財(cái)經(jīng) > 滾動(dòng)新聞 > 正文
字號(hào):大 中 小
九龍倉欲奪全國地王 合作開發(fā)模式存隱憂
- 發(fā)布時(shí)間:2014-09-20 00:00:00 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 責(zé)任編輯:羅伯特
近日,上海市規(guī)劃國土局,正式推出黃浦區(qū)董家渡13、15地塊(小東門街道616、735街坊),地塊全額保證金為50億元,董家渡13、15地塊的出讓預(yù)申請(qǐng)公告前晚在上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布。
估價(jià)高達(dá)300億元,備受業(yè)界關(guān)注的董家渡地塊近日剛剛開始接受預(yù)申請(qǐng)即引來各大資本的關(guān)注,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)判,該地塊若順利成交或刷新地王紀(jì)錄,將超過去年新鴻基奪下的217.7億元上海徐家匯地王,成為“全國總價(jià)地王”。
與此同時(shí),9月10日,九龍倉在香港聯(lián)交所發(fā)布公告,公司計(jì)劃融資50億美元(約合人民幣306.72億元)。分析人士認(rèn)為,九龍倉此舉或?qū)Χ叶傻貕K“勢(shì)在必得”,從而彌補(bǔ)去年競標(biāo)上海地王失利留下的遺憾。
對(duì)于此次九龍倉融資50億美元的意圖,《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電致函九龍倉,九龍倉集團(tuán)品牌公關(guān)部相關(guān)負(fù)責(zé)人以不便透露詳細(xì)細(xì)節(jié)為由拒絕接受采訪。不過在業(yè)內(nèi)人士看來,50億美元與業(yè)界預(yù)測(cè)中的董家渡地塊總價(jià)非常接近,九龍倉此舉無疑是為了競標(biāo)地王充實(shí)“彈藥”做準(zhǔn)備。
在以價(jià)換量黯然收官、上半年完成全年銷售目標(biāo)不足四成的情況下,業(yè)界分析認(rèn)為,九龍倉砸錢數(shù)百億拿地存在較大風(fēng)險(xiǎn),而其合作開發(fā)模式的隱憂也將逐步暴露出來。
融資50億美元或?yàn)槌鋵?shí)競標(biāo)“彈藥”
上海董家渡地塊出讓公告顯示,此次采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式,要求受讓人對(duì)地塊整體受讓,并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)?!皩⑵浯蛟斐蔀榫哂袊H影響力的濱水新興金融中心”。
據(jù)悉,港資大牌開發(fā)商九龍倉集團(tuán)、民營企業(yè)組建的資本實(shí)力雄厚的中國民生投資股份有限公司以及地方國企上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司均有意參與爭奪。
記者了解到,董家渡地塊位于南外灘的黃浦濱江板塊,屬于黃浦江沿岸除陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此,該地塊的地理位置非常重要,是各大房企的必爭之地。9月10日,奪地?zé)衢T房企之一的九龍倉通過公告披露,向香港聯(lián)交所申請(qǐng)更新其50億美元的中期票據(jù)計(jì)劃上市安排。在此后的12個(gè)月內(nèi),九龍倉將向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債券,并于9月11日債券上市。
綜合目前競標(biāo)董家渡地段最熱門的三家參與競爭的企業(yè),同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,上述三家企業(yè)實(shí)力雄厚,未來董家渡超級(jí)地王將上演“地王爭霸賽”。雄厚的資本實(shí)力、金融產(chǎn)業(yè)的資源整合能力、房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營實(shí)力以及政府資源缺一不可。
張宏偉認(rèn)為,單純從資本實(shí)力對(duì)比的角度來看,無論是“中民投”還是九龍倉,如果公司打算傾全力拿下這個(gè)全國總價(jià)地王,還是有比較大的希望的。但支付保證金和拿下董家渡地王只不過是剛剛開始。對(duì)于企業(yè)來講,隨后的日子不僅要完成支付300億元的地價(jià),還要進(jìn)行后續(xù)開發(fā)、運(yùn)營等方面的投入,這方面大約也需要至少200億元。總的來看,成本累計(jì)500億元的投入不是一般開發(fā)商或企業(yè)能夠扛得住的。這對(duì)于上述任何一家企業(yè)來講都是一個(gè)非常大的考驗(yàn)。
克而瑞集團(tuán)CRIC研究中心高級(jí)研究院朱一鳴分析說:“吳天海在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示,九龍倉將來的投資將由DP轉(zhuǎn)IP,即投資物業(yè)、收租。從九龍倉此前參拍徐家匯中心地塊,到如今又傳出要參與董家渡地塊競爭,可以判斷九龍倉對(duì)于重點(diǎn)城市市中心的優(yōu)質(zhì)綜合體地塊還是有興趣投資和持有的。此外,九龍倉在上海靜安等區(qū)域仍然有一些較為稀缺的地塊儲(chǔ)備,也是未來一大盈利點(diǎn)?!?
