導(dǎo)語(yǔ):從最初的試探到中央的默許，短短一個(gè)多月，限購(gòu)版圖迅速瓦解。然而，樓市這匹野馬，在地方政府放開(kāi)韁繩之際，卻并未朝著前方狂奔。現(xiàn)實(shí)的殘酷性顯然戳破了無(wú)限權(quán)力至上的地方政府政策作用力。為何政策失靈了?

　　從試探到默許下的瓦解

　　從取消限購(gòu)已不再是新聞到不取消限購(gòu)才是新聞，中國(guó)樓市依舊充滿傳奇。

　　6月26日，自呼和浩特率先打響取消限購(gòu)第一槍后，到上周末哈爾濱宣布全面取消限購(gòu)。短短一個(gè)半月，高達(dá)37個(gè)城市不同程度退出了限購(gòu)的歷史舞臺(tái)。截至目前尚未取消或者松綁限購(gòu)的城市僅有9個(gè)，包括北上廣深四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、銀川、西寧等二三線城市。

　　通過(guò)梳理限購(gòu)版圖，限購(gòu)雖時(shí)間短暫，但歷經(jīng)三個(gè)階段。一是試探政策階段，早前佛山、沈陽(yáng)和長(zhǎng)沙等地松綁限購(gòu)的舉動(dòng)的均被叫停，即便標(biāo)桿意義的呼和浩特，也歷經(jīng)一波三折。均可理解為對(duì)政策的試探，因?yàn)橄拶?gòu)紅線被視作“分類調(diào)控”不可觸碰的紅線。通過(guò)先放風(fēng)，以便觀察市場(chǎng)情緒。在遭遇民眾的強(qiáng)烈抵觸，輿論譴責(zé)后，地方政府被迫無(wú)奈叫停。由于中央反映冷淡，這又加大了地方政府再次試探動(dòng)機(jī)。

　　二是“只做不說(shuō)”階段，與其接受輿論的炮轟，還不如低調(diào)行事。各地在學(xué)習(xí)呼和浩特和濟(jì)南的“取經(jīng)”上，采取了避其鋒芒的策略，遮遮掩掩的通過(guò)微博、口頭等非官方文件形式悄悄放松。三是全面放開(kāi)階段，這期間既有中央的默許，也有輿論對(duì)限購(gòu)放松的疲勞，全面放松由此被撕開(kāi)。

　　從限購(gòu)放松城市的特點(diǎn)來(lái)看，又可分為分為三類:第一種是較為赤裸裸的全面取消、中止限購(gòu)的城市。如呼和浩特、濟(jì)南、溫州、?？?、昆明、長(zhǎng)沙、太原、合肥、南昌、哈爾濱等城市。這些城市絕大都數(shù)以省會(huì)城市為中流砥柱。

　　第二種是半限半購(gòu)狀態(tài)的城市，這其中又分為對(duì)重點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)，如鄭州，在市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買住房不再需要提供住房套數(shù)、納稅和社保等情況證明;也分為對(duì)購(gòu)房面積的限制，如蘇州、杭州取消90㎡以上住房限購(gòu);還有混合限購(gòu)，既劃定區(qū)域又設(shè)限面積大小。比如青島、寧波、廈門、杭州等。這些城市主要集中于沿海地區(qū)或者房?jī)r(jià)稍高的城市。第三種是雖未證實(shí)發(fā)文，但口頭上通知，實(shí)際上“名存實(shí)亡”的城市，比如長(zhǎng)春、大連、石家莊、烏魯木齊、徐州等。

　　而仍然堅(jiān)守限購(gòu)的9個(gè)城市中，銀川和西寧內(nèi)陸城市由于范圍和力度本來(lái)就很小，再加上人口凈流入較少，房?jī)r(jià)上漲壓力本來(lái)就小，因此是否取消限購(gòu)意義不大。北上廣深四大堡壘城市，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間供小于求的邏輯很難打破。剩下的三亞、珠海、南京之所以行動(dòng)遲緩，其實(shí)，這些沿海城市價(jià)格本來(lái)就不便宜。

　　 針尖上的芭蕾表演秀

　　如期說(shuō)限購(gòu)的瓦解是地方政府一步步試探的結(jié)果，倒不如說(shuō)是針尖上的芭蕾表演秀。因?yàn)闃鞘袥Q策在任何一個(gè)國(guó)家都是走鋼絲般的政治游戲，所有決策者都知道，弄垮這個(gè)行業(yè)并不難，重新扶起來(lái)卻如登天。

　　一方面，中國(guó)樓市經(jīng)歷需求——投資——投機(jī)階段的變遷，如今則進(jìn)入瘋狂的龐氏融資階段。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行體系，而直接融資又不發(fā)達(dá)，這直接導(dǎo)致地產(chǎn)商不惜以高利貸來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。于是，房企杠桿率水平居高難下，目前上市房企杠桿率水平達(dá)到80%左右。

