從“大浦東”的開發(fā)捧紅陸家嘴，到迪士尼的“落地”拉動(dòng)川沙。上海的不斷發(fā)展，不僅僅為樓市帶來了一系列值得關(guān)注的“題材”，也更為區(qū)域內(nèi)的居民帶來了實(shí)質(zhì)上的利好。近年來，大虹橋、自貿(mào)區(qū)、后世博等一系列規(guī)劃的浮出水面，再次催生了多個(gè)值得關(guān)注的“宜居”板塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，唐鎮(zhèn)板塊一手商品住宅成交面積為9.2萬平方米，成交均價(jià)3.81萬元/平方米，較去年同期上漲35.99%。雖然今年截至目前，唐鎮(zhèn)板塊的成交量在全市各板塊一手商品住宅中僅排名第21位。但唐鎮(zhèn)的產(chǎn)品定位普遍為中高端，在同類板塊的成交排名中則較為靠前。

　　唐鎮(zhèn)板塊今年1-8月成交的房源多為公寓，還有部分聯(lián)排別墅。作為新興的國際社區(qū)，購房者看好唐鎮(zhèn)板塊的發(fā)展?jié)摿Γ⑶译S著迪士尼樂園的開業(yè)臨近，唐鎮(zhèn)亦受到了其輻射影響?！疤奇?zhèn)板塊距離迪士尼樂園的距離比較適中，既可以享受到迪士尼帶來的規(guī)劃利好，又不用擔(dān)心大量的游客對(duì)區(qū)域的品質(zhì)造成影響?！本G城玉蘭公館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李公杰表示。

　　浦東唐鎮(zhèn)

　　迪士尼加速價(jià)值重鑄

　　庫存量：19.4萬平方米

　　成交均價(jià)：38138元/平方米

　　成交量：9.2萬平方米

　　關(guān)鍵字：東郊國際社區(qū)、迪士尼

　　今年，金大元御瓏公館、綠城玉蘭花園·臻園是唐鎮(zhèn)板塊成交的主力樓盤，單價(jià)已超過了3萬元，唐鎮(zhèn)板塊中高端社區(qū)的定位正受到越來越多的認(rèn)可。

　　李公杰表示，融創(chuàng)綠城對(duì)唐鎮(zhèn)板塊的價(jià)值非?？春?，該板塊發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品容積率一般都在1.5左右，符合中高端改善型客戶的需求。隨著迪士尼的落成日益臨近，該區(qū)域的熱度將更為凸顯。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著近年來該區(qū)域內(nèi)出讓地塊價(jià)值的不斷提升及品牌房企的相繼入駐，唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)鄰近軌道2號(hào)線沿線地區(qū)將形成龐大高端住宅群落，有望成為繼浦東濱江之后的又一個(gè)豪宅集聚區(qū)。

　　機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：上海第一代的豪宅是古北，屬于明顯的“跟著產(chǎn)業(yè)區(qū)走”，如虹橋開發(fā)區(qū)。第二代豪宅區(qū)也類似，比如碧云板塊。而第三代則是跟著資源走，包括黃浦江周邊單價(jià)10萬元以上的豪宅、佘山、陸家嘴和正在脫胎換骨的唐鎮(zhèn)。

　　重點(diǎn)項(xiàng)目介紹：金大元御瓏宮廷：項(xiàng)目靠近軌道交通2號(hào)線唐鎮(zhèn)站，在售四房精裝修大平層，面積為220平方米和260平方米兩種。綠城玉蘭花園·臻園：目前在售疊墅產(chǎn)品，面積在200-298平方米之間，總價(jià)1000-2000萬元/套。

　　德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，金山新城板塊一手商品住宅成交均價(jià)1.14萬元/平方米，較去年同期上漲5.31%。盡管成交量較去年同期下跌明顯，但金山新城今年一手商品住宅的成交量?jī)H次于嘉定主城區(qū)板塊，在全市各板塊中高居次席。

　　金山新城

　　上海“南出口”凸顯價(jià)值空間

　　庫存量：49.4萬平方米

　　成交均價(jià)：11445元/平方米

　　成交量：21.2萬平方米

　　關(guān)鍵字：軌道交通22號(hào)線、

　　上海“南大門”

　　今年以來，金山新城的主要成交樓盤有金山萬達(dá)廣場(chǎng)、萬盛金邸等，這些樓盤均為單價(jià)1.3萬元/平方米以下的“萬元盤”。金山新城板塊最大的賣點(diǎn)還是在于其在全市絕無僅有的價(jià)格洼地地位，目前金山萬達(dá)廣場(chǎng)、合生財(cái)富海景公館等項(xiàng)目的存量都在300套以上。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在金九銀十，金山新城板塊仍有較大的潛力。

