樓市快評

　　龔名揚(yáng)

　　近日，東莞發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》，這份被業(yè)內(nèi)解讀為“促市”的政府文件一經(jīng)發(fā)布，就引發(fā)了多方的關(guān)注，人們尤其關(guān)心新政發(fā)布后東莞的樓市是否會和佛山一樣呈現(xiàn)爆發(fā)性的增長。

　　不過，就上周的交易情況來看，東莞的住宅成交套數(shù)和面積都只有輕微上升，但可能沒有達(dá)到很多人的預(yù)期。究其原因，東莞不像佛山那樣，此前有嚴(yán)格的限購政策，“促進(jìn)”和“解禁”終究有所不同。再加上房貸沒有實(shí)質(zhì)性的放松，因此很難在短時間內(nèi)大規(guī)模釋放購房需求。

　　但新政的出臺所釋放出來的利好信號，已經(jīng)讓很多開發(fā)商感受到了“暖意”，不少樓盤一掃之前的低迷狀況，觀望氛圍已經(jīng)逐步減退。

　　從另一方面來看，東莞樓市新政的出臺沒有帶動成交大幅上升，一個很重要的原因是很多開發(fā)商都在蓄客，備戰(zhàn)“金九”和“銀十”，因此開發(fā)商的推貨積極性并不高，這導(dǎo)致了8月入市的新品并不多。在市場信心的恢復(fù)期，供應(yīng)量的下降自然會影響成交量，在這樣的大環(huán)境下，上周的樓市仍能有小幅提高，可見市場環(huán)境的確在好轉(zhuǎn)。

　　從目前的情況來看，由于8月的成交氛圍只能算是差強(qiáng)人意，包括東莞的大部分開發(fā)商意在“金九銀十”集中推貨，借高熱的樓市人氣來換取成交量，筆者認(rèn)為從8月底開始的“金九”或是今年購房者的最佳購房時機(jī)。

　　很多人都知道，房地產(chǎn)市場有旺淡季之分，按照慣例每年最旺的是被稱為“金九銀十”的9月和10月，此外還有被稱為“紅五月”的4月和5月。房地產(chǎn)的旺季并非自然形成的，而是開發(fā)商的一種固有的營銷策略，因?yàn)檫@些月份的節(jié)點(diǎn)比較多，非常適合開發(fā)商進(jìn)行具有針對性、大規(guī)模的促銷活動。再加上這些月份是傳統(tǒng)的消費(fèi)旺季，尤其是9月和10月，消費(fèi)者往往會有相對較強(qiáng)的購買欲望，形成了一種消費(fèi)的慣性。

　　而且，由于今年年初整個房地產(chǎn)市場的環(huán)境并不好，房貸收緊，觀望氛圍濃重，購房者有樓市下行的預(yù)期，而開發(fā)商也不愿降價，導(dǎo)致市場整體成交萎縮。由此而導(dǎo)致了各開發(fā)商的庫存壓力也有所加大，上半年銷售業(yè)績與往年相比大幅縮水。而且，由于受連續(xù)暴雨的影響再加上本身的市場氛圍差，就連傳統(tǒng)的銷售旺季“紅五月”也令到眾多開發(fā)商“折戟”，并沒有達(dá)到預(yù)期的銷售效果。

　　因此，在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季里，由于臨近年底，上半年銷售壓力的累計，各大開發(fā)商肯定希望能夠以價換量，來盡可能地完成今年的銷售目標(biāo)，至少不要降得太多，因此購房者將面對更多的選擇空間，議價能力也將有所提升。

　　另外，隨著軌道交通的逐步完善，地鐵和輕軌沿線的房價肯定會逐步上漲，一些大型的商業(yè)項(xiàng)目的落地，也會促使市區(qū)的樓價繼續(xù)走高。而且據(jù)筆者所了解，在過去兩年東莞的商住商服地塊地價大幅提高，這段時間內(nèi)成交的地塊上面所建的樓盤項(xiàng)目，最快在明年就會上市，在開發(fā)商前期成本等沒有太大波動的情況下，地價的上升必然會反映到房價上來。

　　因此，在筆者看來，“金九銀十”不僅是決定開發(fā)商今年業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時也是購房者入市的最佳時機(jī)。