原標題：江中集團應否為少數(shù)業(yè)主的預期收益買單

　　法制網(wǎng)記者 郭宏鵬

　　“在紫金城商鋪顆粒無收的情況下，江中集團以自己虧損12個億以上的代價，來保證業(yè)主在收回投資的同時，年平均收益達11.8%，體現(xiàn)了江中的誠信和責任?！比涨埃鹘屑瘓F給南昌紫金城購物中心900多位未退鋪的業(yè)主發(fā)出了通知，通知稱業(yè)主可以選擇保留商鋪，也可以選擇退回商鋪，江中集團都會給予積極配合，想退鋪的業(yè)主可在9月15日前提出申請。

　　南昌紫金城購物中心坐落于贛江之濱，交通便利，配套設施齊全。在房地產(chǎn)的黃金年代，地處南昌老城區(qū)的紫金城購物中心本應成為一個體量頗大的商業(yè)中心。然而，對外招商6年過去了，30萬平米的購物中心無人問津，撂荒至今。這一失敗的項目，讓江中集團與紫金城商鋪業(yè)主深陷糾紛，進退兩難。

　　為什么紫金城購物中心項目會如此慘淡？制藥企業(yè)江中集團又為何會深陷與紫金城商鋪業(yè)主的糾紛當中？近日，《法制日報》記者對此展開了調查。

　　臨危受命 經(jīng)營失誤陷入更大困境

　　2004年，上市公司江西紙業(yè)因連續(xù)三年虧損而遭遇停牌，面臨退市。此時的江西紙業(yè)還身負14億元的銀行貸款和2億元的社會債務，一旦退市，為其貸款擔保的江中藥業(yè)、三九宜工、鳳凰光學三家上市公司必將受到連累。

　　為避免江西紙業(yè)退市，南昌市政府希望江中集團兼并江西紙業(yè)。江中集團臨危受命，重組ST江西紙業(yè)，承接江西紙業(yè)所有債務，并且另外出資5.3億元，用于安置其4000多名員工，總計投入21.3億元。

　　南昌市政府為支持此次重組，在原江西紙業(yè)475畝的工廠用地上規(guī)劃了100萬平米的建筑面積，交由江中集團開發(fā)利用。其中30萬平米商業(yè)，70萬平米住宅，紫金城購物中心項目應運而生。

　　紫金城購物中心于2006年建成。為快速回籠資金，江中集團將每一層的大鋪面分割成小塊出售給了3141位業(yè)主，業(yè)主再將鋪面委托給其全資子公司江西時商公司來運營，由時商公司從托管的第4年起向業(yè)主支付委托經(jīng)營收益，保證十年合同期限運營總收益達到124%。江中集團為合同擔保。

　　從2007年起，江西時商公司不惜投入大量資金，聘請專業(yè)團隊進行招商運營，甚至采取三年免租的條件來吸引商家。但是，在與成百上千的大小商戶進行無數(shù)次的談判后，時商公司都無功而返。紫金城購物中心項目就如同一塊堅硬的骨頭，讓時商公司無從下口。時商公司因此陷入極大的困境，因為其支付給業(yè)主的委托經(jīng)營收益，全部來源于借款。

　　“當初分割出售店鋪是經(jīng)營失誤?！苯屑瘓F董事長鐘虹光說，“產(chǎn)權過于分散，令前來洽談的商家望而卻步。他們擔心，十年合同期滿后，如果不是時商公司統(tǒng)一運營，他們將要與數(shù)千戶業(yè)主洽談商鋪租賃價格。”

　　無奈破產(chǎn) 少數(shù)業(yè)主不滿回購方案

　　在過去的4年間，時商公司已經(jīng)向購買商鋪的3141位業(yè)主支付了5.137億元的委托經(jīng)營收益。再加上幾千萬的運營成本，共花費5.6億元。如此巨額的花費，讓毫無收益的時商公司陷入虧損黑洞，只能無休止地向母公司江中集團“吸血”。然而，2012年，江中集團的資產(chǎn)負債率已達94%，自身難保，根本無力繼續(xù)支持時商公司經(jīng)營這個“爛攤子”。

