個全國性的平臺，交易的活躍度已經(jīng)開始逐步提升。

　　總體看來，中國的私募房地產(chǎn)基金還是處于發(fā)展的早期階段。在國內，還沒有跟海外一樣真正意義上的長期的大型基金的投資人。私募房地產(chǎn)基金的發(fā)展其實是非常有利于地產(chǎn)行業(yè)、機構投資者和資本市場的三重發(fā)展。實際的情況是，今年新的基金在權益類投資上面已經(jīng)開始嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　而從投資標的上，房地產(chǎn)基金呈現(xiàn)出重商業(yè)輕住宅的情況。目前從投向、投資標的的品類，商業(yè)地產(chǎn)部分的占比超過60%左右的情況。旅游地產(chǎn)日益火爆，養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大。旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的投資在2014年明顯加速，包括跟旅游業(yè)相關的物業(yè)，包括旅游景點、商業(yè)、住宅等方面在2014年上半年增幅都非常明顯。

　　 投資者將目光投向海外

　　美國是中國海外房地產(chǎn)投資最大目的地。資本分析網(wǎng)站Real Capital Analytics數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，中國投資者在美國房地產(chǎn)新增投資為7.37億美元，占同期中國海外房地產(chǎn)總投資的三分之一。

　　根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會7月發(fā)布的報告，2013年4月至2014年3月，中國人在美國購房金額約220億美元，占國際買家購房總金額的24%，同比增長5%，繼續(xù)排名第一。從2003年開始，中國投資人開始投資美國房地產(chǎn)，2003—2009年的數(shù)量非常少，2009年以后，呈現(xiàn)出一個爆發(fā)式增長，到2013年為止，有150億美元投資于美國的房地產(chǎn)。

　　全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕介紹，比單純盈利更重要的是要總結盈利模式。投資美國市場的風險主要為系統(tǒng)性風險，包括市場風險、利率風險、匯率風險以及政策風險，需要對美國市場動態(tài)隨時監(jiān)控，及早采取對策。而在投資品種上，他偏好出租式公寓的并購和開發(fā)。通過和美國當?shù)刂_發(fā)商合作，提供成本、工期、質量、貸款方面的保證，實現(xiàn)經(jīng)營管理的目標。

　　海外成熟市場的房地產(chǎn)基金側重股權投資，私募房地產(chǎn)基金的運營模式與其他私募股權投資類別一致。構建此模式最終為了實現(xiàn)三個目的，即投資業(yè)績最大化；激勵基金管理人；并將基金管理人與投資人利益捆綁在一起。

　　在成熟市場上，杠桿融資在私募房地產(chǎn)基金中非常普遍，它使得基金增強了購買力，從而擴大了未來的回報潛力。成熟市場的私募房地產(chǎn)基金周期一般在3到10年不等。在這個周期中，促使基金管理人平衡投資、管理和退出等各環(huán)節(jié)的節(jié)奏，讓投資人對投資回報有所預期。與之相比，中國市場上的私募房地產(chǎn)基金存續(xù)期相對較短，多為3年左右。隨著不斷有機構進入私募房地產(chǎn)基金市場，該領域的競爭也愈發(fā)激烈，對地產(chǎn)業(yè)的投入資金總量也在持續(xù)增加。