□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　9月即將過(guò)去，往日的“金九”還未出現(xiàn)。但是，隨著剛需產(chǎn)品供應(yīng)的逐步放量，加之周邊城市限購(gòu)的放松，使得市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，入市窗口隱現(xiàn)。

　　一些受訪購(gòu)房者表示，并非不愿出手，實(shí)為選擇太多，無(wú)從入手。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，“軌交”、“地段”、“品牌”仍是置業(yè)不變的定律。

　　■剛需市場(chǎng)現(xiàn)抬頭購(gòu)房者偏愛(ài)軌交房

　　購(gòu)房者說(shuō)——

　　陳先生急著想買套婚房，并打算過(guò)5年后再換房。他認(rèn)為婚房應(yīng)首選附近有軌交的房子，這樣就能吸引更多的人流，那么未來(lái)周邊的配套肯定也能跟上，同時(shí)意味著房子升值空間也大些，更容易出手。

　　因?yàn)樽〉馗浇鼪](méi)有地鐵，李小姐則常常抱怨“上班只能靠公交，僅僅路上時(shí)間就用了1個(gè)半小時(shí)，青春都浪費(fèi)在出行上了。”對(duì)于很多剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，軌交真的很重要。

　　剛需現(xiàn)入市窗口

　　目前，雖然9月的樓市成交量起色并不大，但是剛需產(chǎn)品的成交量上漲幅度較為可觀。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，9月新房成交量為36.52萬(wàn)平方米，同比8月、7月上漲約17%、20.06%。其中，面積在90平方米以下，且單價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以下的房源成交量為9萬(wàn)平方米，相較8月、7月上漲了37.54%、43.78%。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，今年上半年剛需樓盤的表現(xiàn)并不佳，但是近期剛需市場(chǎng)有明顯“抬頭”趨勢(shì)。

　　新虹橋首府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人林駕云也認(rèn)為，剛需樓盤供應(yīng)有增多跡象，預(yù)計(jì)到年底剛需產(chǎn)品成交量將平穩(wěn)上升，購(gòu)房者應(yīng)抓緊入市。

　　軌交房仍是剛需首選

　　就剛需產(chǎn)品而言，購(gòu)房者仍偏向選擇軌交房。

　　陸騎麟指出，今年庫(kù)存高企，全市平均去化速度約需19個(gè)月。然而，惠南板塊和青浦新城兩大剛需板塊，雖然庫(kù)存量較大但去化速度快，僅需5個(gè)月左右。他指出，這些外郊環(huán)板塊雖然遠(yuǎn)，但是只要有軌交通過(guò)，加上單價(jià)較低，就會(huì)成為剛需置業(yè)首選。

　　還記得軌交11號(hào)線的開(kāi)通，縮短了昆山到上海市區(qū)的時(shí)間路程，也因此促進(jìn)了昆山花橋樓市的大熱。

　　以位于松江九亭的新虹橋首府為例，項(xiàng)目緊靠軌交9號(hào)線九亭站，自8月加推以來(lái)已基本售罄，再次證明了軌交效應(yīng)。林駕云表示，項(xiàng)目還將于10月份加推一批新房源。

　　品質(zhì)不容忽視

　　然而，林駕云指出，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，不能只關(guān)注交通而忽略了項(xiàng)目周邊的配套和產(chǎn)品品質(zhì)。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍也表示，占據(jù)了規(guī)劃利好的剛需板塊成交較突出，例如受大虹橋輻射的青浦華新板塊以及受迪士尼和自貿(mào)區(qū)雙重輻射的臨港板塊等。

　　以青浦華新的農(nóng)房西郊半島項(xiàng)目為例，項(xiàng)目入市以來(lái)一直備受購(gòu)房者青睞。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目盡享華新區(qū)域的成熟配套，足以滿足平時(shí)社交文娛需求。另外，項(xiàng)目在園林布局上也煞費(fèi)苦心，盡顯海派風(fēng)格，帶來(lái)精致的產(chǎn)品。

　　宋會(huì)雍指出，購(gòu)房者置業(yè)最好選擇品牌房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在品質(zhì)上更有保證。

