盡管三河市市委書記張金波一再強調(diào)“三河不應(yīng)該與京津比高樓”，但目前燕郊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)卻仍然難逃“以住宅開發(fā)為主”的魔咒。

　　“原本是工業(yè)用地性質(zhì)的建設(shè)項目，擱置一段時間后，卻更改土地規(guī)劃用作商品房開發(fā)，這樣的事情在燕郊已經(jīng)很普遍?！比邮心痴耸?月10日對《華夏時報》記者表示，燕郊很多早期規(guī)劃的物流、光伏、設(shè)備制造等項目，如今卻再次迂回到住宅開發(fā)的思路上。

　　據(jù)記者調(diào)查了解，燕郊高新區(qū)不完全統(tǒng)計的熱門住宅小區(qū)已經(jīng)超過100個，而真正具備產(chǎn)業(yè)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)卻寥寥無幾。自1992年燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立近十多年來，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)漸漸落后于其他開發(fā)區(qū)。

　　工業(yè)用地輕易改住宅

　　“很多項目更改規(guī)劃，前期我們都不知道。”上述政府人士對記者表示，“不少項目報批后，過了很長時間項目方也沒建起廠房。再過一段時間，項目方又報上來一個項目，仔細一看，就是原有項目變成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅等項目?！?

　　這一政府人士已經(jīng)在該部門工作了四五年，她告訴記者，“這樣的事情很多，但具體有多少個這樣的項目，我們卻從來沒有統(tǒng)計過，但這些肯定只是一小部分?！?

　　燕郊即將開盤的“天佑愛上島”項目就是一個工業(yè)用地改為住宅用地的項目。

　　早在今年3、4月份，記者在燕郊采訪時發(fā)現(xiàn)，“天佑愛上島”項目的施工現(xiàn)場上，“燕郊隆達建筑公司承建科達實業(yè)廠區(qū)工程”的字樣清晰可見。該項目銷售人員介紹稱，這一項目的開發(fā)商是三河市天佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隸屬于三河市科達實業(yè)集團。

　　記者通過企業(yè)信用信息系統(tǒng)查詢，三河市科達實業(yè)集團有限公司是一家主要以生產(chǎn)汽車配件以及其他多種產(chǎn)品的制造企業(yè)。

　　記者曾向燕郊開發(fā)區(qū)管委會詢問此事，其工作人員對記者表示，科達實業(yè)廠區(qū)原本是工業(yè)用地性質(zhì)，后來經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)變成住宅用地，“更改原因主要是為了配合燕郊整體的發(fā)展規(guī)劃。”

　　根據(jù)記者實地考察了解，所謂的“燕郊整體發(fā)展規(guī)劃”更類似于住宅開發(fā)整體規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，“天佑愛上島”項目總計11棟樓，樓層為17-33層，總用地面積超過7萬平米，總建筑面積23萬平米。

　　這一住宅體量在燕郊來說并不算大，但值得注意的是，在“天佑愛上島”南側(cè)、西側(cè)和北側(cè)都被當?shù)卮蟊P“首爾甜城”包圍，而東側(cè)行車約5分鐘則是“中駿四季花都”項目。

　　“很明顯，如果在天佑愛上島項目的位置出現(xiàn)一個工業(yè)生產(chǎn)廠區(qū)，那這周圍的住宅銷售都將受到影響。但如果改工業(yè)為住宅，不但符合整體區(qū)域設(shè)計，也能讓開發(fā)商和地方政府都獲得更多利益。”熟悉當?shù)厍闆r的一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前許多三四線城市在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)名義圈地的現(xiàn)象普遍存在，各種以物流、光伏產(chǎn)業(yè)等名義立項的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一旦進入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商就想方設(shè)法變更用地性質(zhì)，或者直接做成了房地產(chǎn)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　“因為產(chǎn)業(yè)園比房地產(chǎn)開發(fā)更容易立項，地方出于對土地財政和地方政績的考慮，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目審批寬松且有政策優(yōu)惠，因此不少開發(fā)商甚至在申請立項時編個故事就能通過審批。”北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥曾對記者表示。

　　產(chǎn)業(yè)園“冬眠”

　　與這些住宅項目熱火朝天的施工場面相比，周邊的產(chǎn)業(yè)園項目就顯得過于安靜了。

　　據(jù)記者實地調(diào)查了解，在“天佑愛上島”項目以東和以南的區(qū)域?qū)嶋H上都有產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，如天山創(chuàng)意園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、田園牧歌、燕京工業(yè)園，但這些產(chǎn)業(yè)園遠未成熟。

　　在三河市委外宣局給記者的資料中顯示，燕郊地區(qū)從1992年便設(shè)立為省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，2010年則升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。按照燕郊區(qū)域原有的規(guī)劃，當?shù)乇辈繀^(qū)域?qū)⒅饕l(fā)展產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟，南部區(qū)域發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。但至今，當?shù)貐s并沒有幾個成熟的產(chǎn)業(yè)園基地。

　　燕郊北部最為知名的百世金谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，據(jù)該園區(qū)招商人員對記者介紹，“一期產(chǎn)業(yè)園廠房面積總計約30多萬平米，現(xiàn)在還剩1萬多平米廠區(qū)可售，已經(jīng)有20多個企業(yè)簽約。”

　　公開資料顯示，百世金谷廠房從2010年就開始銷售，廠房為毛坯交房，建筑施工也十分簡單，廠區(qū)售價為5000多元/平米，且均為整層出售。

　　但記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，直至今日大部分廠房內(nèi)還都沒有企業(yè)入駐。上述招商人員表示，有很多企業(yè)是購買之后再出租或轉(zhuǎn)售給其他企業(yè)。

　　與廠區(qū)銷售的漫長相比，一路之隔的“住宅配套”金谷美麗城在去年開盤的一期已經(jīng)售罄，今年剩余7棟樓也將開盤銷售，售價8500元/平米，且為精裝交房。

　　與北城相比，燕郊南城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃更是處于冬眠狀態(tài)。作為燕郊在十二五期間重點推進的項目，燕郊現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、航天現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)至今還是一片荒地。而在2011年，三河市委常委、副市長谷正海曾公開表示這兩個項目分別投資100億元和70億元。

　　不過，隨著樓市趨冷，燕郊商品房銷售受到影響，很多樓盤進入降價階段，9月新開盤項目大都回歸到8000-9000元/平米的均價，而在今年初當?shù)爻山痪鶅r曾一度上漲至1.2萬元/平米。

　　房價的回歸也促使三河市對燕郊高新區(qū)發(fā)展的冷靜思考。“三河不應(yīng)該與京津比高樓，我們比不過?！睆埥鸩ū硎荆磥硌嘟嫉貐^(qū)將對比北京市場需求，發(fā)展類似成功（中國）大廣場、燕達國際健康城、匯福國際健康中心、港中旅燕郊海泉灣休閑度假區(qū)等高端服務(wù)業(yè)項目。

　　不過上述發(fā)展規(guī)劃是否可以盡快實施，還有待考證。上述三河市政府內(nèi)部人士對記者表示，最近一段時間上報的項目已經(jīng)大為減少，這也與目前全國審計有關(guān)。