依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，以及建設(shè)用

　　地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍。

　　“條例明確了不動產(chǎn)登記全國統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，不動產(chǎn)登記是為摸清“家底”，過去提到不動產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對城為主，這次以明確的范圍更廣，內(nèi)容更全。這是我國首次在不動產(chǎn)登記實(shí)施層面對“大家底”給出國家定義。

　　“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權(quán)房’問題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問題，都會因?yàn)椴粍拥怯洉盒袟l例實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。

　　對公民和法人而言，不動產(chǎn)究竟是什么？不動產(chǎn)登記暫行條例，將給我們帶來什么？對城鄉(xiāng)二元格局，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么？不動產(chǎn)登記暫行條例，何以發(fā)揮“四兩撥千斤”作用？近日公開征求意見的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，四大“看點(diǎn)”值得關(guān)注。

　　看點(diǎn)一

　?。骸按蠹业?/p>

　　”給出國家定義

　　“山水林田湖是一個生命共同體”——十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在產(chǎn)權(quán)層面得到確認(rèn)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第一次明確給出定義：不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，以及建設(shè)用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍。

　　“條例明確了不動產(chǎn)登記全國統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍?！敝袊缈圃航?jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，不動產(chǎn)登記是為摸清“家底”，過去提到不動產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對城為主，這次以明確的范圍更廣，內(nèi)容更全。這是我國首次在不動產(chǎn)登記實(shí)施層面對“大家底”給出國家定義。

　　長期以來，我國不動產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等部門。隨著市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制完善，改變不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分散、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕于耳?！安粍赢a(chǎn)登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

　　“不動產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略?！蓖衾日f，隨著明確城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問題可能破題。

　　我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大，宅基地和農(nóng)村居民房資存量怎么算，林木、海域、承包地怎么估值？不動產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。

　　看點(diǎn)二：首要是給公民和法人“行方便”

　　如果要查閱某工廠是否已實(shí)行抵押，需要到土地管理部門了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門查閱房屋是否已被抵押，到工商部門查閱設(shè)備是否已被抵押等——現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明，給當(dāng)事人造成極大不便，也給不動產(chǎn)交易帶來安全隱患。不動產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。

　　分散在各部門的登記程序不盡相同，不同的程序會不斷地給當(dāng)事人帶來麻煩。同時，還有一些地方、部門私設(shè)程序，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且存在尋租空間，利用程序來“創(chuàng)收”。“不動產(chǎn)登記信息不統(tǒng)一、登記簿不統(tǒng)一，反映出來的法律信息就都不一樣，這樣可能會出現(xiàn)矛盾，成為市場經(jīng)濟(jì)、交易安全的隱患?！敝袊鐣茖W(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲

　　忠說。

　　根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督。國土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，有利于保障不動產(chǎn)交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

　　看點(diǎn)三：城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”將融

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，對賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革，具有基礎(chǔ)性作用——國土資源部等5部門10日在公布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》時強(qiáng)調(diào)。

　　“強(qiáng)調(diào)‘建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場’‘賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利’，使環(huán)環(huán)相扣的征地制度改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等問題進(jìn)入整體突破期。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英研究員說，不動產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權(quán)，解決抵押權(quán)、處置權(quán)以及最根本的交易權(quán)等在農(nóng)村土地“產(chǎn)權(quán)缺位”，賦權(quán)于民，使農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存、以產(chǎn)權(quán)謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標(biāo)邁進(jìn)。

　　我國城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權(quán)明確為個人利益?！斑@種二元化土地制度，無論對城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)?！秉h國英說。

　　看點(diǎn)四

　　：“倒逼

　　”力量有多大

　　“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權(quán)房’問題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問題，都會因?yàn)椴粍拥怯洉盒袟l例實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力?！秉h國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。

　　法學(xué)專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，進(jìn)而“倒逼”我國不動產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地”氣。

　　不動產(chǎn)登記暫行條例立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的登記做出規(guī)定的法律眾多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對現(xiàn)行法律妨礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對于不動產(chǎn)登記問題上的空白，也要通過增加相應(yīng)法律條文予以明確。相關(guān)法律立改廢將再也無法回避。

　　針對征求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院尹飛教授指出，比如繼承問題，行政機(jī)關(guān)怎么可能去審查繼承權(quán)呢？這是基本的民事權(quán)利，行政機(jī)關(guān)沒有權(quán)力做此審查。對于登記機(jī)構(gòu)審查不了的，公證機(jī)構(gòu)有這個能力，應(yīng)該交給公證機(jī)構(gòu)去做。

　　□據(jù)新華社電

　　■評論

　　登記的是權(quán)利不是權(quán)力

　　公眾期待已久的《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》15日公開向社會征求意見。第一章總則分兩條，第一條援引《中華人民共和國物權(quán)法》，強(qiáng)調(diào)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益；第二條為不動產(chǎn)登記“下定義”，即不動產(chǎn)登記是指依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記的正當(dāng)性和合法性都系于權(quán)利保護(hù)。這是一種保護(hù)公民權(quán)利的行為，而不是行政權(quán)力行為，這點(diǎn)開宗明義，比任何技術(shù)性細(xì)節(jié)都重要。

