宋衛(wèi)平“蝶變”

　　盡管宋衛(wèi)平已“淡出”綠城，但在上海和杭州，卻仍然常?？梢钥吹竭@樣的廣告牌——“宋氏綠城、絕版收藏”。

　　有人失笑了：孫宏斌太沒面子了，綠城已經(jīng)是他的了。其實(shí)，孫宏斌是聰明的，他知道怎樣才能把綠城的房子以最快速度賣出去。

　　沒錯：宋氏、絕版。

　　多年以后，當(dāng)人們回想2014年的商業(yè)故事時，宋衛(wèi)平將綠城中國“托孤”孫宏斌，無疑會是抹不去的記憶之一。

　　而對于未來，一個宋衛(wèi)平，還能在中國房地產(chǎn)市場攪起多大的波瀾？這是個問題。

　　至于答案如何，我們不妨拭目以待。

　　⊙記者 于兵兵 ○編輯 邱江

　　宋衛(wèi)平，以極度追求建筑品質(zhì)為從業(yè)標(biāo)簽，收獲了與這個時代并不相稱的大批擁躉。

　　他又毫不掩飾地批評行政調(diào)控給市場帶來的扭曲和創(chuàng)傷。蓋老百姓住得起的房子，還是蓋經(jīng)得起時間檢驗(yàn)的好房子，在某種程度上代表了行政調(diào)控和宋氏追求的矛盾。

　　悲哀的是，本應(yīng)良性結(jié)合的兩類追求，被各自極端化了。最終，宋衛(wèi)平做出了“自殺式”的選擇：不玩了。

　　57歲的宋衛(wèi)平淡出綠城中國，只是中國樓市滄海一粟的故事。如果說它將作為中國房企經(jīng)典案例被寫進(jìn)歷史，那不是因?yàn)椴①彵旧碛卸鄰?fù)雜，而是因?yàn)樗鼭饪s了從2005年至2014年的十年調(diào)控之路上，房企的惑與痛，因?yàn)樗砹艘徊糠秩岁P(guān)于“建筑之于中國”的價值求索。

　　如今，已近花甲的宋衛(wèi)平能否開啟新的商業(yè)傳奇，這或許才是市場更為關(guān)注的。

　　“藍(lán)城”伊始，千頭萬緒：人事格局的確定，現(xiàn)有項(xiàng)目的推進(jìn)，與綠城中國在代建、開發(fā)、管理等方面合作關(guān)系的厘清，都需要宋衛(wèi)平為之投注精力。

　　在宋衛(wèi)平刻意的低調(diào)之下，新的“宋氏出品”已經(jīng)密集蓄勢。當(dāng)然，所謂出品的概念已經(jīng)不再局限于項(xiàng)目股權(quán)的多少，而主要指“藍(lán)城”品牌的使用和藍(lán)城團(tuán)隊(duì)的操盤。值得強(qiáng)調(diào)的是，目前宋氏操盤項(xiàng)目中，不乏數(shù)個千畝大盤，且多與政府重點(diǎn)規(guī)劃相關(guān)，比如烏鎮(zhèn)雅園，比如安吉桃花園，其背后隱約可見宋氏未來對中國房地產(chǎn)市場的影響。

　　烏鎮(zhèn)雅園、安吉桃花園總規(guī)劃用地面積分別為5500畝和8300畝，總投資額動輒上百億。背后股東除了綠城中國外，一個是IDG、紅衫資本、云鋒基金共同投資成立的雅達(dá)國際，另一個則是更加神秘的浙商領(lǐng)袖組織“江南會”，馬云、郭廣昌等浙商領(lǐng)袖均現(xiàn)身其中。

　　更有消息稱，這兩個以養(yǎng)老養(yǎng)生為特色的超大型生態(tài)園區(qū)，其中有一個可能在股權(quán)上由綠城轉(zhuǎn)入藍(lán)城，宋衛(wèi)平或代建和管理，或直接持股。總之，棄普通住宅，抓養(yǎng)老大盤，正成為“藍(lán)城”目標(biāo)。而且，宋衛(wèi)平絕非一個人在戰(zhàn)斗，背后星光熠熠的投資人團(tuán)隊(duì)，讓人不得不感慨：人品和人性，才是商戰(zhàn)的終極比拼。

　　經(jīng)過多年賭性十足的激進(jìn)式發(fā)展后，痛定思痛的宋衛(wèi)平，二次創(chuàng)業(yè)堅(jiān)定地選擇了“輕資產(chǎn)”模式——小比例參股，強(qiáng)勢操盤。代建、管理和品牌輸出，將成為宋氏“藍(lán)城”主要盈利模式。

