買房“墊首付”，能幫助購房者減輕首期房款的壓力。在一手住宅市場淡靜的成交氛圍下，這曾被認(rèn)為是開發(fā)商為了吸引買家而采取的短暫營銷手段。但近日記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“墊首付”現(xiàn)象眼下不僅在住宅項(xiàng)目普遍存在，甚至一些商業(yè)項(xiàng)目也將“墊首付”作為樓盤為客戶提供的專屬服務(wù)。更值得關(guān)注的是，代買家“墊付首期款”的承接方也由原來的開發(fā)商變?yōu)榱艘恍I(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。據(jù)了解，這些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)大部分都是來源于中介公司以及代理行與房企聯(lián)合成立的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士指出，專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)將使得“墊首付”的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)成為常態(tài)化，而這些金融服務(wù)為買家置業(yè)提供了更大的杠桿，買家在獲得更多置業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)也承擔(dān)著更大的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　商住“墊首付”成常態(tài)

　　臨近金九，廣州很多樓盤都逐漸結(jié)束了近兩個(gè)月的低調(diào)姿態(tài)開始大規(guī)模地推新貨。在這一過程中，記者發(fā)現(xiàn)，這些推新的項(xiàng)目中除了常規(guī)的優(yōu)惠以外，還有一些特殊的金融服務(wù)。位于從化京珠高速北興出口往從化8公里105國道旁的珠江壹城國際城，其“香格里拉”洋房組團(tuán)已于8月16日開放樣板房，預(yù)計(jì)9月中下旬開賣。記者在其銷售中心門口最顯眼的地方看到，其樓盤宣傳板上除了有“省中醫(yī)三甲醫(yī)院”、“7.5萬平方米奧特萊斯”、“撤市設(shè)區(qū)不限購”等宣傳資料外，還特意突出了其“0首付無憂置業(yè)”的金融服務(wù)。

　　珠江壹城并非是特例，事實(shí)上，記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)廣州在售或者預(yù)計(jì)在近期推出的樓盤都有相關(guān)的置業(yè)金融服務(wù)推出，而針對(duì)的也都是買家的“首付款”。如在蘿崗中新知識(shí)城板塊即將會(huì)有一個(gè)名為萬科幸福譽(yù)的新項(xiàng)目推出，據(jù)其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，與項(xiàng)目同步推出的還有萬科幸?；鸹顒?dòng)。而這個(gè)基金活動(dòng)的目標(biāo)也是針對(duì)買家的首付款，“首付低至1成，更有全城免費(fèi)送首付活動(dòng)?！?/p>

　　記者了解到，現(xiàn)時(shí)包括萬科、珠江、新福港、祈福、保利、雅居樂、時(shí)代、合景等眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下在廣州的樓盤都推出了“墊首付”的服務(wù)。為買家墊付首期款仿佛已經(jīng)成為了現(xiàn)時(shí)賣樓的“標(biāo)配”。更值得關(guān)注的是，以往一般只在住宅項(xiàng)目出現(xiàn)的墊付首期款現(xiàn)時(shí)在不少純商業(yè)項(xiàng)目中也開始普及。前不久，萬科在廣州的第一個(gè)商業(yè)綜合體萬科派正式亮相。該項(xiàng)目吸引買家的地方除了其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)以外，購房金融服務(wù)也是其亮點(diǎn)。據(jù)相關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目可以針對(duì)買家提代墊付部分首付的服務(wù)?！吧虡I(yè)項(xiàng)目首付要五成，我們可以先墊付一半，也就是買家只需要給二成五的首付就可以了?！倍饲?，番禺的保利大都匯項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)也曾推出首付分期付款的優(yōu)惠措施，但分期的期限只有2個(gè)月。

　　墊付由金融中介公司完成

　　“現(xiàn)在樓盤推出的墊首付與以往的有明顯的不同?！庇袠潜P負(fù)責(zé)人告訴記者，過去樓盤推出幫買家暫時(shí)墊付首期款的服務(wù)一般都是由開發(fā)商自己先墊出。在前兩年就已經(jīng)有開發(fā)商幫業(yè)主墊首期款的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)基本上都是開發(fā)商先通過做賬替買家墊出首期款然后使得買家能順利取得銀行貸款。“現(xiàn)在這些墊付行為都是由金融中介公司完成?！?/p>

　　記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)一些大的中介代理行都在不遺余力地進(jìn)軍房地產(chǎn)金融中介市場。在今年短短的幾個(gè)月內(nèi)幾大中介代理行都推出了自己的金融信貸產(chǎn)品，如易居推出樂居貸、合富輝煌推出保來小額貸、世聯(lián)推出家園云貸等等。而現(xiàn)時(shí)在廣州有推出的“墊首付”置業(yè)金融服務(wù)的樓盤中，只有極少數(shù)是由銀行旗下的金融機(jī)構(gòu)操作，大部分都是通過這些中介代理行的金融中介平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的。如上述所提及的萬科派，現(xiàn)時(shí)就是由合富輝煌的保來水上額貸進(jìn)行“墊首付”置業(yè)金融服務(wù)。而珠江壹城的“零首付”也是通過易居的樂居貸進(jìn)行操作的。

