北京市二手住宅市場(chǎng)自7月起，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)較為明顯的回升，剛需人群正在入市抄底。

　　觀望轉(zhuǎn)變成買賣

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)購房人、新增房源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月以后，日均新增客源量水平出現(xiàn)較為明顯的回升趨勢(shì)，但在客源量回升的同時(shí)，新增房源量卻出現(xiàn)一定程度的下降。至9月初，新增需求供應(yīng)比為5.1:1，達(dá)到年內(nèi)最高水平。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，一方面，客源量的回升促使三季度以來成交量出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。另一方面，近期二手住宅市場(chǎng)成交情況的好轉(zhuǎn)對(duì)于買賣雙方的心理預(yù)期及入市心態(tài)也產(chǎn)生了明顯且不同的影響。對(duì)于買方來說，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格已在低位穩(wěn)定了一段時(shí)間，而近期成交量的回升使得購房者對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下降的預(yù)期減弱，同時(shí)，市場(chǎng)上低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源的成交速度也因市場(chǎng)好轉(zhuǎn)而有所加快，這些因素都促使購房者觀望情緒減弱，入市意愿增強(qiáng)。而對(duì)于賣方來說，市場(chǎng)成交情況的好轉(zhuǎn)促使業(yè)主對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)期向好，而在當(dāng)前房?jī)r(jià)處于低位的情況下，業(yè)主入市意愿則有所下降。

　　低總價(jià)小戶型更受青睞

　　根據(jù)第三方中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，自二季度起，北京總價(jià)300萬以下的房屋需求占比出現(xiàn)較為明顯的上升。從面積檔位需求情況看，新增客戶對(duì)90平方米以下中小戶型的需求有一定程度的增加。低總價(jià)小戶型房源需求的逐月攀升，從側(cè)面反映出剛需入市的積極性在提高。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，二季度以來低總價(jià)小戶型的需求量占比增加的主要原因是剛需客源入市比例增加。經(jīng)歷了大半年的樓市觀望期，一部分房屋的價(jià)位逐漸下降到剛需客戶所能承受的心理價(jià)位，使其入市積極性相對(duì)提高。而備受矚目的自住型商品房從6月份開始搖號(hào)后便被價(jià)格優(yōu)勢(shì)減小和高棄購率等問題困擾，大部分沒有中簽或棄購的購房者回流二手房市場(chǎng)，因?yàn)檫@部分購房者一般都資金有限，這在一定程度上使得二手房剛需客戶群體有所壯大，也使低總價(jià)小戶型的需求量占比不斷增加。另外，經(jīng)歷了大半年的調(diào)整期，大部分有實(shí)際購房需求的購房者已經(jīng)覺察到，市場(chǎng)再次進(jìn)行大調(diào)整的概率已不大，繼續(xù)等候或許已無意義，這在某種程度上也增加了購房者入市的信心。

　　需求集中在石景山與海淀

　　從三季度的成交來看，中心城區(qū)(東城與西城)、外城四區(qū)(朝陽、豐臺(tái)、海淀、石景山)與近郊四區(qū)(大興、通州、昌平、順義)三季度以來的日均新增客源量較二季度分別增加了5.9%、6.1%、0.1%。從區(qū)域來看，北京西部城區(qū)的客源回升較為明顯，客源回升最為明顯的兩個(gè)城區(qū)是石景山與海淀區(qū)。

　　北京的二手房市場(chǎng)從7月份開始成交回升到8000套以上，客源也從7月份開始出現(xiàn)明顯的回升。各區(qū)域的客源回升情況也出現(xiàn)一定的分化：一是城區(qū)剛需客源回升明顯。城區(qū)由于其地理位置優(yōu)越，受自住房的分流影響較小，剛需客源增幅明顯高于郊區(qū)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)70平方米以下的1-2居小戶型的客源增幅為13.7%，高于郊區(qū)6個(gè)百分點(diǎn)。二是價(jià)格降幅最深的區(qū)域，其客源的回升越為明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，石景山區(qū)為年內(nèi)價(jià)格降幅最大的區(qū)域，截至目前降幅已達(dá)15.6%，客源的增長(zhǎng)幅度也最大。三是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域如海淀區(qū)，由于學(xué)區(qū)房的帶動(dòng)也出現(xiàn)一定的回升。

　　文/本報(bào)記者 范輝