　　未來，也許藍(lán)城樓盤銷售額仍可達(dá)千億，但“宋氏”盈收或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)不及。不過，對于將產(chǎn)品本身視作最大“面子”，將社會禮譽(yù)作為至高追求的宋衛(wèi)平來說，也許已經(jīng)足夠。

　　對于宋衛(wèi)平來說，這是一場新的賭局。風(fēng)險在于股權(quán)比例小，法定話語權(quán)不強(qiáng)。挑戰(zhàn)是他必須將藍(lán)城團(tuán)隊(duì)打造得更加不可替代，才能真正被投資人奉為“座上賓”。在一個沒錢玩不轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)里，宋衛(wèi)平要以“輕資產(chǎn)、輕負(fù)債”方式殺出一條“管理品牌”新路，并不容易。

　　新的轉(zhuǎn)機(jī)和閃閃的星斗，正綴滿毫無遮攔的天空，那是五千年的象形文字，是人們凝視的未來。

　　“賭徒”宋衛(wèi)平，他需要證明，他需要“化蝶”。

　　“人物”

　　宋衛(wèi)平是個“人物”。他的獨(dú)立思考和完美主義與生俱來，這也是綠城之所以成為綠城的根本原因。

　　1957年，宋衛(wèi)平出生于浙江紹興嵊縣。有人說，命運(yùn)由八字造就，起碼從年份來看，它代表的時代背景，就足以對人的性格產(chǎn)生影響。1957年這一年，黨內(nèi)整風(fēng)運(yùn)動如火如荼。1959年至1961年，中國遭遇史無前例的三年自然災(zāi)害。盡管那時的宋衛(wèi)平少不更事，但他說，那種影響，無處不在。

　　到十四、五歲的時候，宋衛(wèi)平經(jīng)歷了人生最關(guān)鍵的精神成長期?！坝幸惶煳液鋈话l(fā)現(xiàn)，人們的現(xiàn)實(shí)境遇和課本上講的不一樣。我想知道為什么?！庇谑牵麙侀_所有教科書，開始龐雜而廣泛的閱讀，希望從歷史里尋找答案?！暗蕉?、五歲時，我基本形成了三個關(guān)系維度的思考：人與自然如何和諧相處的關(guān)系，人與社會上其他人的關(guān)系，人與自我，也就是自己精神世界的關(guān)系。以后，再遇到什么事，我把它放到這三種關(guān)系中，交織再理順，就明白了?！?/p>

　　小時候的另一些細(xì)節(jié)對他的做事風(fēng)格也產(chǎn)生了影響。他回憶說，上初中的時候，他答物理試卷，題目都是對的，但物理老師問他，“這個等號為什么就寫不對稱，不是上長下短就是上短下長。這本來是可以寫好的呀?！边@個細(xì)節(jié)，讓他印象深刻。現(xiàn)在的宋衛(wèi)平，只是把本來可以做好的事情，一件件做好而已。就這么簡單。

　　難怪綠城業(yè)主常說這樣一句話，如果以后買房子，我可能就等“藍(lán)城”的房子了。理由也很簡單，這個整天閉著眼睛想事的老頭，我的房子可能遇到的所有問題他都幫我想了。

　　大學(xué)畢業(yè)后的宋衛(wèi)平，履歷已經(jīng)廣為傳播。他做過舟山黨校的老師，不滿于缺乏信仰和價值觀的人站在講臺上講信仰，憤然辭職下海。他在海南經(jīng)商業(yè)績平平，回到浙江另立山頭。37歲這一年，也就是1994年，他以15萬起家，開始做房地產(chǎn)開發(fā)。12年后，綠城中國在香港聯(lián)交所上市，募集資金26.63億港元。又過了8年，宋衛(wèi)平宣布將持有的絕大部分綠城中國股份出售，淡出這個他一手創(chuàng)建的地產(chǎn)帝國。在這20年里，宋衛(wèi)平和綠城，成了中國房地產(chǎn)最特立獨(dú)行的品牌，他以不惜成本地做品質(zhì)聞名天下，他以激進(jìn)的拿地風(fēng)格屢屢當(dāng)上“地王”，在持續(xù)十年的樓市調(diào)控中，他的企業(yè)被戲稱“調(diào)控量身定制對象”，幾度命懸一線，又奇跡生還。

