上海樓市進(jìn)入階段性調(diào)整期，部分房企采取以價(jià)換量策略促銷措施，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)超30萬(wàn)元的降價(jià)幅度。對(duì)此，滬上房地產(chǎn)分析師表示，樓盤(pán)降價(jià)是房企短期的讓利行為，或?qū)⒊煞科蟠黉N常態(tài)。

　　個(gè)別新樓盤(pán)大降價(jià)

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，普陀區(qū)大真如板塊某樓盤(pán)最近一次預(yù)售證報(bào)價(jià)約為每平方米52000元，而8月成交均價(jià)僅36985元。今年4月，該樓盤(pán)成交均價(jià)為42267元，8月份的成交均價(jià)已是今年以來(lái)最低點(diǎn)。以在售的86平方米兩房為例，以8月成交均價(jià)計(jì)算，比開(kāi)盤(pán)時(shí)降了40余萬(wàn)元。

　　在嘉定，位于南翔地區(qū)的某樓盤(pán)在成交價(jià)格上也出現(xiàn)較大跌幅。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目最近一次預(yù)售證開(kāi)盤(pán)在2014年3月，最低報(bào)價(jià)每平方米23100元，最高報(bào)價(jià)27700元。該售樓處工作人員表示，88平方米精裝實(shí)用三房總價(jià)165萬(wàn)元起，而數(shù)據(jù)顯示7月份成交均價(jià)20450元每平方米，套均價(jià)格192萬(wàn)元，價(jià)格相差近30萬(wàn)元。

　　新增庫(kù)存創(chuàng)6年新高

　　據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：截至8月25日，7月與8月，全市商品住宅供應(yīng)量為162.1萬(wàn)平方米，成交量為116.2萬(wàn)平方米，新增庫(kù)存為45.9萬(wàn)平方米。從近五年情況看，七八月份的供應(yīng)量呈逐漸上漲的趨勢(shì)，盡管今年樓市低迷，但開(kāi)發(fā)商保持著相對(duì)較高的推盤(pán)熱情，推盤(pán)量為五年來(lái)同期最高。與此同時(shí)，今年夏季的成交量卻乏力，導(dǎo)致新增庫(kù)存創(chuàng)下6年來(lái)的新高，不少項(xiàng)目的去化速度明顯減緩。

　　市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2014年7月1日-8月25日，各面積段的月均成交量較今年上半年和去年同期出現(xiàn)了全線下跌。面積在90-120平方米之間的商品住宅跌量較為明顯，較今年上半年月均成交量減少了1.3萬(wàn)平方米，其次120-140平方米之間的商品住宅跌量也較大，較上半年月均減少0.9萬(wàn)平方米，而90平方米以下的與140平方米以上的情況相對(duì)較好。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟分析道，90-140平方米之間的商品住宅的購(gòu)買對(duì)象往往是改善型的購(gòu)房者居多，這類購(gòu)房者往往是“以小換大”。一旦在置換的過(guò)程中，小房子不能出售到自己的心里價(jià)位就會(huì)選擇等待，從而影響大戶型的交易量。

　　降價(jià)或構(gòu)筑抄底機(jī)會(huì)

　　從今年7月份開(kāi)始，上海周邊城市陸續(xù)對(duì)限貸、限購(gòu)進(jìn)行松綁，對(duì)上海的樓市也產(chǎn)生了一定的影響。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分購(gòu)房者的心態(tài)是，既然周邊包括杭州等城市在降價(jià)，那么上海也可能會(huì)降價(jià)，觀望的情緒加重，導(dǎo)致入市的意愿降低。若樓盤(pán)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，看房爽約的現(xiàn)象也很普遍。

　　部分樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，業(yè)內(nèi)人士給出了多種解釋。一種說(shuō)法認(rèn)為，降價(jià)說(shuō)明未來(lái)上海樓盤(pán)還有一定的降價(jià)空間，持幣觀望依然是好策略；不過(guò)也有人建議，目前的降價(jià)是一次抄底的好時(shí)機(jī)，并不存在繼續(xù)降價(jià)的可能。此外，部分新樓盤(pán)推出降價(jià)等措施，對(duì)于市場(chǎng)的震撼力相對(duì)較大，購(gòu)房者也會(huì)積極關(guān)注，以此增加購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，這或?qū)⒊蔀榉科蟠黉N常態(tài)。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，降價(jià)樓盤(pán)可能向購(gòu)房者傳遞這樣一種信號(hào)，即目前的降價(jià)機(jī)會(huì)是短期的讓利行為，恰好構(gòu)筑了一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)，購(gòu)房者如果繼續(xù)觀望而不入市，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)最優(yōu)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　本報(bào)記者 楊玉紅