香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球樓市中的一個(gè)傳奇，1100平方公里的彈丸之地，上演了無(wú)數(shù)瘋狂與悲慘的樓市故事。二戰(zhàn)以后60多年的時(shí)間內(nèi)，香港共計(jì)爆發(fā)了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見(jiàn)。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。

　　第一輪上漲：1946年-1950年。二戰(zhàn)導(dǎo)致香港建筑損壞嚴(yán)重，同時(shí)戰(zhàn)后人口大增，結(jié)果導(dǎo)致房荒爆發(fā)，地價(jià)和租金飆升。相對(duì)而言，房?jī)r(jià)漲幅較地價(jià)和租金較小，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)力不足，且房屋買(mǎi)賣(mài)以整棟為主，有財(cái)力的買(mǎi)主極為有限。直到吳多泰和霍英東兩位地產(chǎn)先行者創(chuàng)立“分層出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趨于大增。1950年由于聯(lián)合國(guó)對(duì)內(nèi)地實(shí)行制裁、禁運(yùn)，香港轉(zhuǎn)口貿(mào)易一落千丈，經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到波及。

　　第二輪上漲：1953年-1957年。香港經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，并開(kāi)始向工業(yè)化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。另外，舊城改造的大力推進(jìn)，以及分層銷(xiāo)售和分期付款的推廣刺激了需求。主要商業(yè)區(qū)地價(jià)不到一年漲幅超過(guò)100%，此時(shí)市民收入水平普遍不高，樓價(jià)漲幅遠(yuǎn)小于地價(jià)。其后，由于政府管制炒樓花行為，加之物極必反，樓市由熱轉(zhuǎn)冷，1958年房地產(chǎn)價(jià)格大跌。

　　第三輪上漲：1960年-1965年。工業(yè)化快速推進(jìn)，作為“亞洲四小龍”，香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始起飛，人口快速增至300萬(wàn)人，居民收入大增，國(guó)外資金大規(guī)模進(jìn)入。在這種背景下，1960年樓市又開(kāi)始繁榮起來(lái)，地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金大幅飆升。1965年，由于爆發(fā)銀行信用危機(jī)，銀行緊縮信貸，需求萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求，房?jī)r(jià)暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，出現(xiàn)很多爛尾樓，這是戰(zhàn)后香港房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的一次危機(jī)。

　　第四輪上漲：1968年-1973年。香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，旅游、金融和商貿(mào)等行業(yè)迅速發(fā)展，大量熱錢(qián)涌入，政府啟動(dòng)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的實(shí)施，1972年制訂“十年建屋計(jì)劃”，這些因素促使樓市回暖、繁榮，房?jī)r(jià)和租金飆升，炒賣(mài)樓花現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機(jī)氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時(shí)破滅，危機(jī)一觸即發(fā)。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。

　　第五輪上漲：1976年-1981年。石油危機(jī)過(guò)后，經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，香港國(guó)際金融中心地位開(kāi)始確立，大批國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司紛紛來(lái)港設(shè)立分公司。同時(shí)，內(nèi)地實(shí)行對(duì)外開(kāi)放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)等一批地產(chǎn)巨頭崛起并上市。地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇、繁榮，并于1981年達(dá)到高峰。隨后而來(lái)的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響了香港經(jīng)濟(jì)，樓市快速由熱轉(zhuǎn)冷，連跌三年。

　　第六輪上漲：1985年-1997年。港幣隨美元一同貶值，銀行放松了按揭貸款條件，利率水平降低，甚至出現(xiàn)了負(fù)利率，刺激了投資需求。在這一輪長(zhǎng)達(dá)13年的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，曾在1994年出現(xiàn)一年左右的短暫下跌，但長(zhǎng)期持續(xù)大漲，終于吹出香港史上最大的房?jī)r(jià)泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅價(jià)格指數(shù)暴增七倍，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了上世紀(jì)80年代的日本。然而1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，東南亞、東亞各國(guó)金融、經(jīng)濟(jì)、樓市、股市皆受到重大打擊。香港房?jī)r(jià)在1997年三季度達(dá)到高點(diǎn)，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持續(xù)5年，跌幅超六成，是香港樓市發(fā)展史上最慘重的一次。2003年房?jī)r(jià)最低迷時(shí)，香港曾一度有10.6萬(wàn)宗房屋成為負(fù)資產(chǎn)，“百萬(wàn)負(fù)翁”不算稀罕。

