本報訊（記者 任翀）進入9月，就到了房企企盼的“金九銀十”。今年的市場大環(huán)境似乎決定了房企只有采取以價換量的方式，才能增添“金九銀十”的成色。從近日樓市動向看，上海豪宅市場率先出現(xiàn)價格松動，對于別墅、大戶型，不論新房還是二手房，價格變動都較為明顯。

　　以價換量，更多或現(xiàn)于170平方米以上大戶型市場

　　萬科城市花園二手房價格近期明顯下滑。全職太太韓女士告訴記者：“雙拼別墅去年成交價在1000萬元左右，可最近掛出來兩套，其中一套掛牌750萬元，走拍賣程序，流拍了；還有一套掛牌850萬元，都好幾個月了，也沒人看房?！?/p>

　　記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)今年二手別墅無成交記錄。

　　而位于新江灣城板塊兩個新房項目，近期交易量上升。在8月18日至24日統(tǒng)計周期內，新江灣中凱城市之光名苑和華潤置地橡樹灣城分別以10套和7套的交易量，位居板塊交易量前兩名。

　　新江灣的兩處樓盤成交量均與價格調整關系密切。華潤項目屬于“老盤新開”，自2008年開盤以來累計銷售均價為3.68萬/平方米；2011年底與去年同期，單套面積295平方米以上的大戶型單價超過4萬元/平方米，只是成交十分零星。但在8月18日至24日內成交的7套住宅均為類似的大戶型，均價只有3.38萬元/平方米。以價換量效果還是比較明顯的。中凱項目今年1月開盤，從3月至7月，價格在4萬元/平方米左右，但成交始終在30套左右徘徊。8月中下旬均價回落至3.92萬元/平方米后，就促成了10套交易。

　　上海中原研究部高級經理龔敏認為，華潤項目以大戶型為主，銷售進程并不算快，后市壓力較大，所以以價換量是關鍵；中凱項目中小戶型居多，符合主流需求，價格松動后，銷售進程明顯加快。從這一趨勢看，未來更多的“以價換量”將出現(xiàn)在170平方米以上的大戶型市場。

　　房地產商遭遇庫存壓力，不少企業(yè)不惜“降價清貨”

　　多家房企中期業(yè)績展示了積極的調整態(tài)度。例如，富力、龍湖、遠洋、首創(chuàng)采取了積極補倉的措施，以期“貨量充?！睋屌苁袌觥?/p>

　　更多開發(fā)商明確以去存化為目的，不惜降價全力清貨。例如，萬科再度提出“現(xiàn)金為王”的策略，要求新開盤去化率達到60%，加快庫存消化；融創(chuàng)則表示將加速二三線城市清貨；遠洋明確，對超過一年半的庫存進行降價。房價點評網(wǎng)由此認為，當下銷售目標完成率不足50%的房企，未來都會有降價去存貨的可能，預計下半年市場將迎來新一波降價潮。

　　上述行動的大背景，便是不少房地產商正在遭遇庫存壓力?？硕鹧芯恐行暮头績r點評網(wǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至8月，多數(shù)房企銷售指標完成率不足50%，其中不乏華潤、龍湖、綠地、招商、金地、首創(chuàng)等行業(yè)巨頭。

　　而隨著新房市場出現(xiàn)“以價換量”，二手房市場的議價空間也在打開。上海中原地產研究部經理盧文曦表示，迫于新房市場價格擠壓，二手房議價空間有望進一步擴大，推動交易上升；而從長期來看，受房地產稅等政策預期影響，預判性拋售會逐漸增多，二手房市場掛牌數(shù)量的增多會讓議價彈性更大。

　　大量城市取消限購，但市場成交依舊不樂觀

　　克而瑞信息集團（CRIC）、易居房地產研究院和中國房地產測評中心發(fā)布的“中住288指數(shù)”，最新一期8月的“中住288指數(shù)”為1092.9點，較7月下降2.9點，環(huán)比下跌0.26%，跌幅較7月擴大0.13個百分點，同比漲幅繼續(xù)收窄至2.93%。

　　上海易居研究院副院長丁祖昱指出，這已是全國一手房價格指數(shù)連續(xù)5個月出現(xiàn)下跌。照此趨勢，預計接下去幾個月全國房地產價格將整體處于下行通道，且將持續(xù)到年底，預計11月及12月288個城市住宅指數(shù)漲幅同比將變成零，也就是說，房價用一年時間實現(xiàn)了回歸。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產價格下滑范圍也進一步擴大。8月一手房價指數(shù)下滑的城市達153個，相比上月增加了5個； 一線城市北上廣深環(huán)比全線下滑，北京降幅最大，下滑達0.83%，上海降幅最低，為0.06%。同比來看，四個一線城市仍有不同程度上漲，但相比前幾個月，同比漲幅逐步縮??； 而和去年同期四個城市房價指數(shù)接近20%的同比漲幅，已是“天上地下”。在其余284個城市中，有93個城市同比出現(xiàn)下滑，個別庫存壓力較大的城市下滑幅度超過10%。

　　雖然8月大量城市已經取消或者放松限購措施，部分地方政府還通過財政補貼、契稅減免、放松貸款利率等方式刺激房市，但受“買漲不買跌”與限貸政策沒有松綁的影響，市場成交量依舊不樂觀。展望已經到來的9月市場，丁祖昱認為不能輕言“金九銀十”一定會到來，開發(fā)商自身是否給出有效的調整方案，依舊十分重要。

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　　8月全國樓市跌聲一片

　　9月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布8月份房地產市場“百城價格指數(shù)”：8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第4個月下跌。

　　74個城市環(huán)比下跌，26個城市環(huán)比上漲。與上月相比，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月增加2個，其中漲幅在1%以上的有8個，較上月增加5個；價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少2個，其中跌幅在1%以上的有31個，較上月減少8個。

　　同比來看，全國100個城市住宅均價上漲3.15%，漲幅較上月縮小1.57個百分點，為連續(xù)第8個月縮小。按中位數(shù)計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7095元/平方米，環(huán)比下跌0.69%。

　　北京、上海等十大城市(新建)住宅均價全部下跌。杭州環(huán)比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重慶(主城區(qū))、武漢、天津跌幅也介于1%-1.7%之間；廣州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以內。