在各種悲觀聲音充斥、市場(chǎng)依然觀望迷茫的背景下，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？日前在“2014年諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”上，住建部專(zhuān)家、房企大佬及頂尖的房地產(chǎn)基金管理人一致認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期性調(diào)整期，不會(huì)掉頭向下，未來(lái)依然是充滿生命力的行業(yè)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間。

　　周期性調(diào)整而非崩盤(pán)

　　盡管今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀，但是在住建部政策研究中心主任秦虹看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是調(diào)整而不會(huì)崩盤(pán)或暴跌，也沒(méi)有掉頭向下，波動(dòng)、分化、創(chuàng)新是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)，她對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心。目前需求是在觀望，觀望會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間還有待研究。

　　歌斐資產(chǎn)總裁殷哲也認(rèn)為，今年以來(lái)這輪市場(chǎng)回落依然是周期性調(diào)整，而非趨勢(shì)性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體存量供不應(yīng)求的格局依然未變，今年以來(lái)一二線城市普遍出現(xiàn)的市場(chǎng)成交回落不可能是所謂的行業(yè)大拐點(diǎn)，全國(guó)層面上的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依然具有擴(kuò)張空間。

　　“房地產(chǎn)到今天為止，就相當(dāng)于一個(gè)人過(guò)了青春期，青春期之前競(jìng)爭(zhēng)的是規(guī)模、成長(zhǎng)的速度，過(guò)了青春期之后，房地產(chǎn)依然是非常有生命力的行業(yè)，仍將有20年的增長(zhǎng)?！?萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖說(shuō)，“住宅快速增長(zhǎng)的蜜月即便結(jié)束也不代表我的幸福沒(méi)有了，因?yàn)槿兆邮怯纱罅科椒病嵥榈娜兆永鄯e出來(lái)，我們的日子依然要過(guò)，而且要很好地過(guò)，幸福仍然在前面?！?/p>

　　對(duì)于本輪調(diào)整周期有多長(zhǎng)，秦虹認(rèn)為，過(guò)去是市場(chǎng)簡(jiǎn)單、政策復(fù)雜，現(xiàn)在是市場(chǎng)復(fù)雜、政策簡(jiǎn)單?，F(xiàn)在已經(jīng)不應(yīng)該用一二三四線劃分城市，三四線城市本身有的不錯(cuò)，也有的三四線城市庫(kù)存壓力非常大，所以沒(méi)有辦法回答調(diào)整多長(zhǎng)時(shí)間。如鄂爾多斯可能兩三年調(diào)整不完，但北京應(yīng)該最短。

　　房地產(chǎn)基金發(fā)展空間大

　　對(duì)于下半年的市場(chǎng)形勢(shì)，殷哲認(rèn)為，隨著限購(gòu)政策的集中退出，甚至個(gè)別省市出臺(tái)刺激性新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面情緒將逐漸淡化，加上下半年以來(lái)銀行房貸已有逐漸放松的征兆，市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)具備回升的基礎(chǔ)，尤其是供求矛盾激烈的一線城市以及市場(chǎng)正處于正常擴(kuò)張期的二線城市，在行業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)的背景下，預(yù)計(jì)將在今年四季度至明年初回暖，反而是目前正面臨高庫(kù)存壓力的城市，由于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期已經(jīng)形成，市場(chǎng)回升的時(shí)間點(diǎn)將相對(duì)延后。

　　針對(duì)部分投資人關(guān)于目前房地產(chǎn)行業(yè)狀況不好，地產(chǎn)基金是否會(huì)生存困難的擔(dān)憂，殷哲認(rèn)為，這恰恰是地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)會(huì)。下半年后分化、并購(gòu)的投資機(jī)會(huì)將逐步凸顯，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，地產(chǎn)基金有較大的發(fā)展空間。

　　諾亞財(cái)富董事局主席兼CEO汪靜波也表示，目前中國(guó)仍處于城市化進(jìn)程中，中國(guó)城市群仍有很大發(fā)展空間，其發(fā)展速度將快于國(guó)內(nèi)平均發(fā)展速度；房地產(chǎn)行業(yè)融資模式正從以銀行貸款為主的間接融資向以債權(quán)、股權(quán)融資為主的直接融資模式轉(zhuǎn)變，隨著信托融資模式局限性、非靈活性等問(wèn)題顯現(xiàn)，地產(chǎn)基金的創(chuàng)新與價(jià)值逐漸得到認(rèn)同；開(kāi)發(fā)商也相應(yīng)地從“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“去投資化、集中化、專(zhuān)業(yè)化、輕資產(chǎn)化”的趨勢(shì)。

　　針對(duì)今年下半年的地產(chǎn)業(yè)投資，殷哲表示，在投資標(biāo)的和模式上，剛需和改善性住宅依然是投資主戰(zhàn)場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和物流地產(chǎn)將是加大配置的領(lǐng)域，美元資產(chǎn)的投資比例亦將逐漸提高。同時(shí)，在市場(chǎng)波動(dòng)常態(tài)化的大背景下，強(qiáng)化跨周期投資，將會(huì)是未來(lái)地產(chǎn)投資的主旋律。具體來(lái)說(shuō)，建議組合投資、跨周期投資、并購(gòu)?fù)顿Y和海外投資四個(gè)大方向。（證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)）