　　不動產(chǎn)登記的是權(quán)利，保護(hù)的是權(quán)利，目的是登記、確認(rèn)、保護(hù)公民和法人合法的不動產(chǎn)權(quán)利。為此，不動產(chǎn)登記必須以不動產(chǎn)權(quán)利所有人方便為方便，要方便群眾申請登記，簡化企業(yè)登記手續(xù)，同時保持不動產(chǎn)登記工作穩(wěn)定性和連續(xù)性。不動產(chǎn)權(quán)利人依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序改變而受到影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是對農(nóng)、林、水、土、住等部門不動產(chǎn)登記工作的整合，不是推倒重來、另起爐灶。

　　不動產(chǎn)登記的是權(quán)利，保護(hù)的是權(quán)利，就要嚴(yán)格落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會議精神，堅(jiān)決把這項(xiàng)工作整體性納入簡政放權(quán)歷史進(jìn)程，絕不允許“變形”為新的行政審批權(quán)力。按國際通行規(guī)則，不動產(chǎn)涉及交易、轉(zhuǎn)讓、遺贈等法律行為時才必須登記，不交易時可以不登記。而當(dāng)不動產(chǎn)所有人主動申請時，又必須提供這項(xiàng)登記服務(wù)。不能進(jìn)行登記的，也必須給出理由。不動產(chǎn)登記要強(qiáng)調(diào)的是公共服務(wù)性，而不是行政強(qiáng)制性。

　　不動產(chǎn)登記的是權(quán)利，保護(hù)的是權(quán)利，保護(hù)權(quán)利人信息安全是當(dāng)然之義。條例明確，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。當(dāng)下，關(guān)于“不動產(chǎn)登記反腐”的民意期待高漲，但不動產(chǎn)登記法律目標(biāo)是權(quán)利保護(hù)，權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢必須依法，有關(guān)國家機(jī)關(guān)的相關(guān)查詢也必須有法律、行政法規(guī)可依。同時，一定要按7月30日國務(wù)院常務(wù)會議要求，相關(guān)法律該改的改、該立的立，公務(wù)員財(cái)產(chǎn)公示等法律法規(guī)應(yīng)適時出臺，不能讓條例的小馬拉大車。

　　在社會對“房叔房嬸”束手無策的同時，大家又面臨從手機(jī)號碼、身份證件到住房等個人信息“無密可?！睂擂尉置?。因此，“以房查人”控制不好很可能成為一柄雙刃劍。條例征求意見稿規(guī)定，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。對此，在有法可依之后，要執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，切實(shí)維護(hù)不動產(chǎn)登記的公信力?！鯎?jù)新華社電

　　激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力銳化反腐利器調(diào)控樓市投機(jī)

　　——不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)將帶來哪些沖擊波？

　　15日，《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》正式向社會征求意見，3000多字的條例中，明確提出了包括土地、住房在內(nèi)的不動產(chǎn)信息將全國實(shí)時共享，有關(guān)部門和利害關(guān)系人可查。

　　不動產(chǎn)登記腳步臨近，能否拉動要素流動、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力？反腐利劍出鞘如何保證不誤傷隱私？權(quán)威信息能否有效助推樓市調(diào)控？

　　如何讓真實(shí)全面的信息浮出水面？

　　【條例規(guī)定】國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作。集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木所有權(quán)、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等10項(xiàng)不動產(chǎn)權(quán)利納入登記范圍。

　　【社會期待】從2007年物權(quán)法明確不動產(chǎn)登記到現(xiàn)在歷時7年，不動產(chǎn)登記能否加速前行？能否獲得真實(shí)信息，讓違規(guī)占有不動產(chǎn)信息浮出水面？

　　【專家說法】山東社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國說，實(shí)施不動產(chǎn)登記是摸清我國經(jīng)濟(jì)家底、提高經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控能力的基礎(chǔ)性工作。通過確權(quán)，將激活土地、房產(chǎn)、林地等各種要素流動的積極性，使各種市場主體的經(jīng)濟(jì)行為更加活躍。

　　一些專家認(rèn)為，不動產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息，勢必使得一些群體或個人長期違規(guī)占有、或違反有關(guān)政策占有的不動產(chǎn)資源浮出水面，有助于構(gòu)建公平的市場環(huán)境，但需要有關(guān)部門具備斬關(guān)破障的勇氣。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，不動產(chǎn)登記的難點(diǎn)在打破多頭管理的部門局限，整合職能。雖然改革難度很大，但更需要加快步伐，形成緊密合作的工作協(xié)調(diào)機(jī)制，讓改革走出“紙面”落到“地面”。

