頭條關(guān)注

　　近期，東莞樓市頻吹政策新風(fēng)，限價令松綁、公積金貸款取消8倍規(guī)定……一系列的政策令樓市逐漸回暖。近期，坊間不斷傳出“東莞解禁‘90/70’”的消息，雖然該消息沒有正式的發(fā)文通知，但是單證的大戶型陸續(xù)上市，釋放著政策解禁的信號。目前，“90/70政策”衍生的“雙拼房”，存在著大量積壓賣不動的局面。業(yè)內(nèi)人士稱，這一政策退出市場是大勢所趨。

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　　部分“雙拼房”有5個房產(chǎn)證

　　“現(xiàn)今市面上積壓了大量的‘雙拼房’，有些甚至有5個房產(chǎn)證?！笔忻嫔?，在高端項目中，“雙拼房‘占比可達10%—20%；在常規(guī)項目中，“雙拼房”占比達5%。

　　筆者在走訪中，發(fā)現(xiàn)市場上的“雙拼房”銷售狀況不盡如人意。

　　在寮步與東城交界的某項目營銷中心中，該樓盤營銷人員告訴記者，該樓盤銷售的都是雙拼戶型，有兩個房產(chǎn)證?！拔覀冊谑垩蠓堪?15平方米三房、140平方米四房，其中140平方米的戶型由一個80多平方米，一個60多平方米的戶型拼合?！?/p>

　　當(dāng)筆者問及是否存量不多時，該銷售人員稱：“這個不擔(dān)心，我們還有8棟同樣戶型的房子。”據(jù)悉，該項目開盤已久，從銷售人員話中可見“雙拼房”存在積壓的狀況。

　　購買“雙拼房”，買家最關(guān)心的是銀行貸款。對此，該營銷人員稱，開發(fā)商跟相關(guān)銀行有協(xié)議，可以放松貸款的審批。

　　“雖說有兩個房產(chǎn)證，但是我們還是按照一套房來賣的。多少個房產(chǎn)證跟貸款沒有關(guān)系。”該銷售人員稱，“如果你首次置業(yè)的話，即使是兩個房產(chǎn)證，可同時貸款，也可以按照首付款比例三成來貸款。不然的話，這種‘雙拼房’都沒人買了。”

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士也證實了該“潛規(guī)則”?！皻v年來，東莞執(zhí)行‘90/70’政策較為嚴格，而‘雙拼房’主要因為按揭的問題，使購房者很頭痛，銀行、業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士都知道怎么回事，大家都有普遍的共識，會區(qū)別對待，銀行也會放松貸款的難度，默認為一套，以規(guī)避第二套房產(chǎn)的首付比例?！?/p>

　　東莞市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良認為，現(xiàn)今市面上積壓了大量的“雙拼房”，有些“雙拼房”甚至有5個房產(chǎn)證。

　　合富輝煌東莞公司市場研究部副總監(jiān)李興旺表示，目前“雙拼房”的確沒那么好賣。市面上，在高端項目中，“雙拼房”占比可達10%—20%；在常規(guī)項目中，“雙拼房”占比達5%。

　　常平世博天林湖營銷總監(jiān)葉偉強表示，某些樓盤“雙拼房”確實賣不動?！罢粦?yīng)該‘一刀切’，可以引導(dǎo)市場，引導(dǎo)開發(fā)商，亦可以通過稅費優(yōu)惠調(diào)節(jié)市場的發(fā)展?！?/p>

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　　退出市場也是大勢所趨

　　在設(shè)計上，“雙拼房”戶型不大方正，格局布局有些凌亂。另外，開發(fā)商在裝修的時候，經(jīng)常按照兩套房的標準設(shè)計，譬如，裝有兩套煤氣管道、兩套水表等。對買家來說，裝修時需要耗費較大成本，承擔(dān)很大的折舊成本。

　　“最終，‘雙拼房’會被淘汰，沒有給購房者帶來任何實際性的好處?！标愹E良表示，“一套房幾個房產(chǎn)證，有些多達四五個。若房子在流通中，丟失一個證，房子就無法轉(zhuǎn)讓了?！?/p>

　　他認為，從貸款角度，“雙拼房”貸款難的問題人所共知；從轉(zhuǎn)讓來說，其交易程序繁瑣，影響了市場的流通。

　　李興旺亦表示，“90/70政策”不是從源頭上調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)，而是從交易環(huán)節(jié)上限制，這是行不通的。

　　據(jù)悉，市面上的“雙拼房”主要有兩種格局，一種方式是兩套房之間只隔一堵墻，業(yè)主收房前，開發(fā)商會將其打通，只是在簽約前會有兩個房產(chǎn)證；另一種方式照兩套房的格局來設(shè)計，開發(fā)商會預(yù)先準備兩份設(shè)計稿，一份設(shè)計稿是在合并前，一種是在合并后，合并兩套房時，只要不動及房梁是沒有問題的。

