淡季持續(xù)，原本轉(zhuǎn)手快的小戶型放盤(pán)兩個(gè)多月竟鮮有人問(wèn)津

　　計(jì)劃年內(nèi)全家移民海外的陳先生，現(xiàn)正忙著將手上的部分物業(yè)轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。原本以為小戶型單位應(yīng)該很容易轉(zhuǎn)手，誰(shuí)知竟放盤(pán)兩個(gè)多月鮮有人問(wèn)津。據(jù)他介紹，這套“滯銷”的小戶型單位是天河北某個(gè)電梯單體樓1房1廳，47平方米左右，帶有市一級(jí)小學(xué)學(xué)位。陳先生于2009年買入，現(xiàn)時(shí)以160萬(wàn)元放盤(pán)，“委托兩家中介放盤(pán)，結(jié)果兩個(gè)多月過(guò)去，僅有1臺(tái)客人問(wèn)過(guò)，還殺價(jià)至150萬(wàn)元?！睂?duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，同樣是小戶型，不同板塊情況亦會(huì)有所不同。如在體育中心板塊，買家從年初至今均持觀望態(tài)度，小戶型鮮有成交，因此陳先生的情況也較常見(jiàn)。在北京路板塊，不少小戶型帶學(xué)位，總價(jià)不高，十分受買家歡迎，因此現(xiàn)時(shí)仍熱銷，價(jià)格堅(jiān)挺。在擁有不少商業(yè)性質(zhì)公寓的珠江新城板塊，住宅性質(zhì)公寓帶有省級(jí)學(xué)位，出租回報(bào)率較高，因此其比商業(yè)性質(zhì)公寓更受青睞。

　　文/圖：記者王雯倩

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，目前50平方米以內(nèi)的小戶型約占總成交兩成。其中，以市中心總價(jià)較低的樓梯樓小戶型為主，大多數(shù)成交總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)，買家多是預(yù)算不高的首次置業(yè)人士。滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠表示，物業(yè)的交易周期主要取決于物業(yè)的售價(jià)，降價(jià)幅度較大則交易周期較短，可能半個(gè)月即可成交。從近期小戶型單位成交個(gè)案來(lái)看，放售時(shí)間多為1~3個(gè)月。

　　按陳先生的情況，合富置業(yè)東方之珠分行主管鄧彩霞表示，目前天河北小戶型成交熱度不高。如金潤(rùn)大廈47平方米一房一廳，一般135萬(wàn)元才會(huì)有買家承接，而業(yè)主往往將放盤(pán)價(jià)定在145萬(wàn)元左右。而鴻翔大廈39~41平方米的小戶型，目前成交價(jià)約在125萬(wàn)~130萬(wàn)元。

　　商業(yè)公寓新貨大增小戶型住宅量?jī)r(jià)齊跌

　　盡管近期市場(chǎng)交投活躍度不高，但業(yè)主愿意大幅讓價(jià)的情況不多。鄧彩霞表示，近期天河北小戶型電梯物業(yè)的成交價(jià)與年初其實(shí)不會(huì)相差太大。梁燕明表示，眼下電梯樓小戶型成交約占30%，而且基本都是明顯低于市場(chǎng)價(jià)的電梯樓小戶型，大多成交總價(jià)在130萬(wàn)元以內(nèi)，買家多是地段指向性較強(qiáng)的首次置業(yè)人士。“在市中心租賃活躍的CBD等核心區(qū)小戶型電梯樓，入市門(mén)檻基本都在140多萬(wàn)元，甚至更高。”

　　據(jù)滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，8月份小戶型成交情況最熱的板塊為越秀板塊，其次分別為江南大道板塊、西關(guān)板塊及淘金——建設(shè)板塊。“近期小戶型成交量與1月份相比減少近4成，與成交量最大的3月份相比減少接近7成?！辈贿^(guò)，由于商業(yè)公寓與住宅本質(zhì)上有一定區(qū)別，無(wú)論是戶籍轉(zhuǎn)移、學(xué)位資格還是生活方面，商業(yè)公寓較難替代住宅。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)公寓對(duì)小戶型住宅的影響并不算大。

　　二手樓市淡季持續(xù)哪些小戶型“不愁賣”？

　　據(jù)中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理葉景生介紹，現(xiàn)時(shí)北京路板塊小戶型熱銷，價(jià)格依然企穩(wěn)，業(yè)主放盤(pán)價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)高5%~10%，一般在兩個(gè)月左右可順利出售單位。

　　滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，近期珠江新城商業(yè)性質(zhì)公寓租金均價(jià)介于75~120元/m2，而小戶型住宅租金均價(jià)介于70~110元/m2，地段相近的商業(yè)公寓相對(duì)小戶型住宅單位租金略高，幅度約為5%~10%，而售價(jià)則是小戶型住宅單位高5%左右。

　　中原地產(chǎn)雙城國(guó)際分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理甄超盼表示，珠江新城的雙城國(guó)際公寓及鉑林國(guó)際公寓，都是70年住宅性質(zhì)的公寓，且?guī)в邢攘覗|路小學(xué)學(xué)位，十分受歡迎。

　　合富置業(yè)名門(mén)分行主管盧煉煉表示，珠江新城二手商業(yè)公寓的價(jià)格比住宅公寓要便宜。如盈豐、盈力等商業(yè)公寓45~50平方米左右的單位，目前市場(chǎng)均價(jià)2.8萬(wàn)元/m2，便宜的筍盤(pán)單價(jià)約2.6萬(wàn)元/m2。而像嘉裕禮頓陽(yáng)光大廈等住宅公寓，37~43平方米的單間，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)~3.9萬(wàn)元/m2。

　　從租金看，面積相當(dāng)?shù)男粜蜕虡I(yè)公寓與住宅公寓的租值其實(shí)相差不遠(yuǎn)。盈豐、盈力等商業(yè)公寓45~50平方米的月租約4000~4500元，而鉑林國(guó)際公寓38平方米的單位月租也是4000~4500元左右，因此盈豐、盈力等商業(yè)公寓45~50平方米單位的售價(jià)約130多萬(wàn)元左右，而鉑林國(guó)際公寓38平方米的單位售價(jià)要165萬(wàn)~170萬(wàn)元左右，急售筍盤(pán)也要155萬(wàn)元左右。