　　“中介代理行與樓盤的合作十分密切，相比于銀行他們更容易切入到這些信貸服務(wù)當(dāng)中去。”有專家向記者分析認(rèn)為。而相比于銀行復(fù)雜的操作程序，房地產(chǎn)企業(yè)也更傾向與這些中介代理行進(jìn)行合作。甚至于有房企還直接參與到這些金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中去成為其中的合作方。7月21日，易居中國、眾安保險(xiǎn)、富力地產(chǎn)共同對(duì)外宣布，已簽訂基于中國首家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)“房金所”的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。據(jù)消息稱，房金所其中一塊內(nèi)容可能向首付不足的購房者貸款，本質(zhì)上和樂居貸、保來小額貸款這些金融服務(wù)有相似之處。

　　與以往只是應(yīng)對(duì)短時(shí)間的低迷行情而推出墊首付相比，眼下這股“墊首付”置業(yè)潮已經(jīng)向著常態(tài)化的方向前進(jìn)。而事實(shí)上，隨著中介代理行以“金融服務(wù)”的方式強(qiáng)化與樓盤的銷售合作，這種服務(wù)已經(jīng)開始以產(chǎn)品的方式存在于買家與開發(fā)商之間?！斑@一兩年電商對(duì)于代理行的沖擊很大，而房地產(chǎn)金融無疑可以為代理行掰回份額。”

　　代理公司獲得不菲回報(bào)

　　據(jù)了解，類似于“墊首付”這類型產(chǎn)品不僅能為代理行在樓盤銷售中爭取到更多的客源，而且也能獲得相當(dāng)不錯(cuò)的利潤。

　　以往，像合富、中原、易居這樣的中介代理行最大的利潤來自于樓盤銷售，就是在住宅成交后提成一定比例的金額作為中介代理費(fèi)用。然而，隨著房地產(chǎn)金融服務(wù)的興起，這些中介代理行借助于“墊首付”這類型的業(yè)務(wù)則可能獲得更大的利潤空間。

　　這些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的利潤來自于兩個(gè)方面，一方面的較銀行更高的利率收益，而另一部分則是來自于所謂的手續(xù)費(fèi)。據(jù)相關(guān)人士透露，保來小額貸款就是合富推出的針對(duì)“墊首付”的房地產(chǎn)金融項(xiàng)目。據(jù)了解，保來小額貸款期限一般為1個(gè)月-1年，借款金額為10萬-500萬，10萬的貸款日息最低為60元，100萬元的日息要600元。也就是說如果折算成年息10萬的貸款一年的利息最低是21900元，年利率高達(dá)21.9%。而現(xiàn)時(shí)在銀行進(jìn)行小額貸款的年利率一般在8%左右。也就是說，像保來小額貸款的利率是遠(yuǎn)高于銀行小額貸款。

　　而記者在有做“墊首付”的樓盤了解到，事實(shí)上與樓盤合作的房地產(chǎn)金融中介推出的貸款年利率基本都在8%-12%左右。如萬科派的墊付一半首付的貸款年利率就在8%。但這并非是購房者要支付的全部成本?！耙话銇碚f，這些代理中介公司還會(huì)要求買家支付一定的服務(wù)費(fèi)或者是手續(xù)費(fèi)?！庇浾吡私獾剑@種服務(wù)的支付包括兩部分，一部分是在辦理“墊首付”業(yè)務(wù)時(shí)就要繳交的服務(wù)費(fèi)，一般是一次性繳2000-3000元不等。而另一部分則是每個(gè)月要支付的“手續(xù)費(fèi)”。“除上正常貸款的利率外，代理中介行還要收取3%的手續(xù)費(fèi)，是每個(gè)月都要交的?！边@樣算下來，一筆“墊首付”業(yè)務(wù)做完，每年這些中介代理行能通過房地產(chǎn)金融獲得起碼11%甚至更高的收益。“這樣的收益相比于樓盤的提成有可能更高?！?/p>

　　低門檻下的高風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)金融在樓盤銷售中的滲透為中介代理行打開了新的收益通道，也為買家提供了更低的置業(yè)門檻。最明顯的就是高杠桿下，有些買家甚至可以零首付就可以置業(yè)。但這種高杠桿下存在的風(fēng)險(xiǎn)則更大。

　　“之前不少人羨慕香港或者是國外，因?yàn)橄愀酆蛧舛伎梢杂靡怀墒赘毒涂梢再I房，但這種置業(yè)方式在高房價(jià)的壓力下是十分危險(xiǎn)的?！庇袠I(yè)內(nèi)專家提出，雖然“墊首付”為部分買家降低的購房門檻，但是也大大地增加了供房的壓力。

　　“在香港金融危機(jī)的時(shí)候，很多人的房子就斷供，原因就是首付太少，供房壓力太大?！痹诂F(xiàn)時(shí)廣州“墊首付”橫行的當(dāng)下，買家月供比原來的三成首付要高出一倍甚至更多?！耙郧百I家為難的是湊首付款，可能往后就是湊月供款，但首付款不夠大不了不買，但如果月供款不夠就是斷供，而且供房一般都是二三十年，不僅是買家，甚至行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)很大。”

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