　　筆者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“雙拼房”大多是一套90多平方米的三房一廳和一套40多平方米的一房一廳拼合起來，組成130多平方米的四房兩廳兩衛(wèi)。在設(shè)計上，“雙拼房”戶型不大方正，格局布局有些凌亂。另外，開發(fā)商在裝修的時候，經(jīng)常按照兩套房的標準設(shè)計，譬如，裝有兩套煤氣管道、兩套水表等。對買家來說，裝修時需要耗費較大成本，承擔(dān)很大的折舊成本。

　　陳駿良也認為，“雙拼房”在戶型的設(shè)計和空間使用上非常不實用。

　　“‘90/70政策’早應(yīng)該解禁，其設(shè)置本來就不合理?！标愹E良說，“多年來，我們一直在提議廢除該政策，卻未有正式的文件通知。不過近年來，某些城市已經(jīng)暗地里松綁政策，東莞最近也在悄然解禁政策，相關(guān)部門對開發(fā)商在報建審批情況較為靈活?！?/p>

　　李興旺也表示，“雙拼房”跟正規(guī)的戶型相比，較為浪費資源，市場弊端大，現(xiàn)在已經(jīng)自行回歸理性，逐漸退出市場?！半m然政府沒有正式發(fā)文，相關(guān)部門已經(jīng)在暗地里放松了，很多樓盤報建時候，只需要搭配‘90/10’、‘90/20’?！?/p>

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　　房產(chǎn)稅或加重“雙拼房”持有成本

　　“若房產(chǎn)稅正式出臺，對‘雙拼房’來說是沉重的打擊。因為，‘雙拼房’擁有多個房產(chǎn)證，無法避免多征收稅費?！?/p>

　　2007年左右，東莞人逐漸洗腳上樓，掀起了一股“大戶型”熱賣的景象，帶動了“雙拼房”熱銷。然而，好景不長，市民住房需求悄然發(fā)生變化。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，東莞樓市70—120平方米戶型供應(yīng)占比重約66%，141平方米以上大戶型供應(yīng)比重約16%，連續(xù)3年回落，創(chuàng)歷史最低。

　　從以上數(shù)據(jù)可看，市場的需求訊息萬變，市場的格局已經(jīng)發(fā)生了變化，尤其是“90/70政策”衍生出來的“雙拼房”已經(jīng)不符合時代的潮流，遲早被市場所拋棄。另一方面，去行政化成為樓市調(diào)控關(guān)鍵，政策“一刀切”已然不是最好的調(diào)控方式。

　　日前，國務(wù)院法制辦公布《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》（下簡稱意見稿）。建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，或?qū)⑼苿臃慨a(chǎn)稅的全面落地。若房產(chǎn)稅正式出臺，雙拼房該何去何從？

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)稅正式出臺，購買“雙拼房”負擔(dān)將加重；而且，“雙拼房”本身是時代的畸形產(chǎn)物，存在很多風(fēng)險，購房者在入手前要注意防范。

　　“沒辦法了，若房產(chǎn)稅正式出臺，對‘雙拼房’來說是沉重的打擊。因為，‘雙拼房’擁有多個房產(chǎn)證，無法避免多征收稅費。”李興旺評價說。

　　陳駿良則稱，“以后不動產(chǎn)登記正式實施，房產(chǎn)稅或會全面落地，擁有多個房產(chǎn)證的‘雙拼房’或會成為悲劇。”

　　至于雙拼房的房產(chǎn)稅的征收，陳駿良認為，雙拼房是時代的特殊的產(chǎn)物，政府可以尊重歷史，對于特殊時代的產(chǎn)物雙拼房可以特殊處理。政策的制定者要考慮到已經(jīng)購買雙拼房的業(yè)主，制定相關(guān)細則要可以為其作個備注，雙拼房可以在起征點的范圍以外，或者某年后的雙拼房才列入起征點。

　　何謂“雙拼房”

　　■鏈接

　　現(xiàn)實生活中，很多客戶需要大戶型，發(fā)展商為規(guī)避“90/70”政策，就把兩套房按一套房來設(shè)計開發(fā)，但有兩個房產(chǎn)證。

　　2006年，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這是“90/70政策”。為了規(guī)避政策，開發(fā)商將兩套房子拼合成大戶型，加大空間的面積，這樣“雙拼房”應(yīng)勢而生，據(jù)悉，購房者持有2個或以上的房產(chǎn)證，甚至多達5個房產(chǎn)證。

　　本版采寫：（除署名外） 南方日報見習(xí)記者 葉永茵 記者 郝金朋