　　“我只是一個普通人，做了200多個樓盤，看似還不錯。僅此而已?！彼涡l(wèi)平說。

　　當(dāng)然，很多人認(rèn)為宋氏出局是商業(yè)的必然。他太追求完美，成本全面失控。他又太過強(qiáng)勢，經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)多執(zhí)行，少創(chuàng)新。另外，由于歷史原因，綠城合作方眾多，最終形成了諸侯混戰(zhàn)的局面，協(xié)調(diào)性差。

　　盡管問題眾多，宋衛(wèi)平卻一招征服天下，那就是精品?！笆裁唇芯窦?xì)琢做精品，房子本來就應(yīng)該是這樣的啊，我們只是把應(yīng)該做到的做了而已。你去看看日本、德國的房子，之精致，之嚴(yán)謹(jǐn)。我們還差得遠(yuǎn)呢。我們的民族，把本來就應(yīng)該做好的事，做到的東西，看成了過度，那還怎么和人家競爭。”宋衛(wèi)平急迫的語氣中，又有一絲淡淡的哀傷。

　　宋氏困局

　　都說宋氏困局和他的賭性有關(guān)。這話沒錯。

　　2008年，對綠城而言是一個戲劇性的年份。上半年，政府上調(diào)存準(zhǔn)率，收縮流動性，同時出臺7090政策（新建住房90平方米以下套型，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上），對綠城這樣的豪宅開發(fā)商形成重創(chuàng)。年中，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)117%。就在風(fēng)雨飄搖之際，從9月開始，政府“反手”雙雙下調(diào)存準(zhǔn)率和貸款利率，契稅下調(diào)、首付比例下調(diào)等政策隨之紛紛出臺，中國樓市在短短數(shù)月內(nèi)急速加溫。這時，樂觀的宋衛(wèi)平出手了。2009年8月的一天，一身紅衣的宋衛(wèi)平現(xiàn)身杭州土地拍賣現(xiàn)場，一塊出讓面積只有3萬多方的新華集團(tuán)地塊，因位置極佳，被宋衛(wèi)平看中，第二輪直接加價5億元，樓板價高達(dá)18588元/平方米，溢價率達(dá)到72%?！坝幸稽c(diǎn)貴，后期操作難度大，因?yàn)橹挥懈玫漠a(chǎn)品才能對得起這么好的地。”宋衛(wèi)平說。

　　這樣的拿地風(fēng)格持續(xù)了一年左右，2010年末，綠城負(fù)債爆發(fā)式增長，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到91%。2011年，綠城拿地樓板價平均為6500元/平方米左右，同期萬科的拿地均價是2700元/平方米。在此成本基礎(chǔ)上，一類企業(yè)無疑是要建百姓買得起的房子，另一類則必然做的“不是誰都買得起的房子”。

　　正是這樣的高地價、高定位的產(chǎn)品類型，再次把宋衛(wèi)平逼入死角。從2011年開始，政府重拳調(diào)控樓市，全國40余個城市，全面限購限貸。2011年底，宋衛(wèi)平將上述新華集團(tuán)地塊35%股權(quán)出售，由此走上賣項(xiàng)目求生之路。到2012年6月，九龍倉進(jìn)場，注資51億港元，同時持有24.6%股權(quán)，成為綠城第二大股東；融創(chuàng)中國進(jìn)場，與綠城成立合資公司，收購綠城旗下9個項(xiàng)目。2013年，樓市全面回暖，卻沒有給綠城帶來本質(zhì)的扭轉(zhuǎn)。2014年6月，在全國限購解除前夜，宋衛(wèi)平售出大部分綠城股份，將綠城第一大股東之位讓予孫宏斌。

　　宋衛(wèi)平說，與其一次次請朋友出手解圍，不如一槍頭賣掉了事。

　　當(dāng)然，這里面也有一些其他突發(fā)因素的促動，比如他曾經(jīng)設(shè)想的將綠城建設(shè)等代建業(yè)務(wù)并入上市公司的提議未被股東認(rèn)可等。但從根本上來說，宋、孫這一賭，孫宏斌賭的是限購很快解禁，豪宅會再迎春天；宋衛(wèi)平賭的是輕資產(chǎn)模式將更吻合他的精品路線——讓更強(qiáng)的投資方承擔(dān)周期性資金壓力，他才能更集中精力，把產(chǎn)品做成孤品。

