公司總裁龔曉青向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，到目前為止，公司沒(méi)有一分錢(qián)銀行貸款，未來(lái)公司將從多種渠道融資，積極“儲(chǔ)糧”以支撐產(chǎn)業(yè)園的全國(guó)化擴(kuò)張步伐

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　“公司近兩年在做戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整，從‘改造老基地，振興電子城’轉(zhuǎn)換為‘推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展’?！彪娮映枪煞菘偛谬彆郧嘞颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露，即從改造和建設(shè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

　　近日，電子城股份(以下簡(jiǎn)稱(chēng)電子城)發(fā)布2014年中期業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.05億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.04億元，同比上漲14.66%。

　　值得注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)大舉借債、高杠桿率擴(kuò)張之際，這家以開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一分錢(qián)銀行貸款。

　　對(duì)此，龔曉青向本報(bào)記者解釋道，電子城以前是一個(gè)區(qū)域性建設(shè)公司，是以銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)等為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。近兩年來(lái)，公司已經(jīng)轉(zhuǎn)型為做“產(chǎn)城融合”的跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，未來(lái)將加快融資，進(jìn)而支撐公司走出北京、布局全國(guó)的戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　布局全國(guó)提速

　　“我們不是從政府手里圈一塊地，開(kāi)發(fā)后賣(mài)掉就撤離的開(kāi)發(fā)商?！饼彆郧嘞蛴浾邚?qiáng)調(diào)，“我們的大股東是國(guó)有企業(yè)，但卻是完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理的科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。

　　用龔曉青的話說(shuō)，“我們不與自然人打交道，只跟科技企業(yè)打交道。同時(shí)要嚴(yán)格把控入園的門(mén)檻，甚至要求入園企業(yè)整體或部分牽進(jìn)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)”。

　　據(jù)記者了解，此前電子城植根于北京酒仙橋區(qū)域，主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)了電子城?IT產(chǎn)業(yè)園和電子城?國(guó)際電子總部等園區(qū)，現(xiàn)在園內(nèi)有20多家上市公司，此外還有多家世界500強(qiáng)企業(yè)。

　　據(jù)了解，近兩年來(lái)，電子城已經(jīng)走出北京，在天津、秦皇島、山西朔州等地均有產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目布局。此外，據(jù)電子城相關(guān)人士透露，在北京，公司布局了7個(gè)產(chǎn)業(yè)園，目前沒(méi)有一平方米閑置;天津項(xiàng)目則規(guī)劃為3個(gè)園區(qū)，其中包括大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、工業(yè)設(shè)計(jì)與創(chuàng)新、大企業(yè)總部式商業(yè)綜合體等多種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。

　　龔曉青透露，目前電子城在天津和山西朔州待開(kāi)發(fā)的建筑面積體量約250萬(wàn)平方米，而在談的項(xiàng)目建筑面積體量約300萬(wàn)平方米，若最終這些投資能夠落地，將加快公司的全國(guó)化布局速度。

　　而對(duì)于天津這個(gè)接近100萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園大盤(pán)項(xiàng)目的進(jìn)程，龔曉青表示，正在與政府溝通規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)也在進(jìn)行招商引資。事實(shí)上，“電子城在談一個(gè)項(xiàng)目之際，客戶(hù)就已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，基本上屬于定制型。以天津項(xiàng)目為例，現(xiàn)在至少就已經(jīng)有5家意向客戶(hù)了”。

　　龔曉青直言，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)園來(lái)說(shuō)，招商非常關(guān)鍵。“在我們的客戶(hù)資源中，有20%左右的企業(yè)是有全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略需求的，其中不乏跟隨電子城新進(jìn)駐的城市同步落地投資的可能性。

　　增加持有物業(yè)比例

　　值得一提的是，真正做產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)商都非常注重持有型物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)的設(shè)計(jì)比例，因?yàn)槠浔澈笊婕百Y金平衡的問(wèn)題。

