南昌朝陽新城曾以與老城區(qū)零距離、城市配套先享有、最宜居的區(qū)域自居，令許多開發(fā)商和購房者趨之若鶩。歷經(jīng)2011年至2013年的瘋狂拍賣，土地“博弈盛宴”的硝煙還未散去，這里的開發(fā)商們已然感受到了瑟瑟秋風(fēng)帶來的陣陣寒意——產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格惡性競爭，令市場不暢銷庫存高漲；而商住土地出讓依然失衡、商業(yè)配套依然缺失、嘈雜的居住環(huán)境依然沒有得到改善，則是市場不暢銷的深層原因。

　　區(qū)域項(xiàng)目成本價(jià)促銷

　　購房者入市依然有“抗性”

　　記者從銷售一線了解到，目前在全市住宅市場遇冷的情況下，朝陽新城項(xiàng)目銷售也陷入困局。面對源源不斷入市的房源，部分開發(fā)商開始降價(jià)銷售。中海朝陽郡首先舉起促銷降價(jià)大旗，其后國貿(mào)陽光、聯(lián)發(fā)君領(lǐng)朝陽、正榮御峯等項(xiàng)目紛紛跟進(jìn)，中海朝陽郡從2013年的最高成交單價(jià)每平方米約萬元跌至目前8000元/平方米左右，正榮御峯成交單價(jià)甚至跌至8000元/平方米以下。對于購房者來說，成交單價(jià)在8000元平方米左右，價(jià)格依然偏高。但對于朝陽新城的開發(fā)商而言，這已經(jīng)是成本價(jià)入市了。以中海朝陽郡為例，2011年中海地產(chǎn)以526萬元/畝的價(jià)格拿下該地塊，樓面單價(jià)接近3600元/平方米，加上后期建安成本和各項(xiàng)稅費(fèi)，成本價(jià)要超過7000元/平方米，現(xiàn)在項(xiàng)目以8000元/平方米左右的價(jià)格出售，開發(fā)商基本是成本價(jià)入市；而對于拿地樓面價(jià)接近6000元/平方米的海亮瓏園來說，單價(jià)8000元/平方米入市絕對是賠本賺吆喝。

　　雖然區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格下跌幅度較大，但購房者依然不買單。近日某地產(chǎn)網(wǎng)站針對朝陽新城開展的置業(yè)大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近七成的購房者認(rèn)為朝陽新城的房價(jià)還會下跌，近八成的人無法接受朝陽新城的房價(jià)超過9000元/平方米，近九成的人認(rèn)為朝陽新城的配套太差，無法支撐目前的房價(jià)。由此看來，配套的缺失，是阻礙朝陽新城升值的最大因素。

　　居住配套建設(shè)滯后

　　區(qū)域亟待全面升級

　　物流企業(yè)的集中，大貨車“橫行霸道”，由此帶來的臟、亂以及安全隱患；道路指示牌不明，斷頭路多，購物不方便，休閑娛樂設(shè)施少，這是人們對朝陽新城現(xiàn)狀最基本的認(rèn)識，也是朝陽新城的現(xiàn)狀。就居住環(huán)境而言，物流企業(yè)的聚集，大貨車來來往往，以及帶來的揚(yáng)塵、噪音，讓居住毫無舒適可言；就交通配套而言，公共交通偏少無法滿足居民出行，而道路指示不明，且不斷出現(xiàn)的斷頭路，讓私家車出行也是極其不方便且安全隱患高；就教育配套而言，少量的中小學(xué)無法滿足居民的教育需求。其后最重要的是商業(yè)配套缺失，從現(xiàn)狀來看，近兩年區(qū)域土地出讓大部分是針對住宅用地，而作為配套的商業(yè)土地出讓卻少之又少，目前僅僅只有一個(gè)斥資4億元的天虹百貨商業(yè)綜合體，這對于一個(gè)規(guī)劃20萬人口的新城來說，一個(gè)中心商業(yè)加上各個(gè)樓盤的社區(qū)商業(yè)不足以滿足人們的生活需求。

　　“朝陽新城是一塊大有作為的好地，朝陽大橋和象湖隧道的建設(shè)使得其區(qū)域位置更優(yōu)越，它有潛力建設(shè)成另一個(gè)紅谷灘新區(qū)。但如果物流企業(yè)不移出朝陽洲，商住比例失衡的問題不解決，朝陽新城毫無居住舒適度可言，人們不是向往，而是想逃離該區(qū)域。朝陽新城剛剛開發(fā)伊始，開發(fā)商還可以通過區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期帶動成交價(jià)格，但近幾年，板塊現(xiàn)狀配套毫無改善，購房者將不會為區(qū)域未來買單，項(xiàng)目賣不好也在情理之中?！敝序E集團(tuán)江西公司總經(jīng)理葉良榮如是說。

　　江西師大城建學(xué)院陶滿德教授也認(rèn)為，“購房者對朝陽新城預(yù)期下行使得區(qū)域成交價(jià)格下跌，生活配套的全面缺失讓購房者對區(qū)域價(jià)值提升沒有信心。朝陽新城的未來是打造一個(gè)獨(dú)立于老城區(qū)之外的城市副中心，商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、休閑、娛樂等配套完善、居住環(huán)境改善，人們不用離開朝陽新城就能滿足吃喝玩樂、娛購等需求。只有配套完善，宜居環(huán)境改善，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域價(jià)值才會提升，購房者才會愿意居住于此并為此買單?！?/p>

　　本報(bào)記者 廖林立