□本報(bào)記者張向陽 尚杰

　　小區(qū)里的一個地下停車位，少則八九萬元，多則二三十萬元，且只售不租。不菲的價格讓很多車主“望位興嘆”，直呼“停車難”。8月初，在鄭州市交巡警支隊(duì)召開的停車問題新聞通氣會上，小區(qū)停車位租售引發(fā)的問題被列入停車難“七大困擾”之一。

　　是什么讓車位只售不租成了行業(yè)的“潛規(guī)則”？開發(fā)商只售不租的做法是否合適？又該如何提高地下停車位的利用率？連日來，記者對鄭州市的多個小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查。

　　9月18日晚，在鑫苑路陽光新城小區(qū)的地下二層停車場，還有不少停車位閑置（如圖①），但小區(qū)門口的道路兩邊卻停滿了車輛，將路占去了一半（如圖②）。 尚杰攝

　　遭遇：售價頗高租位難找

　　買不買車位，讓很多鄭州市民糾結(jié)不已。家住鄭州市金水區(qū)北環(huán)路經(jīng)三名筑的路女士就遇到了這一問題。“原來小區(qū)里可以租車位，現(xiàn)在開發(fā)商把車位全部收回，只售不租?！甭放空f，小區(qū)地上不能停車，地下停車位一個10多萬元，還不能分期付款。

　　9月15日上午，記者從該小區(qū)的銷售中心了解到，小區(qū)共有400多個地下停車位，價格從10萬多到13萬元不等，目前賣的僅剩50多個?！靶枰淮涡愿犊?，不支持分期付款”，這名銷售人員坦言，“沒有產(chǎn)權(quán)，可以簽訂一個使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，全鄭州市都是這樣”。

　　改租為售的不僅僅是經(jīng)三名筑一家。在林科路非常國際（一期），業(yè)主李先生等了兩個月，也沒能租到一個車位。“去年還可以租車位，每月租金400元左右，還可以接受，但今年開始，車位都不再續(xù)租，均改為出售，價格在15萬元左右”。該小區(qū)的銷售人員證實(shí)，已經(jīng)將租賃到期的車位全部收回。

　　地下車位只售不租讓很多車回不了“家”。9月16日晚11時許，記者來到鑫苑路上的陽光新城小區(qū)，小區(qū)四周的道路兩側(cè)，以及路邊的綠化帶上，還有小區(qū)的消防通道上，都停滿了車。但在小區(qū)的地下二層車庫，一大片車位空著。小區(qū)的物業(yè)人員說，小區(qū)有近800個地下停車位，至今還有幾十個沒有賣出去。

　　在地產(chǎn)圈里頗有影響力的微信公眾號“鄭州樓市”曾統(tǒng)計(jì)過，目前鄭州市區(qū)有120多個住宅小區(qū)的車位都是只售不租。鄭州市交巡警支隊(duì)公布的數(shù)字顯示，去年鄭州市區(qū)新增停車泊位6.74萬個，其中小區(qū)配建4.34萬個，但不少新建成小區(qū)里大部分車位閑置，原因是出租或出售定價過高，業(yè)主不接受就不能停車，結(jié)果加劇了市區(qū)停車難。

　　原因：車位緊俏寧售不租

　　只售不租漸成房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”，是什么促成了如今銷售火爆的車位市場？

　　“現(xiàn)在車位搶手得很，賣都不夠賣呢，哪還會租??！”非常國際銷售中心的工作人員說，“車位以后是必需品了，車好買，車位不一定買得到?！苯?jīng)三名筑的銷售人員也表示，“還有人專門‘炒車位’，一個人買了好幾個車位，然后等升值了再轉(zhuǎn)手?！?/p>

　　而不少業(yè)主的搶購心理也助推了車位的只售不租。“眼瞅著車位一年漲了好幾萬元，誰還管它有沒有產(chǎn)權(quán)呢”，不少購房者如是說。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的地下停車位很是“搶手”。6月底，位于鄭州西區(qū)的正弘高新數(shù)碼港公開賣車位，幾百名業(yè)主提前一天排隊(duì)；7月底，東區(qū)的海馬公園一期車位出售，開盤即被一掃而空；更令人稱奇的是農(nóng)業(yè)路上的建業(yè)二號城邦，沒有買到車位的業(yè)主卻找到開發(fā)商，非要買個車位。

　　“對開發(fā)商來說，出售的收益要遠(yuǎn)高于出租?！遍L期從事房產(chǎn)營銷的文先生說，這是導(dǎo)致車位“只售不租”在鄭州乃至國內(nèi)多個城市風(fēng)行的主要原因。

　　他舉例說，按照9月1日新實(shí)施的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，地下規(guī)劃共用車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每車每月160元。照此標(biāo)準(zhǔn)，一個地下車位收費(fèi)50年，也不過是9.6萬元。即使按照目前實(shí)際情況每月租金300元，50年也只有18萬元。而現(xiàn)在一個車位的售價通常都在15萬元左右。對于開發(fā)商來說，折算下來，出售的收益比出租要高出幾十倍。

　　除了經(jīng)濟(jì)收益高外，與出租相比，出售省時省力。文先生介紹，地下車庫是由開發(fā)商投資建設(shè)的，而后期管理是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的。如果交由物業(yè)公司通過出租的方式收回投資，周期長，且費(fèi)時費(fèi)力。

　　建議：約定賣租比提高利用率

　　記者在網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，近兩年來，對地下車位“只售不租”的投訴已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的一個焦點(diǎn)問題。

　　鄭州市房管局給本報(bào)記者的回復(fù)中稱，目前新建小區(qū)的地下車位存在兩種情況，一種是屬于開發(fā)商投資建設(shè)的人防工程，一種是非人防工程。

　　對于將人防工程用于地下停車位的，鄭州市和全國其他城市一樣，均不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商將此種性質(zhì)的停車位使用權(quán)一次性出售或是分期租賃給業(yè)主，這一做法在全國很多城市都不同程度存在。只是這種轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式，其實(shí)質(zhì)是租賃行為，不得超過20年。

　　對于非人防工程，該局表示，開發(fā)商如果按程序取得了產(chǎn)權(quán)，便可以進(jìn)行出售、附贈或出租，行政機(jī)關(guān)無權(quán)強(qiáng)制干涉。但由于供求關(guān)系問題，開發(fā)商往往會根據(jù)自己的實(shí)際情況，采取只售不租的形式。對于這一問題，房產(chǎn)管理部門多是通過約談的方式，要求開發(fā)商考慮業(yè)主的實(shí)際情況，采取靈活多樣的經(jīng)營方式，以取得業(yè)主的理解和認(rèn)可。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京表示，目前鄭州市住宅小區(qū)的地下車庫絕大多數(shù)屬于配建的人防工程，沒有產(chǎn)權(quán)，按照規(guī)定是不應(yīng)該賣的。但是考慮到開發(fā)商投資大又不能收回的實(shí)際情況，應(yīng)該允許其出售一部分。但是開發(fā)商不能只考慮自己的利益，也要考慮業(yè)主生活方便，采用賣租結(jié)合的方式。主管部門也可以通過約定賣租的比例，提高車位的利用率。

　　而文先生則建議，可以根據(jù)不同情況，對一些車位緊張的小區(qū)適當(dāng)提高出租地下停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，用經(jīng)濟(jì)杠桿促使開發(fā)商改變只售不租的現(xiàn)狀。③11