　　如何解讀宋衛(wèi)平的賭性，其實(shí)見仁見智。如果沒有限購，宋衛(wèi)平高價拿地只建豪宅的打法，是否會發(fā)展至此，已經(jīng)無法驗(yàn)證。當(dāng)然，也可以說，宋有很多先天不足，比如他對成本控制的不敏感，比如他在營銷狼性和效率上的短板等。宋衛(wèi)平說，他其實(shí)從來沒想過要把企業(yè)做這么大。沒錯，以他這種精雕細(xì)刻的風(fēng)格，他只需要把“宋氏出品”做成“孤品”即可，何必圖多？

　　如今，限購大禁已解，豪宅市場部分回溫，綠城產(chǎn)品系列，首當(dāng)其沖。蘇州綠城桃花園，被宋衛(wèi)平稱為“亞洲最好的中式園林別墅”，近期售出1.66億總價的獨(dú)棟別墅；各地豪宅銷冠榜單上再現(xiàn)綠城身影。

　　“對于綠城項(xiàng)目，由老客戶推薦成交的占比多數(shù)在30%-40%，最多80%?？蛻舨粫m結(jié)是否買綠城，只會猶豫何時買綠城。這就是品牌的價值?！焙贾菀晃环科蟾邔臃Q。

　　“我不能給你最低的價格，只能給你最高的品質(zhì)。我寧可為價格解釋一輩子，也不愿為質(zhì)量道歉一輩子?！彼涡l(wèi)平說。

　　“藍(lán)城”啟航

　　對宋衛(wèi)平而言，綠城已然“翻篇”，他的現(xiàn)實(shí)與未來更為人關(guān)注。在這個“第一賭徒”手里，到底是一手糟爛牌，還是一支潛力股？

　　今年9月，目前中國最受矚目的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“烏鎮(zhèn)雅園”將首期交房。宋衛(wèi)平，可能借此機(jī)會再次進(jìn)入媒介視野。這次，他不再是上市公司董事長，不再是屢屢沖撞房地產(chǎn)大環(huán)境的樓市第一“賭徒”。他是中國養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，是這個充滿商機(jī)和前途的細(xì)分市場的擎旗者。

　　也許今天，擺在宋衛(wèi)平案頭最重要的工作，仍然是將藍(lán)城和綠城的關(guān)系進(jìn)一步厘清。據(jù)說，剛剛結(jié)束的綠城上半年工作會議上，宋衛(wèi)平同樣做了重要講話，但這次講話普遍被認(rèn)為是宋衛(wèi)平的告別演說。

　　幾乎同時，宋衛(wèi)平主持召開了藍(lán)城集團(tuán)籌備會議，初步確定了公司高管架構(gòu)及主營業(yè)務(wù)范圍，地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)代建、養(yǎng)老地產(chǎn)及生態(tài)農(nóng)業(yè)被重點(diǎn)提及。據(jù)了解，未來藍(lán)城仍有資本市場公開上市的可能。

　　從目前已經(jīng)確定加盟藍(lán)城的幾員大將，可以看到藍(lán)城毫不遜色的人才背景。傅林江，原綠城中國執(zhí)行總經(jīng)理，將赴藍(lán)城任執(zhí)行總裁一職，分管運(yùn)營工作；原綠城房產(chǎn)建設(shè)總裁許峰，去藍(lán)城任總裁一職；綠城產(chǎn)品執(zhí)行官王科，將擔(dān)任藍(lán)城執(zhí)行總裁，分管產(chǎn)品工作。

　　據(jù)介紹，藍(lán)城絕大部分資產(chǎn)由綠城建設(shè)劃轉(zhuǎn)構(gòu)成。綠城中國2013年年報(bào)顯示，宋衛(wèi)平和曹舟南分別持有綠城建設(shè)34.6%和27%的股份，上市公司綠城中國持有綠城建設(shè)35%股權(quán)。而宋衛(wèi)平與曹舟南的關(guān)系可謂緊密戰(zhàn)略伙伴。

　　曹舟南，原綠城中國執(zhí)行董事，在加盟綠城之前，他是綠城集團(tuán)最大的合作伙伴之一浙江鐵投的副總經(jīng)理。浙江鐵投是浙江省屬的特大型國有企業(yè)。傅林江在加盟綠城之前，是浙江能源集團(tuán)的高層?？梢姡瑥恼Y源來說，宋衛(wèi)平從不缺乏。

