“與去年相比，今年開發(fā)商到位資金來源發(fā)生了很大變化，定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款同比下滑，且降幅在擴(kuò)大。”鏈家地產(chǎn)市場研究部一份研究報(bào)告顯示，由此可見，房地產(chǎn)市場成交仍舊低迷，開發(fā)商資金回收不力。

　　事實(shí)上，開發(fā)商是最先感知這種市場變化的，尤其在自有資金和貸款額度未發(fā)生重大變化之際，銷售回款對(duì)房企平衡現(xiàn)金流就變得更為重要。鑒于此，金九銀十之際，多數(shù)房企都在加快全民營銷步伐，集中加大推盤量。

　　對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者透露，今年9月份和10月份期間，公司新增貨量約為150億元，去化率要求達(dá)到70%-80%。

　　加快銷售存貨

　　據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約132億元，完成其今年銷售任務(wù)的三分之一。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層表示，上半年實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績基本完成了同期計(jì)劃，符合公司預(yù)期。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)完成全年銷售任務(wù)非常有信心，“因?yàn)楣拘略龅匿N售資源主要集中在下半年推出，特別是9月份以后入市”。

　　值得一提的是，在遠(yuǎn)洋上半年的銷售業(yè)績中，北京市場實(shí)現(xiàn)的銷售額達(dá)到30億元，足見其重回大本營的戰(zhàn)略頗為有效。

　　“北京區(qū)域全年的銷售目標(biāo)為120億元，下半年將陸續(xù)推出遠(yuǎn)洋萬和四季等多個(gè)項(xiàng)目。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上述內(nèi)部人士向記者透露，下半年公司將繼續(xù)采取靈活的價(jià)格策略推進(jìn)銷售。

　　不得不說的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是率先感受到今年市場變化的房企之一，今年年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明即提出，在營銷方面要積極行動(dòng)，采用靈活的定價(jià)策略，加快消化存貨。

　　有接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，為了完成今年的銷售目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在同行中率先實(shí)施存貨去化行動(dòng)，尤其要加快存留一年以上的存貨銷售速度。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者也從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲悉，公司下半年仍將依據(jù)不同市場、不同項(xiàng)目采取靈活的價(jià)格策略，提升去化率水平。尤其在金九銀十期間，公司新推的貨量將是整個(gè)年度最高的，約150億元。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)其項(xiàng)目的去化率要求達(dá)到70%-80%之間。

　　不過，恒銀基金研發(fā)總監(jiān)田潤青向本報(bào)記者表示，這個(gè)“金九銀十”恐怕不會(huì)給市場帶來特別的驚喜，若“金九銀十”的成交量不及市場預(yù)期，房價(jià)在四季度出現(xiàn)大幅松動(dòng)的概率則大幅上升。

　　而另有市場人士判斷，預(yù)計(jì)四季度的樓市成交量將進(jìn)一步提升，尤其對(duì)一線城市來說，市場觀望期將結(jié)束，開發(fā)商的去化率也會(huì)隨之提高。

　　全民營銷步伐加快

　　實(shí)際上，除了利用靈活的價(jià)格策略吸引客戶，營銷手段也是房企扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局的關(guān)鍵。據(jù)記者了解，今年以來，綠城中國、碧桂園等房企都要求進(jìn)入“全民營銷”模式。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，全民營銷并不是一個(gè)特別新的概念，幾年前，房地產(chǎn)行業(yè)很多企業(yè)也在做全民營銷，但多是以城市公司、以項(xiàng)目為單位的個(gè)體行為。在今年的市場形勢下，全民營銷的呼聲更大了，主要由于大部分企業(yè)都在牽頭做，不是下屬某個(gè)單位的個(gè)體行為了。

　　而上述接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士向記者透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在要求所有城市和項(xiàng)目做全民營銷。

　　對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士向記者解釋道，全民營銷這四個(gè)字不能單純地理解成全部的人都可以賣房，實(shí)際上它是一個(gè)概念，除了銷售員以外還有一些人可以通過渠道推薦客戶。遠(yuǎn)洋的營銷主要靠三大推薦渠道推進(jìn)，分別為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自己的員工、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的老業(yè)主推薦和供應(yīng)商。“之所以不做成全民開放平臺(tái)，主要擔(dān)心容易和現(xiàn)場代理公司的業(yè)務(wù)員發(fā)生串單，會(huì)增大營銷成本，也不利于營銷工作的有序開展”。

　　此外，該人士還向記者強(qiáng)調(diào)，為了更快地消化存貨，今年年初之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就采取了與行業(yè)銷售代理公司合作、增加對(duì)銷售現(xiàn)場一線營銷人員的激勵(lì)等各種舉措搶收。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，“金九銀十”的成交決定著今年房企銷售任務(wù)的完成情況，是房企搶收的最關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。在這種壓力下，房企打響營銷戰(zhàn)有利于各自搶占市場份額。此外，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月，北京樓市將會(huì)有更多的項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)階段。