　　如何解開產(chǎn)權過于分散的癥結，突破紫金城購物中心項目的困境？2012年12月，時商公司與江中集團共同致信所有業(yè)主，說明了紫金城購物中心遲遲不能開業(yè)的癥結所在，希望提前解除委托經(jīng)營合同，并承諾以投資額的150%回購店鋪。加上前期已經(jīng)獲得的委托經(jīng)營收益，經(jīng)測算，退鋪的業(yè)主除收回成本外，還能獲得82.6%的投資回報，年平均收益11.8%。

　　當初為了鼓勵業(yè)主退鋪，江中集團還承諾，只要沒有退鋪的業(yè)主有收益，已退鋪的業(yè)主同樣享有。多數(shù)業(yè)主接受了回購方案，截至2014年7月，共有2226戶業(yè)主辦理了退鋪手續(xù)。江中集團收回商鋪累計支付12.68億元，其中溢價達到4.23億元，加上之前已經(jīng)支付的委托經(jīng)營收益以及重組江西紙業(yè)的花費等，江中集團的累計虧損已逾20億元。

　　然而，即使江中集團在不堪重負的情況下力所能及地保障業(yè)主的投資回報，卻仍有915戶業(yè)主不肯退鋪。他們要求時商公司繼續(xù)履約，直到合同期滿。

　　“從2007年到現(xiàn)在，投資6年多，回報才50%。如果我們當時買紫金城的商品房，才四五千一平方米，現(xiàn)在的均價已經(jīng)過萬了，翻了一番，至少漲了100%?！币晃粯I(yè)主對回購方案表示不滿。

　　這915戶業(yè)主，讓時商公司以回購商鋪的方式解決紫金城購物中心困境的努力功虧一簣。終于，早已資不抵債的時商公司被委托經(jīng)營收益拖垮，被迫于2014年5月20日向法院申請破產(chǎn)。6月26日，法院裁定宣告破產(chǎn)，時商公司與業(yè)主簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》于7月20日解除。

　　擔保責任 代為履行還是賠償損失

　　時商公司的破產(chǎn)并沒有為《委托經(jīng)營管理合同》畫上圓滿的句號，未退鋪的業(yè)主轉而要求江中集團承擔擔保責任，代為繼續(xù)履行合同。他們依據(jù)的是《委托經(jīng)營管理合同》第五條：“在乙方（時商公司）不按本合同履行義務時，丙方（江中集團）必須代乙方履行本合同規(guī)定之責任”。

　　而江中集團則主張，“代為履行合同”應當是在合同仍然有效存續(xù)而債務人拒不履行合同義務的情況下觸發(fā)的，而《委托經(jīng)營管理合同》因宣告破產(chǎn)依法解除，合同義務終止履行不屬于“不按本合同履行義務”，不觸發(fā)“代為履行合同”的前提條件。并且，合同依法解除后，不存在可履行或可代為履行的合同。

　　部分未退鋪業(yè)主還提出，時商公司進入破產(chǎn)程序后，《委托經(jīng)營管理合同》中約定的后續(xù)年份收益應當屬于時商公司欠業(yè)主的債務，業(yè)主為債權人。

　　對此，江西省社科院研究員、法學博士楊秋林認為，“合同解除后給業(yè)主造成的損失應當為實際損失，我國法律明確規(guī)定了破產(chǎn)案件應當以實際損失為原則計算債權。本案中，業(yè)主主張的后續(xù)年份的租金收益在時商公司破產(chǎn)后已經(jīng)不可能發(fā)生，不屬于實際利益，這一權利屬于未來的、期待的利益，不應當認定為破產(chǎn)債權?！?

　　楊秋林博士進一步指出，合同解除后，江中集團的保證責任不是“代為履行合同”，而是承擔解約損害賠償?shù)谋ＷC責任，其承擔的保證責任范圍不應超出時商公司的解約損害賠償責任范圍。

　　“紫金城購物中心項目失敗了，在殘酷的現(xiàn)實面前，江中集團做到了把投資的本金還給業(yè)主，還給業(yè)主不少的補償，而江中集團自身卻承受了巨大的虧損。但即使如此，仍然得不到諒解。如果企業(yè)并不是故意，確實是因為經(jīng)營失誤而導致陷入困境，全社會能不能對失敗多一點寬容？”鐘虹光一臉苦澀 。