　　從地理位置上看，金山新城是連接上海和浙江的“南大門”。相比于上海連接江蘇的“橋頭堡”，嘉定安亭今年的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了16438元/平方米，金山新城的“洼地效應(yīng)”明顯，未來升值潛力已如穎處囊中。

　　位于金山新城核心地區(qū)的項(xiàng)目正榮御首府，是今年金山區(qū)域內(nèi)被廣泛關(guān)注的居住綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人沈契表示，“目前項(xiàng)目的意向客群還是以金山本地人為主，金山新城板塊最大的優(yōu)勢(shì)是尚處價(jià)格洼地，保值空間很高。以今年的成交來看，受樓市低迷影響，部分外郊環(huán)剛需板塊可謂‘一片哀鴻’，降價(jià)現(xiàn)象較多，而金山新城板塊的價(jià)格則能夠一直保持穩(wěn)定?！?/p>

　　對(duì)于購房者而言，沈契認(rèn)為在今年的樓市環(huán)境下，選擇價(jià)格低谷地段作投資或者自住應(yīng)該是購房者的最佳選擇。

　　機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：由于金山新城板塊的位置比較偏遠(yuǎn)，其主要客群是在金山地區(qū)工作的人士和金山本地人。而隨著軌交線布局規(guī)劃的加強(qiáng)，金山的交通或進(jìn)一步被補(bǔ)足，屆時(shí)價(jià)格上漲動(dòng)力將更為巨大。

　　重點(diǎn)項(xiàng)目介紹：正榮御首府：近期即將開盤，主推戶型從88-125平方米不等，另外還有170平方米的別墅產(chǎn)品。

　　今年上半年，泗涇拍出的地塊泗涇鎮(zhèn)泗鳳路B地塊成交樓面單價(jià)為14736元/平方米。而其東側(cè)的A地塊于2013年7月由保利競(jìng)得，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)為12567元/平方米，溢價(jià)率為132%。時(shí)隔9個(gè)月，同區(qū)域樓面價(jià)已上漲17%，反映了房企對(duì)該區(qū)域未來樓市預(yù)期相對(duì)看好，受住宅市場(chǎng)相對(duì)低迷的形勢(shì)影響不大。

　　目前，雖然泗涇板塊供應(yīng)量不大，但由于有前期該板塊成交最好的樓盤之一金地自在城仍在持續(xù)推量，因此板塊未來成交走勢(shì)或有一定保障。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人金地集團(tuán)華東區(qū)域助理總經(jīng)理陳喆表示，金地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目布局方面一直致力于尋找城市間的價(jià)值洼地，相信泗涇會(huì)跟曾經(jīng)的嘉定、寶山一樣，迅速騰飛起航，成為下一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱捧之地。

　　而對(duì)泗涇來說，佘山和“大虹橋”兩大概念已經(jīng)為板塊日后的騰飛做足了“鋪墊”。

　　作為比自貿(mào)區(qū)更“資深”的“概念股”，近年來大虹橋?qū)χ苓呡椛鋮^(qū)域帶來的人口、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)十分明顯。據(jù)陳喆介紹，金地自在城的客戶普遍都是看中了未來項(xiàng)目在大虹橋輻射之下的升值前景。

　　松江泗涇

　　佘山、大虹橋雙核驅(qū)動(dòng)

　　庫存量：31.1萬平方米

　　成交均價(jià)：21512元/平方米

　　成交量：13.9萬平方米

　　關(guān)鍵字：大虹橋輻射區(qū)、

　　佘山國家旅游度假區(qū)

　　在另一方面，佘山依托自然資源的優(yōu)勢(shì)，歷來是上海最高端的別墅區(qū)之一，然而其輻射區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品卻多被稱作“第二居所”。而隨著泗涇的日益成熟，板塊借力佘山的自然資源優(yōu)勢(shì)，正成為被房企熱捧的區(qū)域。

　　機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：近年來，泗涇板塊憑借軌交9號(hào)線的帶動(dòng)和佘山周邊優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境，吸引了華潤(rùn)、長(zhǎng)甲等品牌房企入駐。如今，板塊內(nèi)逐步形成了公寓別墅混合型的大型居住社區(qū)，受到了剛性和改善型置業(yè)者的較大關(guān)注。

　　重點(diǎn)項(xiàng)目介紹：

　　金地自在城：目前在售93-128平方米精裝房源和88-90平方米毛坯房源。

　　長(zhǎng)泰西郊別墅：在售獨(dú)棟別墅，戶型面積為220-330平方米。

　　保利翡麗公館：預(yù)計(jì)今年10月開盤，主推89-180平方米2-4房，精裝交付。

　　以上數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究咨詢部，截至2014年8月31日