　　項(xiàng)目信息：

　　保利蔚藍(lán)林語(yǔ)：在售96平方米3房，精裝修交付，另有150-160平方米疊加別墅。

　　經(jīng)緯城市綠洲：目前主推90平方米2房、103平方米3房、133平方米4房房源。

　　新虹橋首府：在售85平方米和116平方米精裝2房房源。

　　萬(wàn)立城：在售80-100平方米3房。

　　■改善市場(chǎng)或回暖地段仍是決定性因素

　　購(gòu)房者說(shuō)——

　　“當(dāng)初由于預(yù)算不高，選擇了小房企開(kāi)發(fā)的樓盤，小區(qū)環(huán)境較差，且物業(yè)不予管理，因此這次我換房的首要要求便是品牌房企開(kāi)發(fā)的樓盤，小區(qū)質(zhì)量要有保證?！绷峙勘г沟馈?/p>

　　而孟先生指出，自己是個(gè)要求低碳節(jié)能的人，因此買房子也首選科技產(chǎn)品，“雖然售價(jià)較一般產(chǎn)品高些，但是更節(jié)能，品質(zhì)更好，計(jì)算起來(lái)性價(jià)比更高”。

　　改善型市場(chǎng)有望回升

　　目前，大戶型房源庫(kù)存壓力高企。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月18日，新房面積在140平方米以上的房源存量高達(dá)800.8萬(wàn)平方米，占全市庫(kù)存的6成以上。

　　但是，上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，改善型市場(chǎng)有望回升。他指出，目前上海雖沒(méi)有取消限購(gòu)，但周邊城市放松大戶型房源限購(gòu)的信息，將使市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，吸引大批置業(yè)者。

　　同時(shí)，有房企人士坦言看好未來(lái)市場(chǎng)，其認(rèn)為上海確實(shí)有放開(kāi)大戶型限購(gòu)的理由。

　　宋會(huì)雍還表示，目前中高端產(chǎn)品優(yōu)惠幅度較大，當(dāng)前或是搶占最后一波“紅利”的時(shí)刻。

　　稀缺地段項(xiàng)目備受寵

　　日前，綠城黃浦灣推出當(dāng)天認(rèn)購(gòu)金額即達(dá)10億元的消息引爆了市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士指出，這除了“綠城”的品質(zhì)效應(yīng)外，主要因?yàn)轫?xiàng)目地處稀缺地段，可獨(dú)攬外灘一線江景。

　　而今年樓市的“黑馬”——金大元御瓏公館，一直備受關(guān)注。據(jù)其售樓員介紹，項(xiàng)目受自貿(mào)區(qū)輻射，吸引了大批豪宅客戶，該區(qū)域也逐步形成繼聯(lián)洋、碧云之后的上海新興集中型高端豪宅生活區(qū)。

　　宋會(huì)雍指出，濱江物業(yè)和新興豪宅區(qū)的產(chǎn)品升值空間較大，因此備受中高端客戶追捧。

　　同時(shí)，內(nèi)環(huán)的土地寸土寸金，區(qū)域的供應(yīng)更是緊缺，因此一旦有新項(xiàng)目入市也會(huì)吸引市場(chǎng)關(guān)注。以建邦16區(qū)為例，其位于虹鎮(zhèn)老街，該區(qū)域近年來(lái)鮮有新盤推出，建邦16區(qū)二期可以說(shuō)填補(bǔ)了這一空白。據(jù)售樓人員表示，“每天都有幾十組購(gòu)房者電話或是到現(xiàn)場(chǎng)咨詢?！?/p>

　　科技型住宅成時(shí)尚

　　近年來(lái)，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，而對(duì)于樓盤也更趨向于選擇“科技”、“環(huán)?！睒潜P。

　　住宅項(xiàng)目滲入科技元素，已成為了一種新的時(shí)尚。三湘地產(chǎn)就推出了能除霾的“三湘森林海尚”，據(jù)悉，該項(xiàng)目采用了“新風(fēng)＋空氣凈化＋熱回收”的空氣凈化系統(tǒng)，通過(guò)二次凈化過(guò)濾家庭生活產(chǎn)生的污染。

　　另外，近期入市的中鷹黑森林，用高端智能品質(zhì)引領(lǐng)了綠色科技住宅的時(shí)尚潮流，新一期產(chǎn)品更引入了19項(xiàng)德國(guó)、瑞士智能科技系統(tǒng)。

　　正如購(gòu)房者吳女士所說(shuō)：“住在擁有好戶型的房子還不夠，享有現(xiàn)代化科技的居家生活才是最愜意的。”

　　項(xiàng)目信息：

　　金大元御瓏公館：在售面積220-300平方米之間4房房源。

　　建邦16區(qū)：預(yù)推出91-161平方米戶型。

　　上河灣：在售面積為148-275平方米3-4房。

　　綠洲雅賓利花園:在售面積為109-180平方米的2-3房。