　　【記者調(diào)查】不動產(chǎn)登記局工作人員披露，統(tǒng)一不動產(chǎn)工作繁重，需要多部門統(tǒng)籌才能有序推進(jìn)?，F(xiàn)在該局一方面向社會征詢，一方面還在進(jìn)行部委間的協(xié)調(diào)。

　　山東、廣東等地基層國土部門反映，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)開始相關(guān)工作整合，但讓國土部門整合土地、房屋、林業(yè)、草原、海洋等多部門的登記職能，“一個部門向多個部門伸手”，面臨阻力不小。有的基層國土部門也存在現(xiàn)實(shí)壓力：機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制不同，“有的土地登記一個科幾個人，住房登記一個處十幾個人，都?xì)w到國土，一個科兼并一個處，被兼并的有想法有阻力?！被鶎硬块T普遍期待，當(dāng)前推動不動產(chǎn)登記改革能形成自上而下的指導(dǎo)機(jī)制，理順各個相關(guān)部門的權(quán)責(zé)，建立起通暢統(tǒng)一的工作流程。

　　如何兼顧隱私保護(hù)？

　　【條例規(guī)定】各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

　　【社會期待】“房叔”“房嬸”扎堆曝光，多是依靠網(wǎng)民“挖地三尺”。不動產(chǎn)登記能否成為反腐利器、讓反腐裝備“火眼金睛”？但同時如何兼顧公民個人信息和財(cái)產(chǎn)隱私？

　　【專家說法】國土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，反腐不是立法出發(fā)點(diǎn)，盡管兩者在客觀上發(fā)生關(guān)聯(lián)。參與不動產(chǎn)登記立法工作的中國社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠表示，不動產(chǎn)登記的本意是保護(hù)個人財(cái)產(chǎn)、不是剝奪，是市場機(jī)制的進(jìn)步而不是倒退。

　　陳晟則表示，以往不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機(jī)制存留較大的漏洞，房地產(chǎn)成為腐敗官員獲取和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道，現(xiàn)在條例明確既保護(hù)個人隱私，也保留辦案查詢渠道，是對隱私和反腐的兼顧。

　　【記者調(diào)查】各地“房叔”“房嬸”被爆出，主要原因是很多地方對領(lǐng)導(dǎo)干部個人事項(xiàng)申報(bào)不抽查、抽查不公開，也缺少對其申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行抽查的手段。如果能夠?qū)︻I(lǐng)導(dǎo)干部的住房等不動產(chǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，可以起到很好的反腐監(jiān)督作用。

　　就在“房叔”案例爆出后，記者曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為不動產(chǎn)的重要組成部分，不同層級的房屋登記管理部門對房屋和擁有者的信息掌握不盡一致，地方配置兩套系統(tǒng)，詳細(xì)內(nèi)容自己掌握，去掉物權(quán)人信息的簡略內(nèi)容報(bào)送上級。而隨著不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)加速，這些弊病有望逐步化解。

　　能否遏制樓市非理性需求？

　　【意見征詢】不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息應(yīng)當(dāng)實(shí)時互通共享。國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

　　【社會期待】長久以來，查空置率靠“查水表”、“數(shù)黑燈”，全國空置多少房屋土地，沒有一個部門能說清楚，不動產(chǎn)登記作為調(diào)控的基礎(chǔ)性、前置性長效機(jī)制，能否打破信息割據(jù)，讓土地、住房這些基礎(chǔ)信息不再是一團(tuán)糊涂賬，推動房地產(chǎn)稅等相關(guān)機(jī)制，讓調(diào)控如臂指使，不再霧里看花？

　　【專家說法】住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)性長效機(jī)制，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制樓市投機(jī)等非理性需求。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛指出，以前抑制投資投機(jī)性需求的手段只能靠簡單的限購和限貸，但實(shí)施不動產(chǎn)登記制度以后，房源信息和房屋產(chǎn)權(quán)信息一目了然，能更好地對市場進(jìn)行預(yù)估和判斷，科學(xué)決策。

　　【記者調(diào)查】西南財(cái)經(jīng)大學(xué)一份報(bào)告稱，2013年我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，而住房整體空置率為22.4%，空置住房近5000萬套，高于美國、日本、歐盟；國際機(jī)構(gòu)瑞銀估計(jì)中國城鎮(zhèn)地區(qū)自住房比例為75%-78%。但這些報(bào)告一公布就引發(fā)強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性和準(zhǔn)確性。

　　基層房管部門表示，對于房產(chǎn)信息登記仍然有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理和各方信息融合等大量基礎(chǔ)性工作，現(xiàn)在不動產(chǎn)登記的重點(diǎn)除了確立機(jī)制，還要抓緊“補(bǔ)課”，先做到摸清底數(shù)、統(tǒng)一數(shù)據(jù)，管理部門先做到心中有數(shù)，然后才能談全國聯(lián)網(wǎng)?！鯎?jù)新華社電