“地鐵上蓋物業(yè)”是指依托地鐵軌道系統(tǒng)而建立的一種物業(yè)類型。作為集約化用地的典范，這種物業(yè)類型因為可以通過統(tǒng)一開發(fā)高效利用土地，將居住、交通、購物、就業(yè)高度結(jié)合起來，在香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。香港地鐵甚至憑借這一模式成為世界第一個實現(xiàn)盈利的軌道交通公司。截至目前，北京地鐵總里程達到442公里，是世界上地鐵線路最長的城市，但從地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展水平看，北京還遠遠趕不上其他國際化大都市。

　　高效的地鐵上蓋物業(yè)

　　擁有600萬人口的香港，軌道交通在公交體系中比重高達55%，每日載客量近240萬人次。它是世界上載客量最大的地下運輸工具，也是世界第一個實現(xiàn)贏利的軌道交通運營城市。香港地鐵的盈利并不是來自運輸本身，而是來自“地鐵+物業(yè)”的運營模式，即將地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作起來，在地鐵沿線建住宅和商用物業(yè)，通過住宅的銷售和商用物業(yè)的租賃等方式獲得利潤。

　　以建于1988年的新翠花

　　園為例，該小區(qū)位于柴灣地鐵終點站，整個建筑群由6幢高層住宅和3層裙房組成。裙房的底層由商業(yè)空間和小巴車站構(gòu)成；二層的主要功能空間是軌道站體部分，商業(yè)空間毗鄰而建；三層是軌道部分和相鄰的商業(yè)設(shè)施。整幢樓宇的裙房都是由交通設(shè)施與商業(yè)空間緊鄰而建的，裙心的屋面是住宅的中心花園。住戶由設(shè)在裙房的電梯到達裙房的屋面，再進入到各棟大廈的底層門廳。

　　這樣的模式將居住、商業(yè)和交通高效地組合在一

　　起，充分利用土地的同時，也為使用者節(jié)省了大量時間，同時，地鐵上蓋物業(yè)與地鐵經(jīng)營的互補，使地鐵建設(shè)運營實現(xiàn)了良性循環(huán)，可謂一舉多得。

　　因為先天占據(jù)了交通和人流的顯著優(yōu)勢，“地鐵上蓋物業(yè)”的價格也遠高出非地鐵物業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，紐約、倫敦、東京、香港等城市成熟的“地鐵上蓋物業(yè)”價格平均高于同片區(qū)、同等類型物業(yè)30％以上；而內(nèi)地的北京、上海、廣州等地的地鐵沿線商鋪出租率基本都達到100％。

　　地鐵上蓋物業(yè)在北京

　　在國際城市規(guī)劃中，“地鐵上蓋物業(yè)”已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆嵱贸潭茸罡?、交通出行能力最強的城市高效物業(yè)形式，其輻射能力遠遠強于傳統(tǒng)中心區(qū)物業(yè)。

　　從北京這幾年的城市發(fā)展看，“地鐵概念”已經(jīng)成為最吸引市場的賣點之一，隨著北京軌道交通路網(wǎng)的加密，建立在地鐵站口的“地鐵上蓋物業(yè)”再次深化地鐵概念。根據(jù)《北京市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》，到2015年，19條線路、全長561公里的軌道交通線網(wǎng)，將使北京成為一座“地鐵上的城市”。

　　雖然擁有總里程世界第一的地鐵線路，但北京的地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展卻遠遠不如其他國際化大都市，其中地鐵上蓋住宅的發(fā)展更落后于地鐵上蓋商業(yè)的發(fā)展。

　　其實早在10年前，北京就曾經(jīng)嘗試過地鐵上蓋物業(yè)。一號線與八通線交匯處，北京曾經(jīng)試圖利用過地鐵上的土地，但是并不算成功，噪音和振動問題成為令人詬病的問題。時隔多年后，在集約化用地的大勢之下，北京再次重提地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展，但將目標(biāo)從高速運營的軌道正線上方轉(zhuǎn)移到相對低速安靜的車輛段上方。

　　2013年1月18日，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和京投置地聯(lián)合體一舉拿下玉淵潭鄉(xiāng)地塊和昌平東小口地塊，分別是地鐵6號線慈壽寺車輛段和8號線平西府車輛段用地，加上和萬科共同拿下的郭公莊地塊，京投置地聯(lián)合體以招標(biāo)方式，拿下了北京推出的全部3個地鐵車輛段、停車場上蓋用地，成為北京地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)龍頭企業(yè)。

　　綜合體開發(fā)是主流

　　據(jù)介紹，北京的地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展可以分為三代，第一代地鐵上蓋物業(yè)就是簡單地在地鐵上蓋住宅、商業(yè)，而第二代地鐵上蓋物業(yè)開始注重地鐵的減震、降噪等方面，注重將居住與交通、商業(yè)的結(jié)合，為業(yè)主提供更有保障的生活環(huán)境。京投銀泰旗下的琨御府和公園悅府都屬于第三代軌道物業(yè)，這一代產(chǎn)品，在前兩代的基礎(chǔ)上，進一步減振、降噪，提供高綠化率、低容積率的生活環(huán)境，進一步將住宅、商業(yè)、寫字樓與便捷的交通密切結(jié)合起來，呈現(xiàn)出新一代軌道物業(yè)的超前理念。

　　從目前北京開發(fā)的地鐵上蓋物業(yè)看，城市綜合體依然是主流。

　　建于慈壽寺車輛段上方的京投銀泰琨御府項目，除了在售的9棟板樓之外，還有高層住宅、寫字樓、商業(yè)中心等；建于郭公莊車輛段上方的京投萬科·西華府項目，除了城市住宅外，還有10萬平方米主題商業(yè)廣場和國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓；京投銀泰公園悅府則配備了6萬平方米的商業(yè)配套。

　　此外，以無縫接駁地鐵著稱的龍湖長楹天街、龍湖時代天街也都是綜合體規(guī)劃，除了住宅，還配備了大體量的商業(yè)和寫字樓。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，綜合體的定位，可以更有效地利用地鐵帶來的超高人流，將人流轉(zhuǎn)化為商機，從而帶動地塊的加速升值。