知名地產(chǎn)人士嚴(yán)躍進(jìn)表示:“對(duì)于九龍倉來說,今年的銷售業(yè)績受到市場(chǎng)降溫等影響,所以整個(gè)資金面相對(duì)來說不如預(yù)期。而且從融資等角度看,目前各個(gè)金融機(jī)構(gòu)也對(duì)樓市持謹(jǐn)慎的態(tài)度,所以會(huì)抬高資金成本。那么,如此體量大的地塊,對(duì)于九龍倉而言,確實(shí)難以消化。若從這個(gè)角度看,不排除九龍倉以聯(lián)合體拿地的動(dòng)作?!?
一位上海的房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴記者:“九龍倉此次之所以選擇拿下地王,主要有三個(gè)方面的原因,第一是因?yàn)樯虾7康禺a(chǎn)市場(chǎng)供銷比較好,行情一直比較平穩(wěn),第二,若是能在上海這樣的金融中心拿下地王,對(duì)于公司本身的品牌知名度提升、實(shí)力的彰顯都是非常不錯(cuò)的選擇,第三,在上海這樣的地方拿下地王,樹立一個(gè)標(biāo)桿性的項(xiàng)目,對(duì)于布局華東的九龍倉來說將是一次非常良好的打造團(tuán)隊(duì)的機(jī)會(huì)。”
上半年完成全年銷售目標(biāo)不足四成
記者查閱九龍倉今年8月發(fā)布的年中業(yè)績報(bào)告顯示,今年九龍倉的銷售目標(biāo)是230億元,而上半年僅完成約90億元。對(duì)此,九龍倉副主席吳天海表示,公司當(dāng)下的目標(biāo)是去庫存,把資金拿回來再尋找新的投資目標(biāo)。九龍倉今年大半年沒有新拿土地。他還表示,公司要完成全年銷售目標(biāo)230億元人民幣存在難度,而且對(duì)下半年市場(chǎng)并不具備信心,即使公司銷售的樓盤面積達(dá)標(biāo),銷售額也未必能達(dá)標(biāo)。
值得注意的是,相對(duì)于國內(nèi)其他房企“猶抱琵琶半遮面”的降價(jià)促銷策略,九龍倉率先在長三角地區(qū)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)。記者在采訪中了解到,在整體庫存高企的常州和蘇州、杭州等城市,九龍倉為了降價(jià)“換量”,部分樓盤降價(jià)幅度達(dá)到每平方米3000元至5000元。在成都,也有數(shù)個(gè)九龍倉樓盤大幅降價(jià)銷售,幅度最高也達(dá)到5000元。
由于事先沒有征兆的大幅度降價(jià)超出老業(yè)主們的心理預(yù)期,以蘇南為代表的九龍倉布局城市還出現(xiàn)多起大規(guī)模的業(yè)主“維權(quán)”事件。對(duì)于公司下半年是否會(huì)繼續(xù)采取降價(jià)策略消化庫存,吳天海表示,市場(chǎng)有需要時(shí)就會(huì)調(diào)整價(jià)格促銷?!暗袝r(shí)減價(jià)也不一定保證能把樓盤賣出,如果是那樣的話,公司也不會(huì)瘋狂減價(jià)售樓”。
吳天海曾經(jīng)對(duì)媒體公開表示:“暫時(shí)來看對(duì)住宅樓市不樂觀,所以公司過去大半年也沒有買入新的土地,而是先把手上的存貨賣出去,拿到資金后才尋找新的目標(biāo)?!?