　　對(duì)此，龔曉青表示，以前公司是以銷(xiāo)售物業(yè)為主，但現(xiàn)在有所調(diào)整，北京的多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將轉(zhuǎn)為持有，但不排除根據(jù)個(gè)別企業(yè)需求靈活調(diào)整。具體來(lái)看，公司未來(lái)在北京以及熱點(diǎn)城市區(qū)域內(nèi)，將加大持有物業(yè)比例，但北京以外的部分地區(qū)則仍以銷(xiāo)售，回流現(xiàn)金為主。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，增加持有型物業(yè)將會(huì)沉淀公司的資金，而且前期投入較多，這將增加公司的資金壓力。

　　對(duì)此，龔曉青向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，這是每個(gè)真正做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都要面臨的壓力。公司現(xiàn)在在建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目很多，其中包括大量?jī)?yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年之內(nèi)，“我們將有一波非常集中的放量”。屆時(shí)，公司將通過(guò)大量持有型物業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，進(jìn)而反哺產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)，平衡資金，而公司資產(chǎn)也將有較大改變。

　　需要注意的是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加持有物業(yè)比例，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度產(chǎn)生影響，進(jìn)而加重平衡資金的壓力。

　　對(duì)此，龔曉青向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)上有著自己的考量，即中長(zhǎng)線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合。大的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)周期將持續(xù)5年-8年，甚至超過(guò)8年;而為了回籠資金，公司還會(huì)投資一些小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括商業(yè)項(xiàng)目，這樣將會(huì)緩解中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金壓力。此外，龔曉青強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，即使是大的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，3年左右也可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，小規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園速度將更快了。

　　加快融資合理提高負(fù)債

　　關(guān)于電子城的盈利模式，龔曉青向記者直言，公司的盈利主要來(lái)自四大業(yè)務(wù)板塊，科技企業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中銷(xiāo)售型物業(yè)的銷(xiāo)售收入;持有物業(yè)的租賃收益;提供高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)租賃管理和增值服務(wù)產(chǎn)生的收益;參股投資一些發(fā)展中的企業(yè)產(chǎn)生的溢價(jià)收益。

　　更為值得注意的是，據(jù)記者了解，電子城在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域是一個(gè)另類(lèi)的公司，其另類(lèi)之處在于沒(méi)有銀行貸款負(fù)債。在所有房企都利用高杠桿率擴(kuò)張之際，到目前為止，電子城無(wú)一分錢(qián)銀行貸款。

　　對(duì)此，龔曉青表示，電子城以前是一個(gè)區(qū)域性建設(shè)公司，是以銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)等為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。“這給電子城留下了一筆很大的財(cái)富”，使電子城有轉(zhuǎn)型為以持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的資本。

　　實(shí)際上，這兩年公司已經(jīng)轉(zhuǎn)型為做“產(chǎn)城融合”的跨區(qū)域開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，為了滿(mǎn)足公司加大持有物業(yè)比例和全國(guó)化布局?jǐn)U張需求，除了部分項(xiàng)目要拼周轉(zhuǎn)率，增加現(xiàn)金回籠外，“公司還需要大量資金支撐，盡管我們現(xiàn)在還不缺錢(qián)”。

　　據(jù)電子城2014年半年報(bào)顯示，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為19.4億元。“公司多年來(lái)都保持了這種標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)金儲(chǔ)備水平”，龔曉青表示。

　　由于戰(zhàn)略發(fā)展需求，特別是滿(mǎn)足未來(lái)擴(kuò)張需求，公司現(xiàn)在已經(jīng)在籌集資金，包括從外資銀行、國(guó)內(nèi)銀行貸款。“由于我們公司資信非常好，基本可以以基準(zhǔn)利率拿到授信額度”。龔曉青向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，鑒于電子城主營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、國(guó)有控股卻完全市場(chǎng)化運(yùn)作的背景，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)再融資已經(jīng)開(kāi)閘，不排除電子城順利從資本市場(chǎng)拿到再融資的可能性。

　　至于對(duì)于電子城資產(chǎn)負(fù)債率的管控范圍，龔曉青直言，預(yù)計(jì)在50%—70%之間比較合理，因?yàn)楣痉浅？粗噩F(xiàn)金儲(chǔ)備情況，要保證現(xiàn)金流安全，公司才有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。