　　宋衛(wèi)平個人持有的另一個公司是綠城控股集團(tuán)有限公司，該公司由宋衛(wèi)平、壽柏年及夏一波（宋衛(wèi)平妻子）全資持有，主要涵蓋足球、醫(yī)院、酒店、學(xué)校等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸領(lǐng)域的咨詢管理業(yè)務(wù)。根據(jù)2013年綠城中國年報(bào)，綠城中國與綠城控股在2012年1月續(xù)簽了一系列協(xié)議，包括物業(yè)租借、廣告服務(wù)、綜合服務(wù)、物業(yè)管理、教育服務(wù)、健康管理、醫(yī)療服務(wù)等。截至今年年底，共涉及上市公司應(yīng)付費(fèi)用數(shù)億元。

　　除了這些資產(chǎn)外，宋衛(wèi)平也許正在和孫宏斌談判關(guān)于部分現(xiàn)有綠城資產(chǎn)轉(zhuǎn)為藍(lán)城的計(jì)劃。據(jù)稱，綠城中國在安吉桃花源項(xiàng)目上的股權(quán)有可能轉(zhuǎn)歸藍(lán)城。而這個項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)很多人稱為收益前景良好的巨無霸型項(xiàng)目。

　　安吉桃花源是宋衛(wèi)平設(shè)計(jì)的小城鎮(zhèn)產(chǎn)品系的代表，其特點(diǎn)是和地方政府、大型投資方合作，低價拿地，片區(qū)開發(fā)。從大眾買得起的小面積低總價產(chǎn)品入市，回籠資金。依托自然環(huán)境和良好的配套服務(wù)，引入養(yǎng)老養(yǎng)生、商務(wù)休閑、農(nóng)業(yè)休閑、高爾夫，國際度假酒店等，打造生態(tài)居住度假旅游項(xiàng)目。

　　作為《臥虎藏龍》拍攝地的安吉，規(guī)劃了8300畝大型度假休閑社區(qū)，引入悅榕莊這一頂級酒店和高端高爾夫球場。宋衛(wèi)平，是這個名為安吉桃花源的核心操盤手。據(jù)說，安吉桃花源積蓄的意向購房客戶遠(yuǎn)超很多綠城項(xiàng)目。值得關(guān)注的是，這一項(xiàng)目中，綠城中國所持股份只有15%。而江南會這個江南最高級別的企業(yè)家俱樂部，在項(xiàng)目中持有相當(dāng)比例的股權(quán)。

　　另一個目前仍由宋衛(wèi)平掌控的項(xiàng)目是烏鎮(zhèn)雅園。據(jù)了解，綠城中國在該項(xiàng)目上持有50%股權(quán)，未來雖不太可能轉(zhuǎn)為藍(lán)城，但可能宋、孫默契在先，宋衛(wèi)平以建設(shè)和管理者身份，全權(quán)操盤烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目。銷售人員透露，即便是藍(lán)城籌備的關(guān)鍵時期，宋衛(wèi)平也常親臨烏鎮(zhèn)，對項(xiàng)目之重視程度可見一斑。

　　必須提及的是烏鎮(zhèn)雅園的另一個大股東“雅達(dá)國際”。雅達(dá)國際由IDG、紅杉資本和云鋒基金三家頂級私募共同成立，旨在專注投資養(yǎng)老及健康服務(wù)業(yè)。截至目前，烏鎮(zhèn)雅園是雅達(dá)國際的唯一投資項(xiàng)目。

　　官網(wǎng)顯示，烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是2012年浙江省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和浙江省服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)劃用地約5500畝，分為核心區(qū)和拓展區(qū)兩部分。產(chǎn)業(yè)園將投入資金約100億元，成為中國功能最全、設(shè)施最先進(jìn)、模式最多樣、規(guī)模容量最大的康復(fù)醫(yī)療、休閑養(yǎng)生特色園區(qū)。其中一塊自助養(yǎng)老居住區(qū)，建筑面積48萬平方米，占地500畝。這就是宋衛(wèi)平負(fù)責(zé)開發(fā)的烏鎮(zhèn)雅園。

　　除了房地產(chǎn)項(xiàng)目外，社區(qū)在建的雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院是由德國專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的酒店式高端康復(fù)醫(yī)院，主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞健康人群健康管理。而宋衛(wèi)平最為得意的老年教育品牌“頤樂學(xué)院”也將在下月于烏鎮(zhèn)雅園開學(xué)。

　　雖然普通的養(yǎng)老地產(chǎn)利潤只有房地產(chǎn)項(xiàng)目的三至五成，但因?yàn)橐劳辛己玫拇笠?guī)劃背景和政府支持，宋衛(wèi)平看到了以輕資產(chǎn)撬動大板塊的可能?！八问稀别B(yǎng)老地產(chǎn)一旦順利推進(jìn)，無疑將是未來很長一段時間，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的系列標(biāo)桿之作。