　　與此同時(shí)，房奴不惜以三代人的儲(chǔ)蓄甚至生活費(fèi)來(lái)還貸，銀行不惜以凈資產(chǎn)的股權(quán)價(jià)格來(lái)發(fā)行優(yōu)先股以保證存貸比和放貸順利進(jìn)行。這些瘋狂舉動(dòng)的背后，都是地價(jià)樓價(jià)永恒上漲論。事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)目前披露的數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，中國(guó)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總負(fù)債為156萬(wàn)億。銀行債務(wù)之高，杠桿水平之大，已成為不可承受之重。一旦抵押品如土地和房產(chǎn)出現(xiàn)大幅貶值，諸多人將面臨破產(chǎn)。目前資金斷供現(xiàn)象就是在發(fā)出警示信號(hào)。

　　另一方面，在惟GDP的指揮棒下，由于房地產(chǎn)投資一直維系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，?dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未“真跌”過(guò)。特別是2013年，房地產(chǎn)投資增速對(duì)于穩(wěn)定GDP增長(zhǎng)功不可沒(méi)。但與去年前7月房地產(chǎn)同比名義增長(zhǎng)為20.5%速度相比，今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50381億元，同比名義增長(zhǎng)13.7%。房地產(chǎn)持續(xù)下滑已成為宏觀經(jīng)濟(jì)不可承受之重。

　　如果放任房地產(chǎn)價(jià)格下跌，不僅對(duì)上游產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)負(fù)面預(yù)期，給傳統(tǒng)水泥、玻璃、有色等行業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成較大壓力，而且將對(duì)銀行的貸款資產(chǎn)形成巨大沖擊。之所以前段時(shí)間興業(yè)銀行叫停房地產(chǎn)夾層資本，以及銀行的背叛房地產(chǎn)這位多年盟友，就是源于銀行控風(fēng)險(xiǎn)考量。當(dāng)銀行覺(jué)醒了，已然下滑的房地產(chǎn)投資收益及巨大的風(fēng)險(xiǎn)敞口又憑借什么去博得盟友的歡顏?

　　可以說(shuō)，限購(gòu)?fù)呓饧仁遣┺南碌漠a(chǎn)物，也是為體制機(jī)制改革贏得時(shí)間和空間必然結(jié)果。通過(guò)緩跌來(lái)釋放房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，更符合政策的邏輯，而非啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫被吹大，只會(huì)讓針尖變得越來(lái)越細(xì)。

　　掣肘政策的發(fā)揮空間變大

　　然而，樓市這匹野馬，在地方政府放開(kāi)韁繩之際，卻并未朝著前方狂奔。即便各地限貸催熱的銷售回暖潮，也只是曇花一現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

　　從庫(kù)存周期來(lái)看，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前十大城市存銷比為60周，近期有所下滑，仍處于近3 年高位，其中一線城市存銷比為51 周，二線城市存銷比為68 周，總體來(lái)看二線城市庫(kù)存較高，去化周期較長(zhǎng)。

　　現(xiàn)實(shí)的殘酷性顯然戳破了無(wú)限權(quán)力至上的地方政府政策作用力，且政策失靈未來(lái)也成為一種常態(tài)。這并不是意味著政策權(quán)力本身作用削弱，而是政策掣肘的發(fā)揮空間越來(lái)越小。因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)與2008年已非相提并論，基礎(chǔ)價(jià)格至少翻了一番。也就是至少需要8萬(wàn)億以及逾百萬(wàn)億的信貸增量來(lái)推動(dòng)樓市。如此救市之舉，即便成功，后果肯定是可怕的惡性通脹。

　　此外，政策一紙令完全可以吹大投機(jī)者擊鼓傳花的泡沫游戲。但是造成貧富懸殊的最大因素，不是作為增量財(cái)富的工資收入分配不公，而是存量財(cái)富的住宅漲速過(guò)快和持有不均。對(duì)任何決策者來(lái)說(shuō)，貧富懸殊都是可怕的社會(huì)腫瘤。當(dāng)下，這個(gè)腫瘤的最大誘因，就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住宅持有過(guò)于集中。

　　貧富懸殊越大，顯示房?jī)r(jià)收入比比值越高。這意味著有效需求能力越低。有分析指出，能支撐市場(chǎng)安全邊際的收入房?jī)r(jià)比與租金售價(jià)比越來(lái)越離譜地進(jìn)入外太空，甚至出現(xiàn)荒誕的“宇宙峰值”。盡管這種比如過(guò)于夸張，至少說(shuō)明過(guò)去中國(guó)式房?jī)r(jià)的“奇怪浪漫”已難以持續(xù)。

　　事實(shí)上，美國(guó)過(guò)去200年來(lái)，樓市的周期是21年，即上漲七年，下跌七年，低位盤整七年。

　　結(jié)語(yǔ):一旦樓市下跌趨勢(shì)形成，絕非小恩小惠就可以阻擊樓市失速。政策作用力失靈則是自食其果的結(jié)果。(文/劉鋒)