8月房價(jià)企穩(wěn) 成交今年最高

　　文、圖/記者陶旺波

　　本月9日，江門市住建局正式公布了8月江門市蓬江、江海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至8月底，江門市場(chǎng)上的待售住宅已經(jīng)達(dá)到了12600套，庫存消化周期可能達(dá)到16個(gè)月，已經(jīng)超過了高庫存的警戒線。9月上旬剛過，江門樓市中秋和“金九”主題營銷活動(dòng)不斷，但樓市“金九”開局表現(xiàn)相對(duì)平淡，參考去年經(jīng)驗(yàn)，江門樓市“金九”后市仍然值得期待。

　　8月住宅網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增20.8%

　　據(jù)市住建局公布的8月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積為14.10萬平方米，其中住宅面積10.93萬平方米，環(huán)比增長20.4%，同比增長3.3%；住宅網(wǎng)簽套數(shù)1057套，環(huán)比增長20.8%，同比增長15.3%。

　　8月，蓬江、江海區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6330元，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲0.6%。而截至8月底，市場(chǎng)待售的商品住宅共約12600套。環(huán)比增加11.5%，同比增加82.7%。

　　從成交的區(qū)域來看，北新區(qū)的套數(shù)成交比例為37%，超過江海區(qū)的28%和濱江新區(qū)的21%。

　　從成交的戶型來看，中小戶型（120平方米以下）的套數(shù)比例達(dá)79%，大戶型（144平方米以上）僅占5%，成交單價(jià)8000元/平方米以上的套數(shù)比例減少至5%。

　　江門1~8月新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽面積為73.93萬平方米，同比減少10.5%；累計(jì)網(wǎng)簽6893套，同比減少2.0%。成交套數(shù)下降較少而成交面積快速下滑，說明今年江門人更青睞小戶型住宅。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8月16個(gè)可與7月對(duì)比的重點(diǎn)樓盤中，有5個(gè)成交均價(jià)上漲，2個(gè)樓盤成交均價(jià)持平，還有9個(gè)樓盤的成交均價(jià)下降，相比7月的樓盤情況，成交均價(jià)下降的樓盤數(shù)減少而成交均價(jià)上漲的樓盤數(shù)則增加。

　　十月銷售或?qū)⒃黾?/p>

　　今年金九，恰逢中秋節(jié)，不少樓盤都在主打節(jié)日主題的營銷活動(dòng)，不過，實(shí)際的效果卻并不明顯。

　　據(jù)江門市住建局官網(wǎng)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，9月前10天，江門市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽了281套，去年同期的數(shù)據(jù)則是接近400套，這至少說明今年的金九銀十開局并不如去年火爆。

　　不過，值得注意的是，去年整個(gè)9月江門市區(qū)的成交量是821套，開局火爆而后市略顯疲軟，主要是因?yàn)槿ツ?月房價(jià)快速上漲導(dǎo)致。去年9月，房價(jià)單月就上漲了11%左右。今年9月，屬于各大樓盤低價(jià)營銷階段，因此價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)會(huì)使得9月后市有足夠的推動(dòng)力。

　　記者對(duì)比去年8月到10月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，銷售最好的月份是10月，而非9月。更加值得注意的是，去年10月江門樓市在收獲成交紀(jì)錄的同時(shí)，也站上了均價(jià)7000元/平方米的大關(guān)。今年樓市雖然氣氛相對(duì)低迷，但更加優(yōu)惠的價(jià)格想必會(huì)讓不少有購房需求的人心動(dòng)。

　　9月初的前幾天，記者在踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前很多看房的人都還處在猶豫之中，他們有購房意愿和購房能力，但由于選擇很多，暫時(shí)還不打算做決定。

　　記者觀察

　　高庫存去化路漫漫

　　值得注意的是，今年樓市庫存持續(xù)上漲，每個(gè)月都在上漲，年初的9200套左右的庫存如今已經(jīng)變成了12600套，按照今年月均成交800套左右計(jì)算，這些庫存需要16個(gè)月才能消化。根據(jù)住建部“高庫存”的定義，消化周期為12到15個(gè)月即為高庫存。按照此口徑統(tǒng)計(jì)，江門目前的庫存已經(jīng)超過了住建部定義的高庫存的上限。

　　不過，對(duì)市場(chǎng)情況最了解的還是房企自身，對(duì)于今年的庫存壓力和樓市局面，各大房企也并不是毫無心理準(zhǔn)備。實(shí)際上，早在去年10月江門樓市達(dá)到高峰時(shí)，江門房企已經(jīng)開始注意放慢拿地和項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度了。

　　記者發(fā)現(xiàn)，也正是從去年10月開始，江門市區(qū)內(nèi)的土地交易市場(chǎng)陷入冷清局面，最活躍的土地市場(chǎng)反而是鶴山。

　　今年截至目前基本上沒有多少商住土地成交，在江門市國土局的土地成交表上，清一色的都是工業(yè)用地。

　　記者今年5月在土地推介會(huì)上詢問了幾個(gè)主要的房地產(chǎn)開發(fā)商，不少開發(fā)商表示自己在市區(qū)都有土地儲(chǔ)備，不急于拿地。而放緩開發(fā)速度，保證項(xiàng)目不出現(xiàn)大面積積壓，也是不少開發(fā)商暫緩拿地的主要原因。

　　開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷和提早打算也使得今年的新開工項(xiàng)目和面積都大減，而今年預(yù)售的房源全部都是2012年和2013年樓市飄紅前期開發(fā)的項(xiàng)目，由于市場(chǎng)反應(yīng)的滯后性，才導(dǎo)致現(xiàn)在的庫存壓力相對(duì)較大。

　　隨著今年年內(nèi)這些項(xiàng)目先后開盤和預(yù)售，未來全新開盤和預(yù)售的項(xiàng)目將會(huì)有所減少，市場(chǎng)庫存上升的壓力會(huì)降低，去化速度將有所加快。