自2011年以來，重慶和上海率先開啟房地產(chǎn)試點(diǎn)改革，所涉及的稅種嚴(yán)格意義上是房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。在我國現(xiàn)階段多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權(quán)國務(wù)院制定實(shí)施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動的試點(diǎn)，引入了兩個(gè)實(shí)質(zhì)性的新機(jī)制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并為未來發(fā)展其方法作了鋪墊。雖兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較標(biāo)準(zhǔn)的“房地產(chǎn)稅”(不動產(chǎn)稅)靠攏的取向。

　　兩地試點(diǎn)改革的特色和改革成效

　　從課稅對象上看，滬版課稅對象主要為“增量房”——本地居民新購二套及以上住房、外地居民新購住房，對存量住宅不征稅，政策目標(biāo)為遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房價(jià)；渝版課稅對象主要為存量獨(dú)棟別墅、新購高檔住宅，相當(dāng)于對豪宅征收特別稅，政策目標(biāo)為適當(dāng)抑制高端住宅消費(fèi)，調(diào)節(jié)收入分配。從稅率來看，上海為比例稅率0.6%，但是有70%的評估率，有效稅率為0.42%；重慶為0.5%-1.2%的累進(jìn)稅率。從計(jì)稅依據(jù)上看，兩者目前都是按照交易價(jià)而不是評估價(jià)來計(jì)征。從免稅面積上看，上海按照人均面積60平方米免稅；重慶存量別墅按每戶180平方米、新購高檔住宅按每戶100平方米兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)免稅。

　　房產(chǎn)稅“試點(diǎn)”基本意圖是在改進(jìn)調(diào)控中推進(jìn)制度建設(shè)，在存在激烈爭議和明顯阻力的情況下，以“先行先試”切入實(shí)際改革過程，積累必要的經(jīng)驗(yàn)并尋求逐漸凝聚共識。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，力度上有意收斂而求減少對社會生活的震動，重在先搭建基本制度框架。但即使如此，都可觀察到對商品房市場上高端成交量和價(jià)位的沉穩(wěn)化影響。在兩地試點(diǎn)中，上海是只正面涉及增量，重慶除增量外只是針對存量里面的最高端產(chǎn)品，即所謂的花園洋房、獨(dú)立別墅，才有房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，而且還規(guī)定了180平方米的起征點(diǎn)。這樣“柔性切入”之后，已經(jīng)看到一段時(shí)間內(nèi)兩地高端房地產(chǎn)市場上的價(jià)位有趨于平穩(wěn)的表現(xiàn)，這就是調(diào)節(jié)效應(yīng)的表現(xiàn)。而且這種制度變量還影響了人們的心理預(yù)期，預(yù)期上的影響在未來會與改革進(jìn)程互動而有更多的體現(xiàn)。

　　兩地試點(diǎn)剛啟動不久就曾有一些觀點(diǎn)認(rèn)為兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效不足：一個(gè)觀點(diǎn)是稅收收入增加很少；另一個(gè)觀點(diǎn)是說沒有看到房價(jià)急速下跌，“動靜不大”。應(yīng)當(dāng)指出，這些都是非常表面化的認(rèn)識。住房保有環(huán)節(jié)上的稅是按年征收的，在接近年底時(shí)才好判斷年度收入；在試點(diǎn)初期是低力度“柔性切入”的，需若干年后漸進(jìn)改革基本到位時(shí)才能大體看清收入的可能規(guī)模。在上海、重慶這樣的大城市，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)最重要的任務(wù)，一定意義上還不是籌集收入，而是要為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會生活在制度建設(shè)方面“破冰、試水”，但未來的財(cái)源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。

　　另外，房價(jià)并不會因?yàn)榫植吭圏c(diǎn)應(yīng)聲而落。這樣一個(gè)稅制并不可能改變中國現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)化水平還不到40%以后要一路走高到70%-80%才能相對穩(wěn)定的歷史過程中，中心區(qū)域不動產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線的大模樣。其實(shí)沒有任何力量能改變這一上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是，有了這個(gè)稅以后，它會使曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，減少泡沫，不易頻繁大起大落而造成對社會生活的負(fù)面沖擊。改革初期，重慶和上海的高端不動產(chǎn)成交量都出現(xiàn)明顯下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是試點(diǎn)已體現(xiàn)的實(shí)踐驗(yàn)證作用。同時(shí)，還應(yīng)注意，在上海，管理部門多年想追求的一些不動產(chǎn)配置方面的調(diào)節(jié)目標(biāo)，這次發(fā)現(xiàn)通過稅制的具體設(shè)計(jì)，取得了很好的實(shí)際調(diào)節(jié)效果：比如在上海管理部門多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn)，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，而上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案里有一個(gè)很小的差別化杠桿——中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就是這一微小的差異，可以把許多買主引流到周邊區(qū)域，產(chǎn)生了過去多年求之不得的土地利用格局優(yōu)化效果。

　　從中國“漸進(jìn)改革”的“路徑依賴”視角不難理解，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動初期不會太明顯，因?yàn)樘黠@對民眾生活的影響和社會震動就比較大。從上海、重慶的試點(diǎn)來看，都是一開始有意從相對平緩的角度切入，但是從長遠(yuǎn)來看，這一改革的影響和正面效應(yīng)是完全可以期待的。十八屆三中全會《決定》明確要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，是在兩地試點(diǎn)之后對于此項(xiàng)改革的全局進(jìn)展給出的指導(dǎo)思路，兩地試點(diǎn)所形成的實(shí)踐層面探索經(jīng)驗(yàn)，將成為“加快立法”的彌足珍貴的本土經(jīng)驗(yàn)依據(jù)和政策方案設(shè)計(jì)、政策優(yōu)化的支撐信息源之一。