　　第七輪上漲：2004年至今。2004年香港樓市開(kāi)始復(fù)蘇，同時(shí)期美國(guó)、歐洲、中國(guó)內(nèi)地樓市皆處于快速上漲期，這也鼓勵(lì)了香港樓市上漲。之前十年，政府基礎(chǔ)設(shè)施投入多，城市交通大改善，加上內(nèi)地開(kāi)放對(duì)香港自由行，香港商業(yè)景氣度明顯提升，工作機(jī)會(huì)增加，居民收入持續(xù)提高。2008年之后，香港住宅供應(yīng)量偏低。金融海嘯后，全球持續(xù)采取量化寬松政策，熱錢(qián)涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導(dǎo)致樓市投資需求大增。另外，內(nèi)地投資客大量涌入，也成為推高香港房?jī)r(jià)的重要力量。

　　2009年后，香港房?jī)r(jià)加速上漲，私人住宅價(jià)格指數(shù)于2010年11月刷新1997年高點(diǎn)。為了抑制投資炒房需求，政府推出了額外印花稅，買(mǎi)家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售房屋，稅率為15%，半年至一年之間轉(zhuǎn)售則為10%，一年至三年之間轉(zhuǎn)售則為5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的買(mǎi)家印花稅，還將額外印花稅的稅率提高了5個(gè)百分點(diǎn)。2013年2月，政府又增加印花稅，其中200萬(wàn)港元以上住宅，印花稅全部加倍，最高稅率達(dá)17%，只有香港永久居民且為首次購(gòu)房，才可豁免加稅。其后市場(chǎng)降溫，成交量大幅收縮，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)小幅的回落。

　　但是，從2014年5月開(kāi)始，香港住宅成交量明顯反彈，7月份，成交數(shù)為7792宗，明顯超過(guò)過(guò)去兩年的月均水平，回到了2012年四季度的水平，但仍明顯低于2011年上半年的成交水平。與成交量相適應(yīng)，香港住宅價(jià)格自2014年5月開(kāi)始上漲，7月份已超過(guò)2013年初的高點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

　　近幾個(gè)月，國(guó)際熱錢(qián)重回香港，香港股價(jià)再創(chuàng)近幾年新高，樓市亦價(jià)量齊漲。當(dāng)前，這輪新的樓市泡沫已經(jīng)生成。拿香港九龍40平米以下戶(hù)型的私人住宅成交價(jià)(單價(jià)低于大戶(hù)型)來(lái)看，今年二季度均價(jià)為10萬(wàn)港元，相較2003年(上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的谷底)的2萬(wàn)港元，暴增400%。應(yīng)看到，香港樓市泡沫破裂還需一個(gè)外部條件：美聯(lián)儲(chǔ)退出超寬松的貨幣政策，因?yàn)橄愀圬泿耪吒S美國(guó)。今年以來(lái)，雖然美國(guó)仍實(shí)行超低利率，需要加息幾次之后，才會(huì)顯著傳遞至香港貨幣面。另外，今年7月開(kāi)始，熱錢(qián)突然大量流入香港，助推了香港股市和樓市，但熱錢(qián)來(lái)去匆匆，香港樓市泡沫難以長(zhǎng)期靠此支撐。當(dāng)前美元上漲強(qiáng)勁，未來(lái)全球熱錢(qián)回流美國(guó)是大趨勢(shì)。因此，今年二季度盡管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來(lái)幾年的大趨勢(shì)仍然是震蕩向下。