現(xiàn)在,讓蘇州九龍倉時(shí)代上城維權(quán)業(yè)主代表陳先生更加擔(dān)心的是,密切關(guān)注九龍倉集團(tuán)年中報(bào)以及新動(dòng)作的他發(fā)現(xiàn),一些九龍倉將轉(zhuǎn)投資金向其他的報(bào)道開始出現(xiàn)?!熬琵垈}集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示上半年銷售業(yè)績不好,可能會(huì)轉(zhuǎn)向其他方面投資,我們現(xiàn)在特別擔(dān)心九龍倉集團(tuán)資金轉(zhuǎn)投其他城市或者方向,從而造成現(xiàn)有我們?cè)谔K州所購的住宅項(xiàng)目質(zhì)量敷衍過去甚至爛尾?!?
對(duì)此,中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)張海清表示:“進(jìn)入2014年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑明顯,今年前8月40個(gè)城市商品住宅成交面積比去年同期降低15%。在整體市場(chǎng)低迷的情況下,九龍倉完成業(yè)績的壓力非常巨大?!?
合作開發(fā)模式存隱憂
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,由于董家渡“全國總價(jià)地王”總價(jià)太高,對(duì)于企業(yè)的綜合能力要求較高,最終由競標(biāo)的品牌房企們極有可能采取“聯(lián)合拿地”的方式去奪得地王。
張宏偉認(rèn)為,樓市常態(tài)化調(diào)控的市場(chǎng)背景下,聯(lián)合拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。聯(lián)合拿地本身就是市場(chǎng)資源優(yōu)化配置,規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)行為。前兩年一些“地王”如廣州亞運(yùn)地塊,上海外灘8-1總價(jià)地王等項(xiàng)目均為幾家開發(fā)商共同拿地共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時(shí)至今日,大多數(shù)合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。
而相關(guān)資料顯示,聯(lián)合拿地、合作開發(fā)一直是九龍倉快速擴(kuò)張的重要方式之一。2007年,九龍倉宣布內(nèi)地投資計(jì)劃,將在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)內(nèi)地資產(chǎn)占集團(tuán)總資產(chǎn)的50%。此后,九龍倉多次與招商、中海等內(nèi)地房企合作加大布局,在重慶、杭州、武漢、上海、成都等地獲得多個(gè)項(xiàng)目。
然而,不少業(yè)內(nèi)人士指出,在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的大背景下,開發(fā)商以合作模式規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)固然必要。但是,這一種合作模式也易滋生出各種隱患。
比如九龍倉與綠城的合作過程,經(jīng)歷了2007年的嘗試合作,2009年的合作結(jié)束,以及2012年一躍成為綠城第二大股東這三個(gè)階段。這種合作,分工明確,但也使九龍倉喪失了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的把握。因此,合作模式仍有較大的風(fēng)險(xiǎn)。
“九龍倉延續(xù)原有的合作開發(fā)模式,是存在問題的。一方面,合作方增加,會(huì)加大利益協(xié)調(diào)的難度,從而增加項(xiàng)目運(yùn)營的不確實(shí)性。另一方面,九龍倉也有必要從過去的提供資金角色,轉(zhuǎn)向經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃方上來。否則九龍倉的合作開發(fā)模式將隱患重重?!眹?yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。
實(shí)際上,九龍倉等香港老牌房地產(chǎn)企業(yè)代表,盡管進(jìn)入內(nèi)地10余年之久,但依然處在不斷地適應(yīng)和探索中。
九龍倉的內(nèi)地拓展之路并不平靜。2010年9月8日,九龍倉集團(tuán)擊敗央企,虎口奪食,以48.28億元的高價(jià)奪得黃浦江沿岸E18地塊(9-3),折合樓板價(jià)為35490元/平方米,當(dāng)時(shí)一舉刷新了上海住宅用地單價(jià)地王的紀(jì)錄。如今,四年多的時(shí)間已經(jīng)過去了,該地塊卻因開發(fā)緩慢被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。九龍倉開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目今年更是因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)大規(guī)模維權(quán)潮……
在業(yè)內(nèi)人士看來,九龍倉現(xiàn)在正在集中精力“補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)庫存”,九龍倉在香港地產(chǎn)界的地位非常顯著,然而公司在金融中心上海的發(fā)展成績卻不夠理想。張海清指出:“九龍倉近期去二三線城市庫存的同時(shí),正將精力重新聚焦于一線城市核心地段?!?
