自6月份呼和浩特明文放開樓市限購以來，由46個(gè)城市組成的“限購大軍”已迅速瓦解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市松綁限購，其中明文取消或部分取消者達(dá)14個(gè)。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購。

　　對(duì)于限購松綁政策的作用，一線城市該不該松綁等問題，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特邀請(qǐng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一做客視頻訪談，同廣大網(wǎng)友一起，解讀本輪2010年以來的樓市調(diào)控政策。

　　評(píng)價(jià)：2010年以來的調(diào)控遏制了投機(jī)性需求

　　從2010年初的“國十一條”到2013年的“國五條”，中國樓市在房價(jià)大幅上漲的同時(shí)也迎來了一系列的“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

　　朱中一肯定了本輪調(diào)控的作用，他表示，限購、限價(jià)等行政性措施在短期內(nèi)對(duì)遏制房價(jià)過快上漲有作用，居民的購房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動(dòng)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向“政府?；尽⑹袌鰸M足多層次需求”的轉(zhuǎn)變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。

　　此番樓市調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、不少城市明顯供大于求、利率市場化后貸款難度加大、政策引導(dǎo)下購房者預(yù)期生變等有關(guān)，但主要是市場本身的調(diào)整結(jié)果。

　　觀點(diǎn)：地方過度依賴土地財(cái)政加速樓市下行

　　今年以來，樓市出現(xiàn)了“掉頭向下”的趨勢。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，商品房和住宅的新開工面積、銷售面積與銷售額也出現(xiàn)了負(fù)增長。與此同時(shí)，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)來看，北上廣深也首次加入了新房二手房價(jià)格全部環(huán)比下跌的隊(duì)伍。

　　朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，其調(diào)整受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大?！敖衲暌詠?，國民經(jīng)濟(jì)三期疊加，也就是經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期，相對(duì)應(yīng)我國的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了增速的趨緩期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。”

　　“另一方面，部分地方過度依賴房地產(chǎn)和土地財(cái)政，也進(jìn)一步造成了開發(fā)量過大?！痹谥熘幸豢磥?，此次樓市調(diào)整，或許將促使一些城市對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的過度“依賴癥”走向盡頭。

　　除此之外，朱中一指出，2013年市場中的一些非理性因素，諸如去年年初房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交20%個(gè)稅問題引發(fā)的恐慌性交易等，既造成了不少地方房地產(chǎn)指標(biāo)的過快上漲，也導(dǎo)致了不少消費(fèi)者的超前消費(fèi)，自然也造成了今年一些指標(biāo)的增幅下降或更多指標(biāo)的同比下降，也促使商品房待售量進(jìn)一步增加。

　　朱中一強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)整是一種正常的情況，“我們要正視一種新的常態(tài)，那就是房地產(chǎn)增速將來肯定會(huì)逐步放慢?！?

　　專家：取消限購對(duì)樓市影響不大

　　在此背景下，今年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方樓市政策頻頻微調(diào)，在限購松綁、貸款優(yōu)惠、落戶條件等諸多方面開始發(fā)力。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計(jì)，目前限購松綁的城市已達(dá)37個(gè)城市，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購，松綁限購城市已達(dá)8成。

　　就地方調(diào)控政策“底線”問題，朱中一進(jìn)一步分析，若涉及到風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)還要明確該如何防范。朱中一舉例稱，“比如在市場下行時(shí)，如何加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，如何防止棄房斷供；市場回暖時(shí)，如何防止房價(jià)上漲的蔓延等?！?

　　對(duì)于取消限購的作用，朱中一談到，“對(duì)活躍房地產(chǎn)市場有一定的作用，特別是對(duì)有支付能力但原先不具備資格的人提供了機(jī)會(huì)，所以個(gè)別城市在一段時(shí)間內(nèi)交易量有明顯增加，但是我認(rèn)為沒有必要夸大它的作用?！彼瑫r(shí)指出，限購從某種意義上來講，它只是解決了一小部分，有支付能力的人問題，沒有更多解決老百姓的購房能力問題。

　　另外，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時(shí)也表示，“限貸”目前在房地產(chǎn)市場的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購。“真正對(duì)房地產(chǎn)影響最大的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場就猛一點(diǎn)，銀行貸款停了，市場就基本停了?！?

　　預(yù)測：不主張一線城市放松限購 限價(jià)令可以松綁

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，對(duì)于現(xiàn)在來說，市場形勢已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，已經(jīng)由過去的“控房價(jià)”變?yōu)楝F(xiàn)在的“去庫存”，地方也根據(jù)自身情況適當(dāng)放寬限購政策，而限購總有一天會(huì)全部取消。

　　與二三線城市紛紛松綁限購政策不同的是，一線城市始終堅(jiān)守限購政策的紅線。

　　對(duì)此，朱中一認(rèn)為，北上廣深四大一線城市有其特殊性，目前還不應(yīng)該放開限購，“一線城市社會(huì)公共資源多，大家紛紛向北上廣深涌進(jìn)，而現(xiàn)在國家對(duì)特大城市還有規(guī)?？刂茊栴}。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，年內(nèi)還將有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購政策，除一線城市外，都將在年內(nèi)取消限購政策。

　　與對(duì)一線城市的限購松綁持否定態(tài)度不同，對(duì)于一線城市高端樓盤限價(jià)問題，朱中一表示，北京、上海等都可以放松。朱中一認(rèn)為，高端樓盤價(jià)格還是應(yīng)回歸市場，“前兩年國家把穩(wěn)定房價(jià)目標(biāo)卡得太死了，商品房價(jià)格是由供需雙方協(xié)商決定的，如果房地產(chǎn)商也提出8萬塊，購房者認(rèn)可就會(huì)買，不認(rèn)可就不買，如果大家都不買，可能就會(huì)降到6萬，這是市場的行為?！?

　　另一方面，在朱中一看來，按照十八屆三中全會(huì)的部署，加快推進(jìn)促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制也十分重要。朱中一列舉稱，如進(jìn)一步完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革；依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度；推進(jìn)建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化等。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)