　　兩地試點(diǎn)改革初步經(jīng)驗(yàn)之上的啟示

　　各方面對開征房產(chǎn)稅的爭議激烈，決策層當(dāng)然必須慎之又慎，但“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的方向已明。改革路徑方面，應(yīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通盤考慮立法中確立何種房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制框架。具體而言，我國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)注意把握如下要領(lǐng)：

　　一是我國住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式。中國在可以預(yù)見的很長時(shí)期內(nèi)，必須要堅(jiān)持住房保有環(huán)節(jié)稅收只是調(diào)節(jié)高端，否則房產(chǎn)稅改革的阻力就會大到無法進(jìn)行。我們應(yīng)該盡可能把立法和決策當(dāng)局關(guān)于未來改革的一些基本考慮做出必要的信息披露，給社會大眾（包括公職人員）吃定心丸：房地產(chǎn)稅制度調(diào)節(jié)是重點(diǎn)針對改革開放中間先富起來的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥補(bǔ)瘦”的原則所作的合理調(diào)節(jié)；需要明確的是，每個(gè)家庭可以認(rèn)定的第一套住房，或者家庭人均一定標(biāo)準(zhǔn)之下所謂第一單位的住房面積，是不為這個(gè)稅所觸動的，即應(yīng)給予免稅處理的。建議不管家庭富裕程度如何，獨(dú)立別墅除外，對第一套房都不征收房產(chǎn)稅，即使第一套房是300平方米的豪華公寓，也給予免稅，有利于使這一稅制框架在中國順利成型。至于按“人均面積”的操作思路，無論是社科院報(bào)告提出的人均40平方米，還是提高到60平方米、80平方米，都存在一個(gè)網(wǎng)上“假設(shè)情境”提出的問題：假設(shè)一家三口，每人40平方米，一套房剛好120平方米不交稅。但孩子不幸去世，三口人變成兩口人，正當(dāng)兩位老人悲痛欲絕時(shí)，稅務(wù)人員通知，你們家的情況已經(jīng)變化了，需要交納房產(chǎn)稅。

　　上述假設(shè)給我們的啟示就是，確實(shí)還有某些特殊情況和“人情”因素，出于這一考慮，我國的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)可能需要放寬一些。如果第一套房不征稅，第二套房也可以稅率從低。就中國現(xiàn)在的普遍情況來看，第二套房征收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對于第三套、第四套，甚至更多套的房子，就不必給予稅收優(yōu)惠了，應(yīng)該一絲不茍征收。

　　二是管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。為化解阻力、淡化抵觸情緒，首先管理部門應(yīng)該更開明，比如適當(dāng)披露已搞了多年的物業(yè)稅試點(diǎn)模擬“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息，讓公眾了解大體情況后，有些反對意見和形成心理恐懼的“流言壓力”會不攻自破。

　　三是要允許和鼓勵(lì)不同利益訴求都做出意見表達(dá)。要鼓勵(lì)不同利益訴求都做出意見表達(dá)，理性討論非常必要。中國主要城市的房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)的時(shí)間表在立法推進(jìn)到“見眉目”的階段才好討論，關(guān)鍵是先認(rèn)清改革的邏輯，凝聚和增加共識，排除原來的一些詰難與懷疑。要理性地回應(yīng)反對意見，尊重不同角度的訴求，承認(rèn)所有社會階層的訴求都有充分表達(dá)的必要性，按照“共和”的精神使博弈過程理性化，從而尋求方案上盡可能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

　　四是學(xué)習(xí)借鑒美國“進(jìn)步時(shí)代”的進(jìn)步歷程。十八屆三中全會關(guān)于全面改革的決定公布后，我們正處于要在2020年改革部署取得“決定性成果”的極其重要的歷史關(guān)口，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒美國“進(jìn)步時(shí)代”的演進(jìn)歷程。1880-1920年進(jìn)步時(shí)代的美國，最典型的制度演進(jìn)特征是他們并沒有正面設(shè)計(jì)和推行政治體制改革，但從起初的混沌狀態(tài)到崛起為世界頭號強(qiáng)國的這至關(guān)重要的40幾年歷程中間，美國在矛盾凸顯中和問題導(dǎo)向下于多方面的博弈之中終于建立了現(xiàn)代意義的稅制、現(xiàn)代意義的預(yù)算制度、現(xiàn)代意義的公眾意愿表達(dá)機(jī)制，在媒體和公眾批評中完善法治建設(shè)，把政府行為規(guī)范化制度化。綜合上述因素，美國在進(jìn)步時(shí)代基本上解決了走向現(xiàn)代法治、支撐長期繁榮和可持續(xù)發(fā)展的基石性制度建設(shè)問題。在中國出于多種制約還必須把經(jīng)濟(jì)改革作為重點(diǎn)而無法正面設(shè)計(jì)“政治體制改革”全套方案的情況下，我們可以抓緊時(shí)間，從各方面都很難拒絕的“加強(qiáng)管理”角度切入，盡力通過公共財(cái)政建設(shè)、稅制建設(shè)，提高預(yù)算的透明度、完整性，以及提高公眾參與度等等，推動法治建設(shè)，加強(qiáng)權(quán)力監(jiān)督，優(yōu)化公共資源配置機(jī)制，取得實(shí)質(zhì)性深化改革的結(jié)果。在走向現(xiàn)代化中國的過程中，包括房地產(chǎn)稅改革這類“硬骨頭”事項(xiàng)的稅制改革，意義非常重大。在這個(gè)歷程中，稅制絕不會是萬能的，但不能因?yàn)槎愔撇皇侨f能的就低估它的作用，走向現(xiàn)代國家、現(xiàn)代社會的現(xiàn)代治理，沒有稅制建設(shè)和改革又是萬萬不能的。