【導(dǎo)讀】杭州樓市今天零時起全面放開，西安、貴陽9月1日取消限購。高庫存迫使各地再掀救市浪潮，未松綁城市只剩九個。

　　據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，最近樓市新聞鋪天蓋地，讓人有點聽覺疲勞。不過昨晚的一則重磅消息還是多少引爆了輿論。杭州市宣布，從今天零點起，樓市限購政策全面取消。此外，西安、貴陽也發(fā)文明確，將從9月1日開始徹底放開樓市。

　　由此，本來羞答答的地方樓市調(diào)控又徹底揭開了幾塊面紗。7月以來，已有30多個城市取消或者大幅度松綁限購，截至目前，全國僅有9個城市限購還沒有放開，這主要集中在北上廣深等一線或者熱點城市。最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年7月底，35個城市商品住宅累計庫存余量達到3億平方米，如此巨大的庫存量倒逼地方政府不得不出手救市。

　　拿杭州為例，此次全面放開限購距離上次限購政策調(diào)整剛好一個月，第一次是7月28日當(dāng)晚宣布，杭州余杭區(qū)、蕭山區(qū)取消限購，主城區(qū)140平米及以上取消限購。然而政策發(fā)布后，杭州的樓市成交量依舊低迷。

　　今年以來，房價下跌、限購政策放松成為樓市看點。告別黃金十年，房地產(chǎn)的未來眾說紛紜。據(jù)統(tǒng)計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，由此可見未來中國住房需求是剛性的，但對于房地產(chǎn)市場本身來說，造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。我們要提醒大家的是，隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房價有漲有跌將成樓市“新常態(tài)”。

　　杭州等城市宣布取消限購政策，引發(fā)熱議。記者第一時間聯(lián)系了杭州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)專家、浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛，他對未來房地產(chǎn)市場的前景持比較悲觀的態(tài)度。

　　丁建剛：我個人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場危機。當(dāng)然，很多人不太認(rèn)可這樣的說法。我們看到很多城市，比如說像北京這樣的城市，它本身是供不應(yīng)求的，但在最近幾個月，北京的成交量也暴跌，這說明我們這一次市場的表現(xiàn)和真實的供求關(guān)系并沒有大的聯(lián)系，而是人們的預(yù)期開始迷茫和悲觀，導(dǎo)致了市場一致的成交量暴跌。部分城市價格有較大幅度下跌，包括杭州在內(nèi)，而且相互有一些傳導(dǎo)的效應(yīng)。

　　危機如果發(fā)展到極端的時候，確實有崩盤的風(fēng)險。盡管這種概率很低，但我們并不能完全排除這樣的風(fēng)險。由于整個房地產(chǎn)市場急劇的減速，會帶來很多問題，比如說在我們整個房地產(chǎn)市場鏈條上的鋼鐵、水泥、建材、家裝業(yè)、家電業(yè)等50幾個行業(yè)同時都會受到較大的影響，整個經(jīng)濟的增速也會受到較大的影響。

　　與此相對，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對于樓市仍持樂觀態(tài)度，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于短期的合理調(diào)整，隨著經(jīng)濟和人們生活水平的變化，樓市也會逐漸回歸理性。

　　楊紅旭：僅靠限購放松這一個現(xiàn)象很難推導(dǎo)出樓市非常危險，泡沫會破的結(jié)論。限購放松第一是因為地方樓市確實降溫了，沒必要限購了。第二是中央層面的調(diào)控方針發(fā)生了大的變化。

　　看樓市是不是危險，是不是泡沫會破，還是要分析很多數(shù)據(jù)。從短期來看，成交量和價格確實量價齊跌，但是你很難預(yù)測未來幾年會不會大幅調(diào)整，大幅降溫，房價跌50%以上。

　　我認(rèn)為中國樓市暫時還不會大跌，目前還是一個短周期合理的調(diào)整。因為房地產(chǎn)總歸會隨著經(jīng)濟和人民居住水平的提高，慢慢回歸到一個理性狀態(tài)，目前其實就是正在向理性回歸這樣一個道路在行進。樓市的黃金十年已經(jīng)過去了，回歸理性然后成波浪式的發(fā)展，這是常態(tài)。

　　針對這兩種不同的觀點，經(jīng)濟之聲特約評論員、房地產(chǎn)專家韓世同表示，兩種觀點都有道理，我們對樓市既不必大驚小怪或過分擔(dān)憂，但也不應(yīng)該完全掉以輕心。

　　經(jīng)濟之聲：對于樓市未來，悲觀者有之，樂觀者也有之。哪種看法更有道理？這次限購松綁潮會帶來怎樣的結(jié)果？

　　韓世同：這兩種觀點都蠻有道理，但我覺得我們既不必大驚小怪或者過分擔(dān)憂，但是也不應(yīng)該完全掉以輕心。其實我們目前相對好一點的局面已經(jīng)是在微刺激、穩(wěn)增長、定向降準(zhǔn)、分類調(diào)控等一系列措施下取得的，但樓市下行的狀況并沒有得到改變和很大的扭轉(zhuǎn)。在這種狀況下，我覺得要采取適當(dāng)?shù)拇胧┓e極應(yīng)對，這是必要的，不能夠過于樂觀也不能夠過于悲觀。

　　經(jīng)濟之聲：現(xiàn)在大多數(shù)人覺得松綁限購的主要目的是去庫存，您覺得松綁限購真的能夠?qū)崿F(xiàn)去庫存嗎？

　　韓世同：我覺得如果在合適的時機上，是可以刺激一定成交的，但它并不是唯一的措施和手段，如果在貸款方面適當(dāng)放松或適當(dāng)調(diào)整的話，可能對市場產(chǎn)生的影響會更大。

　　我覺得松綁限購的真正原因主要還是由于地方政府的財政稅收和土地出讓金等方面受到嚴(yán)重的威脅和影響，地方政府如果不采取一定的措施，可能自己的收支平衡問題都會受到很大的威脅。

　　還有一個更重要的原因，利率市場化其實導(dǎo)致了銀行可以自由調(diào)節(jié)利率，但它對個人房貸的按揭利率還是限制的，這意味著對銀行而言，現(xiàn)在個人房貸的利率不是太高了，而是太低了。銀行貸給個人房貸的話，只有7%的年利率，但銀行貸給企業(yè)的話，可以至少是13%-15%的利率，有一部分是15%-20%的利率，這種情況下，銀行不愿意把錢用于個人房貸。我覺得這反而是一個主要原因，而且現(xiàn)在找不到解決的辦法。要不就取消利率市場化，要不就把個人房貸也提到十幾個點的利率，我覺得這個路徑和方法恐怕都行不通。

　　經(jīng)濟之聲：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場當(dāng)前最需要解決的問題是什么？

　　韓世同：房地產(chǎn)市場當(dāng)前其實還是要讓它下行，但是要避免過度大幅的降價和大幅度的跳水。

　　編輯部觀點：市場的問題要交給市場解決 才能引導(dǎo)樓市回歸理性

　　評論編輯李碩：限購政策的松動實際上對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。房價走勢關(guān)乎群眾切身利益，住房政策的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是供求平衡、市場平穩(wěn)。供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。

　　因此我們認(rèn)為，應(yīng)該通過市場機制的主導(dǎo)作用促進住房市場的深化調(diào)整。市場的問題要交給市場解決，順應(yīng)趨勢才能引導(dǎo)樓市回歸理性。