然而,上述人士坦言,在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)不甚明朗的情況下,砸錢數(shù)百億拿地王確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。從目前九龍倉在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r來看,在區(qū)域產(chǎn)品定位、企業(yè)布局戰(zhàn)略上都存在一定問題,因此九龍倉奪得地王之路才剛剛開始,任重道遠(yuǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)都不太好,所以房企業(yè)績不佳也可以理解。不過從九龍倉的角度看,其在2010年拿地是比較激進(jìn)的,但那個(gè)時(shí)候恰是樓市政策開始密集打壓的時(shí)候。另外,從區(qū)域市場(chǎng)看,其布局的部分城市,比如成都、無錫、常州、杭州、天津、寧波等都是屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、但庫存量偏高的區(qū)域,或許在城市定位上需要轉(zhuǎn)變一下觀念。除此之外,九龍倉集團(tuán)也曾因多個(gè)城市的項(xiàng)目開發(fā)緩慢而遭到囤地賺取暴利的質(zhì)疑。因此,九龍倉的地王之爭之路定然不會(huì)平靜。
熱圖一覽
高清圖集賞析
- 股票名稱 最新價(jià) 漲跌幅
- 祥龍電業(yè) 6.77 10.08%
- 安彩高科 10.18 10.05%
- 傲農(nóng)生物 19.98 10.02%
- 振華股份 15.92 10.02%
- 東軟集團(tuán) 15.94 10.01%
- 世運(yùn)電路 18.15 10.00%
- 天鵝股份 23.65 10.00%
- 七一二 43.81 9.99%
- 愛嬰室 31.60 9.99%
- 西部黃金 21.48 9.98%
- 最嚴(yán)調(diào)控下滬深房價(jià)仍漲 人口老齡化影響三四線樓市
- 樂天大規(guī)模退出中國市場(chǎng) 供應(yīng)商趕赴北京總部催款
- 北京16家銀行上調(diào)首套房貸利率 封殺“過道學(xué)區(qū)房”
- 10萬輛共享單車僅50人管遭質(zhì)疑 摩拜ofo優(yōu)勢(shì)變劣勢(shì)
- 去年聯(lián)通、電信凈利潤均下滑 用戶爭奪漸趨白熱化
- 奧迪否認(rèn)“官民不等價(jià)”:優(yōu)惠政策并非只針對(duì)公務(wù)員
- 季末銀行考核在即 一日風(fēng)云難改“錢緊錢貴”現(xiàn)狀
- 美圖7小時(shí)暴跌四成 虧損業(yè)績?nèi)绾沃?00億市值受拷問
- 監(jiān)管重壓下P2P退出平臺(tái)增加 網(wǎng)貸行業(yè)進(jìn)入冷靜期
- 配資炒股虧損逾百萬 股民將信托公司告上法庭