8月房價跌破字頭

　　成交均價6947元/平方米

　　8月處于傳統(tǒng)的銷售淡季，部分房企優(yōu)惠力度加大，爭搶市場份額，根據(jù)重慶市房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的8月《重慶房地產研究報告》，成交均價從6月份開始持續(xù)下跌，跌至今年最低水平6947元/平方米。

　　住宅市場：

　　整體價格回落至去年一季度水平

　　據(jù)重慶市房地產業(yè)協(xié)會8月市場交易月報數(shù)據(jù)顯示，主城商品住宅成交面積為117.78萬平方米，同比增長6.6%，環(huán)比下降2.6%；成交均價為6947元/平方米，同比下跌7.3%，環(huán)比下跌1.4%。

　　今年以來，住宅市場成交均價一直保持在“7”字線上。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，從今年2季度開始成交價格同比走低，3季度成交價格下滑速度加快，整體價格回落至2013年一季度的水平，且已經低于當時7005元/平方米的均價水平。

　　主力剛需爭搶可變小戶

　　8月，剛需仍然是市場主力，主城商品住宅成交面積段主要集中在建面60-100平方米，占比過半，其中80-90平方米的產品市場認可度最高，占比為19.2%，環(huán)比提升3.2%。在8月傳統(tǒng)的銷售淡季，部分高于此均價的項目優(yōu)惠力度大，采取以價換量的方式，使得6000-7000元/平方米的產品最為熱銷，連續(xù)3個月占比升高。

　　據(jù)記者調查，江與城推出的剛需可變小戶“江城時光”，憑借“套內6999-7899元/平方米”的驚爆價，一入市就引爆市場，1、2號樓開盤更是取得近95%的超高去化率。

　　平均開盤認購率低于50%

　　8月份，新增開盤供應量較上月增幅明顯，供應7464套，同比增長4.8%，環(huán)比增長72%。新盤入市面積為71.54萬平方米，環(huán)比增長78.1%。除花園洋房之外，入市面積均呈現(xiàn)增長趨勢，其中別墅類物業(yè)增幅最大，環(huán)比增長3.7倍。

　　據(jù)房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，高層去化率較上月增長7.6個百分點，主要得益于中海國際社區(qū)和江與城的大量成交。而銳理數(shù)據(jù)相關負責人表示，8月開盤認購率持續(xù)在50%以下，環(huán)比7月僅上浮1個百分點，整體市場活躍度不足，延續(xù)了上半年不到50%的低認購率態(tài)勢，購房者觀望情緒濃重。

　　土地市場：

　　存量土地可開發(fā)時間約3.3年

　　重慶土地市場2009年至今商住類土地市場成交量大，年均土地成交153宗，年均新增土地可開發(fā)體量2954萬方。據(jù)銳理數(shù)據(jù)相關專家分析，今年1-8月成交的91宗地可開發(fā)體量總計達1976.79萬方，再加上以前的存量土地，目前重慶已成交土地可開發(fā)時間約3.3年，樓面價平均增幅10% 。

　　今年重慶土地市場急轉直下，土地供求量同比減速，且溢價率明顯下滑，今年成交的91宗土地中，其中68宗土地底價成交，市場低迷態(tài)勢凸顯。

　　8月隨著核心區(qū)域地塊的持續(xù)供應，土地市場的熱度增加。房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，8月主城房地產開發(fā)用地新增供應10宗，供應面積113.5萬方，環(huán)比增長69.1%。

　　土地市場觀望情緒加重，開發(fā)商拿地會越加謹慎，但年底隨著政府土地供應，不排除在政府讓步或遇優(yōu)質地塊情況下，品牌房企回歸土地市場。

　　重慶市場上升空間利好大

　　自6月20日，呼和浩特成為首個明確取消限購的城市，全國46個限購城市中，2個月內38個城市限購松綁，目前僅北上廣深等8城市未放松。房地產市場受政策調控影響，房價波動大，周期性明顯，目前房價下行壓力大。

　　2013年商品住宅銷量1709萬方，建面均價7335元/平方米，樓面價占銷售價格比重僅為32%。

　　目前重慶市場容量大，市場成交量排名全國首位，土地樓面積價、商品房均價處于洼地水平，未來市場發(fā)展上升空間利好。

　　市場預測：

　　9、10月新盤項目集中入市

　　房企“血拼”力度或將持續(xù)

　　據(jù)銳理數(shù)據(jù)檢測顯示，重慶主城9-12月預計新開盤項目個數(shù)達66個，其中預計9月面市項目占5成，后期龍湖、融創(chuàng)、金科等新盤項目紛紛入市，新增市場競爭激烈。

　　重慶的房地產市場正處在震蕩盤整的階段，市場放量的可能性較大，尤其是從中秋節(jié)前開始至10月房交會后，很多開發(fā)企業(yè)將會借年底最后一次機會沖擊全年任務，不排除很多企業(yè)會虧本割肉，回收現(xiàn)金。

　　同時，不排除一些新興板塊（尤其是供應量過大、項目集中、同質化競爭嚴重的板塊）會出現(xiàn)較大幅度的跳水，開發(fā)企業(yè)以回款和完成年終任務為目標，采取相應的營銷策略。

　　重慶晚報記者 史順婷