上市房企“四大家”的最后一份中報(bào)今日出爐，保利地產(chǎn)今日晚間公布半年報(bào)，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38.22億元，同比增長(zhǎng)12.19%。

　　雖然看上去靚麗，但是與去年相比，這一凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率卻顯得遜色。資料顯示，保利地產(chǎn)去年中期凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35%。

　　根據(jù)中報(bào)，保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億，同比增長(zhǎng)11.31%;上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額651.39億元，同比增長(zhǎng)2.35%，實(shí)現(xiàn)簽約面積501.22萬(wàn)平方米，同比減少10.82%。

　　不過(guò)這個(gè)成績(jī)?cè)诘禺a(chǎn)四大龍頭中已經(jīng)算是好看。萬(wàn)科上半年中期凈利潤(rùn)僅同比增長(zhǎng)5.6%，毛利率更是創(chuàng)下2008年以來(lái)最低水平，相比之下，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比下跌30%以及金地集團(tuán)同比下跌近50%，顯得更加慘淡。

　　 四大龍頭的折射意義 近半房企業(yè)績(jī)下滑

　　四大房企的業(yè)績(jī)是今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。而萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶此前的一句“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢(qián)的時(shí)代”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)。

　　2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.0%，銷(xiāo)售金額同比下降6.7%，其中，住宅銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，住宅銷(xiāo)售金額同比下降9.2%。

　　而需求不足帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的下調(diào)，70個(gè)大中城市新建住宅房?jī)r(jià)指2014年以來(lái)呈現(xiàn)出來(lái)逐步回落的態(tài)勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)下跌一定程度上也波及了上市公司的業(yè)績(jī)。根據(jù)同花順IFIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，滬深兩市共有83家房企公布2014年中期業(yè)績(jī)(B股不計(jì)入內(nèi))，其中40家房企中期凈利潤(rùn)同比下跌，統(tǒng)計(jì)來(lái)看，榮豐控股上半年歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)同比下跌1644%，排名倒數(shù)第一。

　　中金房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧?kù)o鞭此前曾經(jīng)分析，影響房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)有兩個(gè)主因:一是竣工面積少拖累結(jié)算收入同比下降;二是房屋銷(xiāo)售毛利率處于近年來(lái)歷史低位，毛利率的下滑主要與銷(xiāo)售均價(jià)偏低、土地成本上升相關(guān)。

　　對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，絕大部分房企均表示“源于公司上半年實(shí)際結(jié)算項(xiàng)目的減少”。也有公司指出，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動(dòng)放緩經(jīng)濟(jì)增速的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出整體增速下降態(tài)勢(shì)，公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)相應(yīng)下滑。

　　下半年繼續(xù)承壓 去庫(kù)存為主題

　　房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了年初高達(dá)25%的同比下跌后，而近期決策層開(kāi)始出臺(tái)“微刺激”，各地也開(kāi)始松綁房地產(chǎn)政策，限購(gòu)放松的消息頻出，而房地產(chǎn)板塊股價(jià)也從前期低點(diǎn)反彈了17%。

　　但業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況仍不甚樂(lè)觀。銀河證券房地產(chǎn)分析師稱，未來(lái)政府將在房地產(chǎn)稅收體系及保障房建設(shè)等方面下功夫，而未來(lái)房企需要自己招突破路徑，而中原地產(chǎn)分析師張大偉此前也指出，大部分企業(yè)完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的可能性越來(lái)越低。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也在最近的研究報(bào)告中指出，受益于政策不斷放松和信貸支持，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售和建設(shè)均會(huì)溫和改善，但是雖然政策放松早于預(yù)期、提振了市場(chǎng)信心，但房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。因此，我們認(rèn)為杠桿較高、利潤(rùn)率下滑及部分房地產(chǎn)公司庫(kù)存高企等問(wèn)題都將限制板塊反彈的幅度。

　　不過(guò)房地產(chǎn)上市公司對(duì)于未來(lái)表示樂(lè)觀，萬(wàn)科總裁郁亮曾指，各地的政策調(diào)整、加之央行多次強(qiáng)調(diào)保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求以及上半年各地市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)，未來(lái)購(gòu)房信貸環(huán)境有望改善，而購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力也有望提高。

　　而招商地產(chǎn)也在半年報(bào)中預(yù)計(jì)，著從中央到地方一系列放松政策的出臺(tái)與落實(shí)，下半年市場(chǎng)成交有望反彈。

　　值得注意的是，在各家房企的中報(bào)中，“加速去化庫(kù)存”的字眼多次被提及。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年一二線市場(chǎng)很可能會(huì)成為品牌房企降價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)，隨著萬(wàn)科、雅居樂(lè)等第一輪降價(jià)戰(zhàn)之后，目標(biāo)完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營(yíng)。